商铺漏水多年 “修不好”也“退不了”？“可修复”与“可退房”的法律界限在哪里

当购买的商品房“漏水”成为修不好的常态，索赔还是退房？又该如何保障自身的合法权益？近年来，在商品房交易中，质量问题成为常见的纠纷焦点。

买的商铺多年来漏水不断

市民多次诉讼维权

2014年7月18日，张岚（化名）购买了位于西安市昆明路昆明时光小区一间临街商铺，商铺面积165平方米，总价280万元，没想到在交钱签合同后，却面临着困扰其一家多年的房屋漏水问题。

2025年9月25日，张岚告诉华商报大风新闻记者，房产证上写的是儿子的名字，店铺在2014年10月前后交付后，他们一家就开始着手装修事宜，“其实办理房屋手续时，我们已经发现房屋的伸缩缝中有渗水的痕迹，担心出现漏水，开发商也答应后期会进行处理。”张岚说，商铺硬装修花了50万元，没想到刚装修完不久，在2015年初，便因为下大雨出现了严重漏水情况，造成了很大损失。

“漏水的问题一直没有彻底解决，物业公司无法处理结构问题，开发商处理也不积极，给我们正常的店铺经营带来了极大影响。”张岚说，曾多次向物业及开发商反映，漏水问题始终未解决。无奈下，她和家人不得不通过法律程序解决。

张岚认为，商铺长时间漏水无法得到解决，房屋除了本身存在严重质量问题外，在长期浸泡下，已经存在安全隐患，业主有权要求解除合同。记者获悉，从2022年至今，该案历经三次诉讼、多次司法鉴定，最终认定房屋漏水问题虽影响使用，但未达到解除合同法定条件，判决开发商西安御润房地产开发有限公司履行维修义务并赔偿部分租金损失。

从索赔到要求退房

解除合同为何未被支持？

记者在张岚提供的多份《法院判决书》中看到，2022年6月，张岚及家人首次将开发商及物业公司诉至西安市碑林区人民法院，要求赔偿因漏水等造成的财产损失44238元及租金损失237600元。

审理中，法院委托陕西某公司进行司法鉴定。2022年11月出具的《工程质量司法鉴定意见书》明确指出：“涉案房屋漏水的原因是屋面防水渗漏造成的。”法院认为，房屋长期漏水是客观事实，确实造成了损失，但鉴于原告未明确损失具体构成且未交纳鉴定评估费用，导致损失鉴定无法进行，酌情认定财产损失3万元。同时，考虑到商铺的商业用途属性，长期漏水必然导致租金收益减损，酌情认定租金损失4万元。综上，判决开发商向原告支付共计7万元赔偿，并按要求维修房屋。

张岚说，“面板上装灯打孔就流水，说明屋面已经完全被水浸透，长时间浸泡，房屋结构一定有被锈蚀的情况。”2023年，张岚和家人再次起诉，要求解除《商品房买卖合同》，并判令开发商返还其已付房款、资金占用利息、各项税费、贷款利息、装修费等费用。被告开发商辩称，合同未约定解除条件，漏水问题属于可修复的质量瑕疵，并非主体结构质量问题，不构成根本违约，不符合法定解除条件。

法院认为，根据相关司法解释，合同解除仅限于“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形。本案中，鉴定报告明确问题不属于主体结构质量问题，且房屋目前仍能出租使用，说明漏水问题尚未达到“严重影响正常居住使用”的程度，不构成根本违约。因此，对原告解除合同、返还购房款的诉请不予支持。

最终，法院判令开发商在判决生效后三十日内，严格按照国家规范，对商铺屋面防水、四周墙体防潮、钢梁除锈防腐、散水修复等进行全面修缮，直至符合标准；开发商向原告支付租金损失91666.67元。该案件经西安中院二审维持原判。

鉴定结果：

存在工程质量问题

对主题结构安全无影响

在房屋漏雨带来的一系列问题下，“退房”“解除合同”又需要满足哪些必要条件？张岚表示，多年维权也让她身心俱疲。

华商报大风新闻记者获悉，在张岚一家2023年再次起诉要求退房时，曾申请对涉案商铺因长期渗漏、包括地基裂陷是否存在质量问题及损害程度有无安全隐患等进行鉴定。

鉴定机构出具鉴定意见认为：包括室外散水地面出现的干裂、下沉现象属于工程质量问题，可通过修复进行处理，对商铺主体结构安全无影响；商铺漏水导致一层钢结构构件出现局部锈蚀，给使用造成了一定影响，可通过修复进行处理，对钢结构安全性无影响；商铺屋面女儿墙与高低跨处防水卷材收头工艺做法不符合规范要求，防水卷材水泥砂浆保护层厚度不符合规范要求，属于施工质量问题等多项问题。

