河南一小区部分楼层被改成宾馆，物业报警、居民投诉阻拦不了装修

近日，洛阳市老城区南关社区金屏苑小区的居民向大象新闻·大象帮报料称， 他们小区3号楼部分楼层被整层改成了商用宾馆，严重影响到业主的日常生活与工作。

宾馆开在居民楼里 物业管不了

大象新闻·大象帮记者到洛阳市老城区实地探访看到，金屏苑小区共有三座高楼，其中居民反映的3号楼是一座27层的居民楼，1～3层是商业门面房，4～27层是住宅。

图为涉事居民楼

“去年八月份，我们发现3号楼的4、5、10、11这四层开始装修，一开始以为是正常的业主装修，后来才发现他们是准备开宾馆。”业主刘女士说。

刘女士他们觉得，在居民楼里开宾馆，势必会影响他们正常的生活。于是，他们找到了小区物业，希望物业出面阻止。

金屏苑物业服务中心工作人员介绍说，金屏苑小区的开发商是洛阳和祥置业有限公司，因为合同纠纷，3号楼的12层以下被法院判给了土地出让方——洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会。新生村村委会随即将4～12层空置房屋出租。因为复杂的产权关系，承租方要开设民宿宾馆，作为物业也无能为力。

“当时物业也阻拦了，也和他们（装修方）发生了冲突，但是阻拦不了，报警都报了三四次。”金屏苑物业服务中心工作人员说。

居民四处反映 相关部门回复：未改变住房用途

刘女士等3号楼业主又将问题投诉到社区、办事处、市长热线，结果得到的答复是：问题已转交南关办事处进行办理。经核实，金屏苑为正常装修，未改变住房用途，已向物业报备。物业已通知其遵守装修时间，禁止扰民，并对电梯进行检查，电梯无故障。

居民反映后相关部门的回复

就在居民们四处投诉的过程中，金屏苑小区3号楼4、5、10、11这四层开设的“桃子酒店，桃寓民宿”已于2024年春节前在美团等网络平台上开始营业，春节期间，生意更是十分红火，每天入住的旅客络绎不绝，客房时常处于爆满状态。

网络平台上显示的酒店民宿

但是，大量旅客的进进出出，却给小区居民的正常生活造成了诸多不便。

“三号楼只有四部电梯，大量外地的旅客，都是拉着大包小包的行李，再加上目前6、7、8，9这四层正在装修中，每天要运输大量建筑材料和装修垃圾，我们上下非常不便，高峰期要等十几分钟。”业主刘女士说。

“我们这个小区本来就不大，原本有门禁，非常安全。现在每天大量的陌生人进进出出，万一出事咋办。”业主张女士说。

小区居民再次向有关部门投诉，得到的答复却和之前的几乎一模一样。

小区居民再次向有关部门投诉，得到的答复和之前的几乎一模一样

办事处：宾馆手续齐全，也办理了相关许可

“根据《物权法》第七十七条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但是他们从装修到营业，从来没有征求过我们的意见。”3号楼的业主们说，“我们的诉求很简单，就想知道3号楼‘住宅型公寓’能不能进行酒店、民宿等商业活动？如若不能那就取缔，如果可以那就让他们完善相关手续，不要打扰我们的生活，不要和我们共用出行通道和电梯。”

洛阳市老城区南关办事处的副主任周同告诉记者，之前他们也多次接到居民的投诉，但是宾馆手续齐全，在公安机关也办理了相关的许可。

“金屏苑小区3号楼的性质是属于住宅型公寓，这个和一般的住宅楼是有区别的，在公寓楼里面开宾馆和民宿这个目前是允许的。”周同说。

对于业主们的诉求，周同表示，下一步，他们将要求宾馆前台设立明显的旅客告知，提醒不要打扰居民正常生活。

“作为旅游城市，洛阳的宾馆数量存在缺口，在公寓里开宾馆民宿是一个有益的补充，但是扰民也是一个客观事实。关键怎样寻找到一个平衡点，既不扰民，又发展了旅游事业，这是我们下一步的重点工作。”

律师：改变楼房性质需取得有利害关系业主一致同意

居民楼里开宾馆民宿，到底能不能？中不中？北京市中伦文德（郑州）律师事务所黄德豪律师认为：

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定， 业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

涉事楼房属于住宅性质，虽然是住宅型公寓，但是和普通住宅在房屋性质上是一致的，都是用于居住使用。具体其他的区别大概就是所在土地使用权性质或许不同，但也不影响住宅属性。村委会作为业主虽已将房屋出租，承租方作为物业使用人改变楼房性质用于经营性使用同样适用法律规定，需取得有利害关系的业主一致同意，不得影响其他业主的住宅安宁权。

涉事楼房的有利害关系的业主，可以向法院起诉涉事房屋承租方及作为业主的村委会，要求其共同承担停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的民事责任。