读懂济南｜饱和与稀缺之间，济南商业综合体如何突围？

齐鲁晚报·齐鲁壹点 李梦瑶

当前，济南商业综合体的形态与功能正经历着深刻的 “新陈代谢”，新项目扎堆入市，老项目则加速升级求变。然而，繁荣背后的矛盾同样显著：一方面，各区县商业综合体的布局已渐趋饱和，市场空间面临挤压；另一方面，在同质化竞争的窠臼中，仍缺乏具有全国影响力的商业地标，难以形成独特的城市商业辨识度。

饱和与稀缺并存，济南的商业综合体如何突围？

商业顶流 “逐鹿” 济南

历史悠久的纬十二路，见证着这座千年古城的繁华与沧桑，如今再度成为各大商业综合体的角力场。

8月5日，槐荫区经一路与纬十二路交会处的施工工地上，“MixcMarket 万象里” 的标识悄然挂上外立面。据悉，这里将诞生全国首座 “万象里” 社区商业综合体，为西市场商圈注入新活力。一路之隔，36 层的壹合广场已完成招商，华润万象汇即将落子于此，与万象里形成 “双星闪耀” 之势。

老商圈也在迎来 “新力量”。万象汇官宣后，和谐广场迅速启动室内改造升级，剑指下一个辉煌十年；京东电器城市旗舰店签约入驻连城广场，为片区商业添注新动能。

一路向西，龙湖西城天街即将启幕；第四代万达广场将串联起宜家、印象济南、弘阳广场等商业巨头，共同勾勒西客站超级商圈的版图。

济南东部及老城核心区的商业升级同样看点纷呈。上周末，泉城路商圈改造设计方案公布，计划对标杭州湖滨步行街，通过系统性更新巩固商业核心地位；洪楼商圈借势城市更新推出 “洪楼 1905” 项目，取代昔日老百货大楼，以新姿态登上历史舞台。

天桥区，济泺路与北园大街交叉口西南角的万虹广场计划于今年亮相，为北部片区注入消费新活力；市中区上新街已率先完成升级并于今年开街；高新区山姆济南首店自招商起便牵动市民目光；CBD 内的绿地国金天地，正打造济南版 “太古里”，剑指东部高端商业与时尚文化新地标……

这不仅是商圈的更迭，更是一座城市商业基因的重组。“城市的发展史，往往也是一部商圈的更迭史。” 济南工程职业技术学院党委副书记、院长吴学军指出，当前济南商业呈现多中心发展的特征。

这种转变体现在两个维度：一方面，伴随济南 “东强、西兴、南美、北起、中优” 城市发展战略推进，新兴区域成为商业布局的热土，各家商管公司试图以差异化定位抢占市场先机；另一方面，在土地资源紧约束背景下，商业发展逻辑已从 “增量扩张” 转向 “存量更新”，盘活老商圈、旧厂区等存量空间，成为老牌商圈延续辉煌的必然选择。

同质化下的“流量”和“留量”

商业综合体为何如此受热捧？2025 年，“以提振消费为重点全方位扩大内需” 成为各城市发展的核心命题，而商圈提质升级正是这一战略布局的关键落子。

“商以城在，城以商兴。商业综合体是吸引大众敢消费、愿消费的重要载体。” 山东财经大学经济学院教授王晨光认为，作为楼宇经济的重要形态，商业综合体聚合了商贸服务、金融、文旅休闲等多元第三产业，它如同城市的 “衣裳”，外在风格与质感，恰是衡量城市活力的生动注脚。

对于济南而言，在强省会战略驱动下，城市经济与产业发展驶入快车道，面貌日新月异。近两年，济南文旅产业突破显著，节假日 “人挤人” 成常态，但如何将短期流量转化为长期消费“留量”，仍是共性课题。

王晨光指出，尽管近十年济南商业综合体建设如火如荼，却难掩 “量增质滞” 的瓶颈 —— 商业 “老态”“守旧” 的印象未完全褪去，对外来品牌首店的吸引力尚缺 “火候”，文旅与商业的融合也显不足。

放眼全国，成都太古里以 “传统街巷 + 现代商业” 模式，既保留川西民居历史肌理，又引入全球首店与潮流业态，成为本地消费与游客打卡的双重目的地；西安大唐不夜城以唐文化为内核，将商业消费与沉浸式文旅体验深度绑定；长沙文和友以城市记忆为主题重构消费空间，将老长沙场景与网红餐饮、娱乐结合，激活城市夜经济与青年文化消费。

对济南而言，这些案例恰是破题的镜鉴：商业综合体的价值早已超越单纯消费功能，而是 “消费产业聚集区 + 消费核心承载地 + 城市活力空间塑造” 的多元融合。近两年，各地主政者也已意识到这一点，正站在这一高度推动商业升级。

济南亦不例外。近年来市区各级政府工作报告中，商圈发展始终是高频词 —— 这既体现对商业迭代的重视，也为未来突破埋下伏笔。

从“购物场”到“生活引力场”转变

商业综合体密集开业，新老项目 “混战” 加剧，如何突围？或许该回归本质 —— 一座城市的商圈，终究要服务于生活在这里的人与慕名而来的客。

王晨光认为，两类需求最值得关注：一类是本地居民，讲究消费的舒服、松弛与节奏感；另一类是外地游客，渴望在商圈中感受独特文化魅力，体验极具济南特色的在地表达。

当下，年轻人想打卡艺术展览，乘高铁奔赴北京 SKP-S；想体验沉浸式剧场，上海 TX 淮海是优先选择。重庆解放碑步行街凭借山城风貌与丰富业态，成为游客与本地人的汇聚地；厦门中山路步行街将闽南风情与现代商业融合，展现独特魅力…… 这些 “网红城市” 精准抓住了 “Z 世代” 的流量密码。

“如今年轻人的消费习惯已改变，不再满足于单纯购物，逛吃、休闲娱乐，体验式消费已成为主流；在此基础上，开放式体验街区若能兼顾休闲、赏景诉求，将更具吸引力。”吴学军说。

吴学军建议，地标性商业综合体需要加大对国际首店的引入。还可以元宇宙主题街区，通过AI导览、AR试穿、裸眼3D全息投影等技术升级消费体验，满足Z世代对新鲜、沉浸、社交化消费的需求。“当下综合体内规划艺术展览空间、沉浸式剧场、互动娱乐区是不错的引流形式，可以填补‘体验式消费’供给缺口。”

“济南亟待 ‘洋气’ 起来。”王晨光则认为，当前，济南尚未形成具有全国影响力的地标性商业综合体，而这个载体，将是提升城市形象，吸引外来游客的关键引力。

王晨光建议，要在重要景区附近的重要商圈内深挖“泉城”IP，比如泉水文化、老街记忆等，在商圈中融入泉水景观、非遗元素、《老残游记》等在地叙事，打造“一店一景一故事”的特色空间，增强文化辨识度与情感共鸣。

值得关注的是，地铁等轨道交通建设正在催生枢纽型综合体，重塑城市空间结构。记者注意到，目前这些在建的综合体中，多数都是TOD项目。

“以前，去商场就只能购物。而现在，商场的功能边界在拓展，不再是孤立的消费载体，而是与办公、居住、文化、生态公园等元素深度绑定。”吴学军说，越来越多的商业综合体搭载配套设施，也成为“15分钟生活圈”的重要元素，让商业融入城市肌理与市民日常。

从 “四处奔走” 到 “举步即达”，从 “单纯消费” 到 “沉浸体验”，济南商业综合体的 “新陈代谢”，正在书写这座城市更鲜活的商业故事。