二审法院认为，根据鉴定机构出具的鉴定报告，涉案房屋存在的漏水等问题可通过修复 进行处理。且虽然房屋确实经过了被告维修仍存在漏水问题，但根据鉴定意见等，维修未完全修复或系因施工做法不符合相应规范，并不当然证明房屋本身存在重大质量问题。根据鉴定报告及原告提交的证据，尚不足以认定案涉房屋漏水等对涉案房屋的主体结构安全存在影响，以及案涉房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用。故涉案房屋目前确存在 一定的质量瑕疵，但未达到严重影响房屋安全性以致买方无法正常居住使用（包括租赁等）的程度，原告亦实际将涉案商铺对外出租、收取租金，故综合现有证据、当事人陈述及本案案情，现 尚不足以认定达到解除房屋买卖合同的法定条件，故对于原告径行主张解除房屋买卖合同退还购房款等诉请，依法不予支持。

张岚告诉记者，她和家人对于鉴定机构资质及出具的结果并不认可，“鉴定并没有相关的数据参数的支撑，此外，由于开发商没有及时提供相关设计施工资料，鉴定机构也难以确定商铺后期是否会出现安全隐患。”张岚说，目前她仍在通过法律程序维护自身权益。

>>律师说法：

商铺漏水维权多年，折射出商品房质量维权中的普遍困境与法律难点。业主的退房诉求为何得不到支持？法律如何界定“根本违约”？当保修期遇上持续问题，责任如何认定？

“可修复”质量瑕疵

与“可退房”严重问题的法律界限

华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

“房屋主体结构是指如地基、梁柱、承重墙等在房屋建筑中能承受作用的平面或空间体系。主体结构质量不合格通常指沉降不均匀导致的楼体倾斜、混凝土强度不够、影响安全的墙体或楼板裂缝等问题，这些缺陷直接威胁房屋的安全性和稳定性。”朱长江说，房屋质量问题严重影响正常居住使用是指房屋质量问题导致无法满足基本居住需求，如严重漏水、墙体开裂危及安全、空气污染超标、基础设施无法正常使用（如水电煤气故障）等，需结合具体使用功能和安全标准综合判断。一般需达到实质性影响居住舒适性、安全性或功能性的程度，区别于局部渗水、轻微裂缝等一般质量问题。

案例中，法院驳回张家关于退房的请求，本质是在“交易稳定性”与“业主权益”之间寻求平衡。商品房交易涉及金额大、法律关系复杂，若仅因可修复的质量瑕疵就解除合同，可能引发交易秩序混乱。本案中，鉴定报告确认漏水问题可通过维修解决，故法院优先支持修复与赔偿的解决方案。

有一种情况下开发商的维修义务

不受保修期届满限制

朱长江介绍，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

根据上述法律规定，屋面防水工程的最低保修期限为5年，但该期限的适用有前提——质量问题须在保修期内首次出现并报修。本案中，张岚在交房办理手续时就发现渗水痕迹并向开发商提出，漏水问题在保修期内已明确存在且主张了权利。此时，开发商的维修义务不受保修期届满限制，需持续履行至问题彻底解决。

“当事人张岚证据意识清晰、维权方式合法有序、坚持主张权利，值得同样遭遇的维权者借鉴。”朱长江建议，可以进一步固定证据：持续做好每一次漏水的照片、视频记录，记录时间、程度和造成的损害。保留所有与物业、开发商的沟通记录（微信、短信、通话录音）、维修单据和费用凭证；理性评估诉求，鉴于目前的司法实践，对于“退房”的诉求需有非常充分的证据支持。可以将重点放在要求彻底修复和索赔因此造成的全部经济损失上，包括租金损失、装修材料及人工费损失、物业费损失等。若当事人对人民法院委托的鉴定部门所作鉴定意见有异议，可以申请重新鉴定，重新鉴定的情形主要包括：鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格的、鉴定程序严重违法的、鉴定结论明显依据不足的，以及鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。

华商报大风新闻记者 于震

来源：华商网-华商报

编辑：方正