西安老旧小区加装电梯为啥推进慢？难点在哪？如何破解？

■全国范围——

全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯，预计全国老旧楼需要加装电梯的数量在200万部以上。

2019年以来，我国累计新开工改造城镇老旧小区25.88万个，惠及4434万户、约1.1亿名业主，老旧小区改造过程中，加装电梯12.5万部。

截至2023年10月底，全国既有住宅加装电梯近10万部，2022年、2023年当年加装量都在3万部左右。

对照数据，老旧小区加装电梯处于明显加快趋势。

■西安本地——

截至2023年，西安市2000年前建成的老旧小区数量约为3645个，普遍存在建筑体量小、公共区域面积小等问题。

其中，楼栋数在3栋及3栋以下的老旧小区数量占80%以上，大部分楼体空间上不具备加建电梯条件，目前总体加装电梯的老旧小区比例不到3%。

典型案例

一楼业主不同意

加建电梯只好停工

彭先生是西安一家建筑工程公司的负责人，他向华商报反映称，他们公司负责为西安市莲湖区西关街办民航小区的27栋楼80多个单元加装电梯，最近，其中一个单元关于电梯的地基都打好了，但一楼业主强烈不同意，只好停工。

9月10日，华商报大风新闻记者来到民航小区，看到小区内张贴着一份告示，告示中展示了民航小区9126号楼3单元加建电梯的方案示意图以及效果图，并说“已经过相关部门审核备案”，同时留了监督电话。记者看到，现场已动工，但处于停工状态。

“建成了16个单元的电梯，现在均正常运行，有4个单元的电梯正在建。建一部电梯要经过很多流程，与业主协商、签协议、定方案、向上申报、办理建设手续、开工建设、竣工验收等。一般情况下，需要至少75%的业主同意，才可签协议。即使走了相应流程，建设时若有业主反对，我们也只能停工。”彭先生说，“这是加装电梯遇到的难题，接下来，需要与反对装电梯的业主反复沟通。一般来说，都是一楼或二楼的业主反对，他们认为建电梯影响楼体安全、有噪音污染、影响采光，还有业主认为装了电梯后，高层房子价格有了优势，一楼二楼的房价优势受挫。”

彭先生很无奈：“所有手续都合规合法，因出现新的意见不统一就只能停工，工程就这样搁置着，真让人着急!”

新装电梯内张贴电梯“运维基金”清单

记者随彭先生在民航小区看到，有“半层”电梯(出电梯后还需要走一点楼梯台阶方可到家门口)，也有平层电梯(出电梯后到家无需再走楼梯台阶，直接到家门口)。坐电梯时需刷门禁卡，电梯内有按时维保和清洁的记录，还有该电梯的“运维基金”清单，每笔支出都有公示。

彭先生介绍，一开始他们在现场焊接施工，后来为了减少气味、声音等对业主的影响，有些物料是在厂家焊接好运到小区直接装。“根据专业意见指导，我们为电梯定制了加固框架，选材用料尽量安全美观，上下运行时产生的声音用分贝仪也符合相关要求。”

要完成电梯加装，彭先生所在的公司还有一项重要工作，就是建设电梯地基部分时需要调整地下管网，“这些都需要一项一项与管理方协商处置。”彭先生说。

费用收取按照楼层高低乘系数分摊

加装电梯不是易事，2019年，彭先生所在的公司开始着手，2020年年底才建成第一部。“如果单纯建电梯，3个月就够了，但老旧小区加装电梯涉及的问题比较多，与业主要很多次地沟通，包括意愿、方案、费用等，每一项都需要认真夯实，不能出纰漏，再加上等待审批的时间，装一部电梯的过程非常漫长。”彭先生说。

