排除执行中，如何准确理解“买受人名下无其他房屋”？

人民法院案例库：执行异议之诉案件中，如何理解“买受人名下无其他用于居住的房屋”？

当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，并非用于商业性投资时，也可以排除执行。

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。

在执行异议之诉中，“买受人名下无其他用于居住的房屋”常常成为判断案外人能否排除对房屋强制执行的关键因素，该如何准确理解这一条件？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以海南省高级人民法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。

案件简介：

1、2014年3月8日，蒋某与海南某投资咨询有限公司签订两份《澄迈商品房买卖合同》，购买案涉项目18号楼5层501房和502房。蒋某在合同签订当日支付完房款，海南某投资咨询有限公司出具收据。

2、2017年1月9日，海口市中级人民法院查封海南某投资咨询有限公司名下包括蒋某购买的501房及502房在内的199套房产。蒋某以自己购买上述两套房产为由，向海口市中级人民法院提出执行异议，要求对上述两套房产停止执行并解除查封。

3、之后，海口市中级人民法院裁定中止对502房产的执行，但驳回蒋某对501房中止执行的异议请求。蒋某对海口市中级人民法院的裁定不服，提起案外人执行异议之诉。

3、2018年5月4日，海口市中级人民法院一审判决确认蒋某与海南某投资咨询有限公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效，驳回蒋某的其他诉讼请求。蒋某不服一审判决，认为一审法院未充分考虑其购房实际用途和家庭居住需求，提起上诉。

4、2018年12月23日，海南省高级人民法院二审判决撤销一审判决，不得执行501房，驳回蒋某的其他诉讼请求。

案件争议焦点：

蒋某对案涉501房是否享有足以排除强制执行的民事权益？

海南省高级人民法院裁判要点：

1、蒋某与海南某投资咨询有限公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效。

海南省高级人民法院认为，虽然海口某担保有限公司就501房所在的土地使用权及地上建筑物办理了抵押登记，但海口某担保有限公司并未在房产管理部门办理501房的抵押登记手续，且蒋某购买501房时海南某投资咨询有限公司已取得501房的预售许可证，因此501房符合商品房销售条件。501房所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记并不影响该合同的效力。蒋某在一审法院查封501房之前与海南某投资咨询有限公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效。

2、蒋某在501房被查封之前已向海南某投资咨询有限公司支付全部房款。

海南省高级人民法院认为，本案现有证据表明，蒋某已支付全部房款。一审查明，蒋某已在合同签订当日向海南某投资咨询有限公司支付购房款318946元，该金额和《澄迈县商品房买卖合同》约定的房款一致，且海南某投资咨询有限公司据此开具了收据，故本案可以认定蒋某在501房被查封之前已向海南某投资咨询有限公司支付全部房款。

3、蒋某购买501房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。

海南省高级人民法院认为，501房与502房紧邻，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，蒋某称购房时计划将两套房产打通为一套房使用的陈述符合常理，是为了在原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求下赢得必要的居住环境及空间。上述两套房产实际上可视为一个整体，属满足生存权的合理消费范畴之内，并非用于商业投资。蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项关于”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

综上所述，海南省高级人民法院认为，蒋某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止对案涉房产强制执行的诉讼请求，应予支持。

案例来源：

人民法院案例库：《蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某及第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉案》[案号：海南省高级人民法院(2018)琼民终873号]，入库编号：2024-07-2-471-010。

实战指南：

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际而制定，而执行异议之诉必须实体审理，以实现实质公平为目标，目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则，执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条认为：“商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”例如，商品房消费者名下首套住房面积较小，结合家庭人口及居住生活情况，另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《执行异议和复议规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等经营性房屋的，原则上不在本条保护范围之内。因此房屋套数并非绝对标准。

2、在此，我们建议购房人的代理律师在处理执行异议之诉案件时，对于购房人有多套房屋的情况，代理律师不能简单地认为不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件，需综合考虑房屋面积、居住条件、共同居住人数等因素，判断是否满足购房人基本生活需要。购房人名下虽有一套房屋，但再次购买的房屋在面积上属于满足基本生活需要，比如家庭人口较多，原房屋面积过小无法满足居住需求，代理律师可以提供相关证据，如家庭成员身份证明、原房屋面积证明等，进而主张购房人符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。

法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

延伸阅读：

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可排除强制执行。

案例一：《北京银行股份有限公司新源支行、贾菁菁等案外人执行异议之诉案》[最高人民法院(2021)最高法民申2250号]

最高人民法院认为，有证据证明贾菁菁购买案涉房屋用于生活居住，尽管其名下另有一套位于北京市朝阳区的建筑面积45.37平方米的房子，但贾菁菁实际生活居住在延庆城区，贾菁菁所述建筑面积45.37平方米的房子无法保证其夫妇二人、公公婆婆和两个孩子一共六口人的生活居住的情况符合生活常理，故贾菁菁因购买案涉房屋所享有的生存利益有获得优先保护的必要和正当性。二审判决认定贾菁菁就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，结果并无不当。

2、买受人名下无其他用于居住的房屋”应从宽理解为“买受人及其配偶以及其未成年子女名下无其他用于居住的房屋”。

案例二：《中建一局集团第二建筑有限公司与王丹等申请执行人执行异议之诉案》[最高人民法院(2022)最高法民终149号]

最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王丹与其配偶吕超、女儿吕佳瞳、儿子吕佳轩在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王丹所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。

3、买受人无其他用于居住的房屋的范围，是在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内。仅提供某一区县无房证明的，无法证明其在市范围内无其他用于居住的房屋。

案例三：《李萍玲、西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉案》[最高人民法院(2021)最高法民终1023号]

最高人民法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于商品房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案中，李萍玲仅提供了盘锦市兴隆台区分中心为李萍玲及其丈夫蔡昌松出具的不动产登记查询结果证明，未提供盘锦市其他县区不动产登记查询结果证明，不能证明案涉房屋系李萍玲在盘锦市区域内唯一住房。故李萍玲不符合第二十九条第（二）项的规定。本案应依照第二十八条的规定进行审查，即排除对特定物的执行应同时具备该规定的四项要件。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。