完善规则让旧房子好卖卖得上价

本文转自：法治日报

郑州“卖旧买新以旧换新”两种方式疏通房地产交易堵点

完善规则让旧房子好卖卖得上价□ 本报记者 赵红旗

在河南省郑州市打拼十几年的张某一直想买一套大一点的住房，把年迈的父母接到省城来住，苦于手头没有充足的资金，就盘算着如何能把现在居住的90平方米的旧房卖个好价钱，再筹点钱，买一套130余平方米的新房。

“去年我就把房子挂网上了，但想买的人不多，报价也低，我感觉不合适，舍不得卖掉。”张某近日接受《法治日报》记者采访时说，他去年就开始留意新房销售，但换房不同于换小件物品，除了看旧房卖出的价格是否合适，还要看新房的地段、房型、环境、交通、配套等，“不过我相信今年应该能换房成功”。

让张某对换房充满信心的，是5月10日郑州市举行的二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式。该仪式由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办。

记者了解到，郑州市在不到一个月的时间里，就决定在主城区八区全面开展“卖旧买新、以旧换新”工作，疏通交易堵点，促进房地产市场平稳健康发展。

取消先期试点

八区全面开展

4月1日，郑州市发布消息称，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，开展促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，以进一步激活郑州市二手房市场，促进本市房地产市场供需匹配，加快优质商品房供应，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应。该项工作按照“政府支持、职能部门监督、行业组织协调、专业机构参与、市场化运作”的原则稳步推进实施，2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。

4月15日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会宣布将启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”的试点工作，并提出将于4月20日正式启动二手住房收购试点工作，试点阶段限额500套，二手房需满足房龄不超过15年等条件；新房需满足现房和位置的条件。参与此次试点的换房群众在购买新建商品住房时，其总价款需不低于所出售的二手住房总价款。为确保交易的公正性，试点阶段要求二手住房产权人与新建商品住房买受人必须为同一主体。

4月26日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会及郑州城市发展集团联合举行新闻通气会，介绍郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作的相关情况。郑州城市发展集团安居公司执行董事兼总经理于通介绍说，截至目前，共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。

在这次新闻通气会上，郑州市住房保障和房地产管理局房地产市场监管处副处长娄延山对房地产市场“卖旧买新、以旧换新”政策内容和意义进行说明时说，此举旨在进一步支持群众改善性住房需求，激活存量住房市场，促进全市房地产市场供需匹配，构建房地产市场平稳健康发展新模式。

郑州市住宅与房地产业协会会长叶琦就换房群众如何参与“卖旧买新、以旧换新”试点活动进行介绍时说，二手房收购标准要求为普通商品住房，竣工备案不超过15年，建筑面积在120平方米以下，范围为三环内金水区、郑东新区区域，不存在查封、贷款、租赁等情况，小区具备正常物业服务；新房则在“卖旧买新”新房房源库中选择，市民可结合自身生活、子女教育、工作通勤等需求选择改善性楼盘。

5月10日，距此次新闻通气会不到15天，郑州市正式宣布，二手房“以旧换新”工作即日起取消试点期限和试点区域，在市内的郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等主城区八区全面开展“卖旧买新、以旧换新”工作。

记者注意到，郑州市所收购的房屋条件具体为：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为主城区八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）；房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋所在小区有正常物业管理服务。

提供换房群众选购的新建商品住房条件为：已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等；房屋位于郑州市建成区范围内。

疏通交易堵点

释放住房需求

记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套，创近年历史数据最好水平。但在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求释放不足。

“目前挂牌出售二手房的客户中，有不少人有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间。同时卖房难、周期长等因素，已成为群众实现改善性换房的阻碍。”郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人坦言，从2024年一季度成交数据和市场反应来看，房地产市场继续保持良好的恢复态势。整体上，郑州市房地产业目前处在发展模式迅速转变、行业深度调整、市场加速回暖向好，产业逐步实现高质量发展的道路上。

负责收购二手房的郑州城市发展集团有限公司（以下简称城发集团）是郑州市国有资本投资公司试点企业，隶属郑州市国资委管理，主要承担城乡基础设施、保障性住房和人才房建设运营、土地和房地产的综合开发等工作。

在为换房群众提供便利上，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发的《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》显示，关于如何推进住房“以旧换新”，郑州市从政府主导层面出发制定配套支持政策，采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市主城区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。其中，通过城发集团收购二手住房，试点期间完成500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。

此外，对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。

群众可通过郑州市房源信息共享和发布综合服务平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》，随后由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。

“该方案的出台是对市民存量房置换和消费升级的又一次大力支持，同时结合了郑州市的实际情况，具有很强的可操作性，疏通了交易堵点，有利于促进房地产市场平稳健康发展。”河南省人大代表赵鹏璞说。

优惠政策落地

释放房产活力

业内人士指出，二手房的地理位置、周边普遍配套更为成熟，而不少新房位置较为偏僻，但各种功能比二手房更完备，不少购房者还是受制于手上的旧房难以脱手，观望情绪重，影响了置换新房的进度。而在旧房收购模式中，新房区位、价格、配套资源等因素与换房群众的期望值相吻合，才能顺利实现“以旧换新”。

“实际上，新房销售缓慢，在一定程度上与改善性需求‘买一卖一’流通不畅有关，亟待打通交易堵点，从市场层面将旧房顺利售出。对于旧房收购模式而言，政府所收购的旧房作为保障房使用，既促进了收回的旧房源实现有效流通，又降低了群众购房成本，也有利于进一步促进改善性需求释放，进而促进交易，激活房地产市场活力。”郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人说。

多位接受记者采访的郑州市民认为，购房是一个家庭的大事，“旧房子难卖、卖不上价”是他们对“以旧换新”的一大顾虑。

如何解决群众痛点，疏通交易堵点，让老百姓体会到实实在在的政策福利？

“旧房子如何定价、后续如何利用、退订新房是否需要负责、支付新房款项如何保障资金安全……”河南郑港律师事务所主任陈天鹏律师认为，住房“以旧换新”在操作层面还存在不少难题等待破解，政府应推动建立常态化机制，从群众需求特别是购房者的利益出发，让群众感受到政策暖心、细节贴心。

“‘以旧换新’目的是打通一二手房的交易链条，释放改善性住房需求，加快房地产市场修复速度。但这一政策还在起步阶段，政府所收购的二手房数量也还处在低位，而且‘以旧换新’涉及的环节比较多，要让换房群众积极参与其中，就要降低交易成本，让买卖双方真正看到税收、金融、新房折扣等多方叠加起来的实惠。政府有关部门要制定好规则，确保各项优惠政策能落地，比如契税减免、中介费减免、开发商折扣优惠等。”赵鹏璞说。

赵鹏璞建议，政府有关部门应积极搭建好住房交易信息平台，将其打造为聚合房屋买卖双方、开发商、中介机构、评估机构、金融机构等公信力强的平台，为房屋交易提供便捷服务，同时要严厉打击住房交易中的欺诈等不法行为。