彭先生所在的工程建设公司在民航小区设立了办公室，并在办公室外写了醒目的标牌“加装电梯服务中心”，标牌上写有联系方式，方便业主商谈加装电梯事宜。

在办公室，记者看到相关资料文件，每部电梯总造价一般为52万元，一层、二层业主不涉及费用(平梯二楼需要交费)，但也需要签字，三楼至7楼分摊费用，每户费用最终通过系数来计算，三层业主的系数为0.8，四层系数为1，五层系数为1.2，六层系数为1.4，七层系数为1.6，楼层由低到高，费用逐步变高。每一户业主的费用登记造册，业主签字确认。

每个单元的电梯，业主们会得到15万元的财政补贴，同样，补贴也按照这个系数相应发放，登记造册，业主签字确认。花费最少的为2万多元，最高为4万多元。

彭先生说，电梯建成后，在使用过程中，还需要维护保养、年检等，涉及到的费用，也需要在使用电梯的业主中分摊。

高低层业主看法不一

有支持有反对

记者随机采访了多位业主。

住在6层的刘老太太今年70多岁，她非常支持安装电梯“我们小区老年人多，爬楼不方便。不装电梯的话，我就得换房子了，因为上下楼太累了。不过我们那个单元已经有了电梯地基，希望能早点坐上电梯!”

住1层的业主张老太太则表示：“我不支持建电梯，因为电梯很占地方，影响一楼的采光，也会让一楼的房子贬值。”

记者走访

有小区退了订金

有小区装了电梯又拆了

近几年，西安一直在推动老旧小区加装电梯的事情，情况怎么样呢?9月10日，华商报大风新闻记者随机走访了多个小区。

■西安铁路职业技术学院南郊家属院：一二楼不同意，放弃加装

该小区有两栋楼，层高为7层，小区业主代表通过与电梯公司协商商定加装电梯，并交了订金，最终因为一楼、二楼业主不同意，电梯公司只好退回订金，小区放弃加装电梯。

■西安开元高科新村小区：免费装好的电梯拆了

2019年12月，该小区安装电梯，由一家企业投资，“免费安装、有偿使用”。记者在小区看到，之前装的电梯全部拆了，墙壁上能看到相关印迹，地基部分已由新的水泥抹平。有业主说，电梯从未运行过，后来因为一楼、二楼业主不同意，电梯就拆了。

■太阳食品集团家属院：装了四年，运行正常

2020年，小区有6个单元安装了电梯。9月10日，华商报大风新闻记者在小区看到，电梯均在正常运行，记者体验了一下电梯，电梯属于“平梯入户”。

小区物业负责人表示，2020年加装电梯时，只有这6个单元满足条件，超过75%的业主同意安装电梯，后续流程也顺利进行。目前，电梯每年维保、年检等产生的费用，由使用电梯的业主分摊。每一个单元有一个楼栋代表，负责与电梯公司对接。

■西安融鑫园小区：讨论过，一二楼反对就不了了之

之前业主代表组织业主讨论过安装电梯的事，但因为一层二层业主反对，这事也就不了了之。

难点梳理

业主诉求不一样 费用有分歧

记者走访发现，老旧小区安装电梯难点主要在以下3点：

高底层业主诉求不一样：高层业主通常希望加装电梯以便于出行，尤其是老年人和行动不便的业主;低层业主因为电梯的安装和维护会带来噪音、采光影响等问题表示反对。

补贴后费用分摊意见不统一：虽然有政府补贴政策，如西安市为2000年前建成的老旧住宅加装电梯提供每部15万元的补贴，但业主对于加装电梯的成本分摊意见不统一，尤其是关于电梯维护、保养等长期费用的分担存在分歧。另外，不少业主对承担这笔费用的意愿不大。

建筑结构特点导致的停靠点设置问题：由于老旧小区的建筑结构特点，加装电梯时可能需要考虑建筑结构的承载能力、电梯安装位置等实际问题。例如，一些建筑结构可能使得电梯停靠点的设置变得复杂，需要平衡所有业主的利益，尤其是低层业主的利益，这增加了加装电梯的技术难度和协调工作的复杂性。

