上海拟再推两宗优质住宅地块：均位于静安区，曹家渡地块周边二手房单价超20万元

上海拟再推两宗优质住宅（涉住宅）地块。据上海土地市场消息，上海今年第五批拟供商品住宅用地项目清单已经公布，本批次住宅用地出让公告将于8月中旬发布，9月上中旬开始组织交易活动。

其中，位于内环内的静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块距离静安寺仅一站路之隔，地块附近的二手房九龙仓静安壹号2023年的成交价超25万元/平方米，目前的挂牌价超20万元/平方米。

内环内距离静安寺一站路的宅地将出让，周边二手房挂牌价超20万元

静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块位于内环内。该地块靠近14号轨交武定路站，距离静安寺仅一站之隔，具体而言东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路；规划为普通商品房用地，出让面积1.85万平方米，容积率2.68。

静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块规划图

据上海市规划和自然资源局信息，静安区曹家渡社区C050301单元控制性详细规划9A街坊局部调整，于7月正式获批。其中，9A-20地块容积率由2.95调整为2.68；调整后比原规划建筑面积减少0.47万平方米；9A-20地块内需设置一条公共通道，通道宽7米且线型可变，24小时对外开放。9A-20地块，就是此次调整中的住宅规划用地。

静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块位置图

据好地网数据，该地块2公里范围内在售项目有昌平云岸，该项目于2024年6月推出481套房源，认购率197%，均价138877元/平方米，迄今去化率约65%。

该地块周边未售项目有信达信安里。2022年，上海信达银泰置业有限公司通过协议的方式、以21.08亿元的总价获得静安区曹家渡社区C050301单元4-3b地块的使用权，该地块规划为普通商品房用地，土地面积10348.1平方米，容积率为2.5，楼板价为81483元/平方米。

另据房产交易平台贝壳的数据，该地块附近的二手房九龙仓静安壹号2023年的成交价超25万元/平方米，目前的挂牌价超20万元/平方米。

静安区大宁板块住办地块拟出让，周边新房售价超11万元/平方米

另一宗静安区灵石社区N070402单元094a-14地块位于中环和内环之间，规划为普通商品房、办公用地；地块位于静安区大宁板块，靠近1号轨交上海马戏城站，东至规划平陆路，南至广中西路，西至规划094a-16地块、宝华万豪酒店，北至规划094a-04地块；出让面积3.16万平方米，容积率2.95。

静安区灵石社区N070402单元094a-14地块规划图

该地块原来为商业商办用地，现在调整为住宅与商务办公混合用地，住宅比例≤79%，商业比例≥21%。包含1个建筑面积为5000平方米的地下经营性文化设施。

静安区灵石社区N070402单元094a-14地块位置图

据好地网数据，该地块3公里范围内，今年成交一宗住宅用地。今年4月，有9位竞买人参与竞拍静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，经过20轮竞价触及最高限价15.9682亿元，进入摇号环节。越秀地产（00123.HK）旗下的杭州燚乐实业投资有限公司成为竞得人，溢价率10%，成交楼板价78197元/平方米，房地联动价格121000元/平方米。3公里左右的在售项目有静安玺樾，今年5月首次开盘推出307套房源，认购率57%，均价119644元/平方米，迄今去化率约29%。

小米总部商办地调整为住宅后成为全国单价地王

8月7日，上海今年第四批集中出让全部成交。关注度最高的徐汇区斜土街道xh128D-07地块未拍先锁定全国最高单价地块身份，最终7位竞买人经过78轮竞价触及最高限价48.048亿元，经过摇号产生竞得人，成交楼板价13.1万元/平方米，溢价率30%。

徐汇滨江地块另一个备受关注的身份是小米上海总部。2021年，小米间接全资附属公司曾以15.5亿元的底价竞得，彼时土地性质为商办综合用地。此次出让为小米退地后，地块性质调整为住宅用地后重新出让，两次成交价差逾30亿元。

国泰君安房地产行业分析师谢浩宇表示，地块原本为商业用途，在重新出让之后改为住宅，规划调整是接下来的关注重点，这种做法具备推广的可能性。过往，为了平抑房价仍然有商业用途的地块被房企拍得，但目前面临去化的压力，若能够通过规划调整的方式实现相关地块的重新入市，预计将带来流动性的明显改善，预计将成为接下来楼市去库存的新方式。