国家下场，一线城市加速收储商品房

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最近，改革的风吹向了一线城市。

首先是广州，作为一线城市打响了收储商品房第一枪，随后深圳发布公告，宣布启动收购商品房用作保障性住房。

再到上海，最近有消息传出将推出800亿外环“收储”计划，不过目前上海还没有进一步证实。

但按照这个形势，上海跟进“收储商品房”的概率很大，但规模应该没有那么多。

至此，一线城市正式步入到收储落地执行阶段。

一线城市收储虽然才刚刚开始，但二三线城市的收储早已启动。

郑州作为首个从试点到全面铺开的省会城市，4月20日启动试点以来，目前累计收购近1000套住房。

重庆作为租赁住房贷款支持计划的首批试点城市，通过租赁基金收购了4207套房源。

此外，福州、青岛、天津试点城市也有实质跟进，计划收购的存量房套数超过16000套。

今年，全国大大小小的城市，大部分都进入到收储阶段。

不少官媒近期更是惹眼球，比如华夏时报大标题：国家队收房进入加速期，八天内部两次开会推动，收购范围扩大到2884个县级以上城市。

中国新闻周刊写道：1800多个县城，要出手收房了！

落地执行+官媒吹风，这信号非常值得重视，特别是近期一线城市收储启动，代表了商品房收储正在快马加鞭地进行。

一线进入收储模式，对我们会产生哪些影响？来一探究竟。

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3个月以前，在5.17做好保交房工作会议上，副总理何立峰强调：

商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

这里面重点提到几个词： 酌情、部分，合理价格。

意思不是所有房子国家都下场收，还是会酌情考虑优质资产。

实际上深圳的公告里就明确了这一点，深安居的公告里说：“收储”标准包括楼栋完整性、区位优势、户型符合保障房要求、设施配套齐全以及产证合规。

这是地方收储的基本条件，517政策后上面一直在加速推进收储，还特别设立了3000亿保障性住房再贷款，支持收购已经出让的闲置存量住宅，为房企纾困。

房企到底有什么困难？统计局公布的数据，今年上半年全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。

库存方面，6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。

天风证券之前有过一个测算，如果按照国家要求把住房去化周期压降到18个月以内（新房、二手房），需要净压缩7.4个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米库存，估算需要约7万亿元的资金。

这个测算数据在我看来有些夸张了，但如果我们套用这个数据，3000亿再贷款资金，利率是1.75%，期限1年，可展期4次。按照中国人民银行贷款本金的60%发放再贷款，可以带动银行贷款5000亿资金。

5000亿虽然很多，但距离天风证券测算的7万亿差距甚远，能不能激起水花达到效果，打个问号。

从市场化盈亏的角度，北上广深二手房的租金回报率普遍在2%多一点儿，有的甚至没有达到2%，分化严重。

项目不赚钱，地方政府在捏紧腰带过日子的情况下，愿不愿意做这事儿？

这事儿，不愿意也必须做，无非是衡量怎么做才能达到盈亏平衡。

想要盈亏平衡，得从源头抓起，源头问题是贷款利率高，这方面存量房贷的持有者深有体会。目前一年期LPR利率是3.35%，五年期3.85%，加上收储的房子租金一般比较低，租金回报率很难超3%。

也就是说，相对于银行贷款利率，国企收储短期不能盈亏平衡，甚至一定程度上出现亏损。

加上地方政府财政压力和债务负担本身就比较大，各地“收储”存量房的规模就得打个问号。

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其实大家很清楚，5000亿资金很难激起浪花，大规模推进的难度也不小。

上面希望能够一石二鸟，一方面帮助市场去库存、帮开发商回笼资金，另一方面又能增加保障房的供应，缩短供应周期。

但问题是地方没钱，部分地方政府现在处于化债阶段，像贵州这样的高风险省份被限制借债，还有不少省份的县市财政维持城市基本运营、工资这样的公共开支都困难，即便强如广东财政也紧绷，还需要承担加大投资刺激经济的任务。

所以地方在收储这件事上就非常谨慎，目前我调研到的情况，深圳收购的时候很明确的一点是住房面积要小于65平方米的商品住宅。

别的地方也基本如此，北海市的要求是建筑面积不超过70平方米的小户型为主；大连市要求是单套建筑面积70平方米以下作为收购重点。

政策上，这次收储的要求是按照市场化原则，为什么要选择小户型的房子，本质就是性价比高，工薪阶层都住得起。

但问题是，这样的房子市场上不多。

地方政府在选择的时候倾向于选位置好、生活便利的项目，但矛盾之处在于政府想收的房子本来也容易卖，政府不想收的房子本来也难卖。

而市场现在的库存项目，我不说大家都知道的一些硬伤，要么位置不好，要么交通不方便，总之就是对应不上。

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那怎么办？

两个操作，第一就是继续降低利率。

各地现在推进速度慢，不愿意做这件事，一大阻碍就是成本大，从银行贷出来的款利率太高，回到租赁市场租金回报率又低，赚不到钱，自然不敢大规模展开。

既然现在贷款利率高，那就降低贷款利率。

周四凌晨，美联储主席鲍威尔在发布会上表示：

若满足通胀测试，政策利率的下调最早会在9月的会议上讨论。

目前绝大多数官员认为9月份降息是板上钉钉的事情。

之所以提这茬，是因为美联储一旦降息，我们才有更多操作空间，否则两边利差太大，资本都流到美国去了这怎么行。

所以，接下来LPR一定还会继续下调，到时候对存量房贷，对新房都是大利好。

降低利率一大好处就是收储端的成本下来了，只要利率足够低，国家下场收储就不会亏钱。现在国家下场收购商品房，国家会在这上面亏钱吗？长期肯定不会。

第二，继续增加规模，现在是5000亿资金，把收储资金规模提高到1万亿，效果就会很明显。

在紧日子关头，5000亿虽然很多，但前面也说过激起的浪花不大，需要加力资金才能撬动整个市场。

市场的现状是分化，有的城市房价终于企稳，但大部分还在挣扎的边缘，所以继续加力资金才能更快消耗库存，房价才能加速筑底反弹。

两个条件达到，接下来看效果就关注两点，一是看量，二是看价。

量在前，价在后。

一线城市、重点城市交易量能不能回升，如果能，进而促进资金往大城市集中，这是好事情，发达国家市场的经验已经告诉过我们，核心城市的优质资产长期能够穿越周期。

图：美国房价指数

房价作为货币的锚，不可能一直跌，企稳后依然会有新高。

二看价，价一旦止跌企稳，市场就迎来新周期，到时候收储的速度会随着市场的自发调节而有更好的效果。

总之，这轮一线城市加速落地收储，意味着这轮房价距离止跌已经不远了。

因为，国家收储某种程度上也是一种抄底行为！