政策推进

多次推动老旧小区加装电梯

■国家层面——

2023年9月1日起施行的《中华人民共和国无障碍环境建设法》明确规定，国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。

去年11月8日，最高人民法院、住房城乡建设部联合发布老旧小区既有住宅加装电梯典型案例并回答记者提问。国家层面明确，加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施的行为，是应由业主共同决定的事项。根据民法典第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时，加装电梯项目必须取得行政主管部门的审批手续，确保加装施工不会对房屋主体结构安全造成危害，尽量降低对其他业主通风、采光、通行造成的不利影响。

今年7月印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中，推进城镇老旧小区改造被列为“实施城市更新和安全韧性提升行动”的五大重点任务之首。

■西安本地——

2017年，西安市城乡建设委员会、西安市财政局、西安市规划局、西安市质量技术监督局联合印发《西安市老旧住宅小区加建电梯试点工作实施方案》的通知。其中提到：试点范围在新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区和灞桥区范围内，选取5年内未列入棚户区改造和拆迁计划。2000年以前，4层以上无电梯住宅小区作为加建电梯试点项目。老旧住宅小区加建电梯试点所需资金以业主单位(房屋所有权人)自筹为主，财政补贴为辅，鼓励社会其他资金积极参与。市建委、市财政局按照《市政府办公厅关于印发西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案的通知》(市政办函[2015]59号),对开展老旧住宅小区加建电梯的项目给予15万元/部的财政补贴。

去年8月，西安市住房和城乡建设局就《西安市既有住宅加装电梯工作实施意见(征求意见稿)》公开征求意见建议。征求意见稿扩大了支持范围、扩宽了资金来源，甚至明确无需全体业主同意，一楼业主并没有一票否决权。据西安市政府官网消息，《西安市既有住宅加建电梯工作实施意见》已列入西安市2024年年度工作计划。 华商报大风新闻记者 任婷 杨鹏 实习生 赵昱涵/文 强军/图

经验之谈

发挥社区作用

协调解决矛盾

中国建筑西北设计研究院有限公司一位资深工程师表示，老旧小区加装电梯的难点，客观是结构荷载需要慎重考虑，需要加固;主观上要说服很多业主。因局部沿街立面会影响城市形象，一般采用外挂电梯方式安装。

2023年，西安市碑林区建科大社区成为陕西省唯一入选的“完整社区”建设试点。建科大社区主任牛坚强表示，社区加装电梯过程中，社区居委会发挥了关键作用，负责选拔业主代表，并指导他们收集业主意见、讨论加装电梯方案及统一整合各方意见。费用方面，1层不交费，2-7按照楼层和相应比例分摊费用。

他山之石

上海：取消“一票否决”

2019年11月，上海印发的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》中明确规定：本楼幢业主同意率降低到三分之二;彻底取消“一票否决”;小区同意率降低到一半。

湖北黄石：一户申请就可启动意愿征询

今年3月1日，湖北黄石出台的既有住宅加装电梯条例规定，一个单元内，只要有一户有加装电梯的申请，社区就可以启动加装电梯意愿征询，协助有加装电梯意愿的业主开启电梯报装流程。这是全国第一个地级市对加装电梯进行的立法。

小记微评

事关老百姓的获得感与幸福感

在老龄化背景下，老旧小区加装电梯需求日益凸显。然而，呼声很高、反对声也很高，推进中存在着意见统一难、资金筹措难、建设监管难和维护管理难“四大难题”。

加装电梯过程中,业主意愿是基础，各方协同是关键。高楼层业主加装电梯的权利应该得到保障，低楼层业主的权益也不能被忽视。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施;房屋所有权人应加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。

如何保障高楼层业主加装电梯的权利又照顾到低楼层业主的利益，既考验管理者的治理智慧与能力，也关系老百姓的获得感与幸福感。

来源：华商网-华商报

编辑：王莉文