拿地一年后才开工，兴业国际上海项目错失最佳销售时机？

当很多内地开发商已经习惯于拿地后快速开工，缩短现金流转周期正时，以香港兴业国际（HKI0480）为代表的港资地产开发商却仍然习惯不急不慢的开发速度。后者2021年11月就已经在上海拿地，但是截至2022年12月17日，开工现场仍然只是安装好了机器设备，深坑作业还没有进行。

就在香港兴业国际摘得该地块的一年前，上观新闻就曾报道过记黄埔地产（成都）有限公司，在成都囤地16年，被当地相关部门禁止向和其提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。这不仅让外界质疑香港兴业国际此次的做法，是否存在捂盘惜售。不仅如此，对这样的表现，公司的股票持有者可能也不会太满意，原因在于项目错过了最好的销售时机，没有能抓住最佳销售时机，而是在市场供求格局变化后入市，这存在非常大的滞销风险。尤其是按照现有的规定，很有可能无法达到合同出让对竣工时限的要求，甚至可能会因此产生罚款。

拿地一年后，仍是荒地一片

2021年11月30日下午，松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块开拍，共有4位竞买人到场，3名参与竞价，经过13轮报价后进入一次书面报价，由于现场出现了相同报价，系统给出了随机值。最终由香港兴业国际（嘉兴兴裕实业有限公司）以8.304亿竞得，楼面价25528元/㎡，溢价率8.63%，房地联动房价50600元/㎡。

根据上述地块土地出让的预合同的第十七条规定，受让人（即嘉兴兴裕实业有限公司）同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后10个月内开工，在交付土地后34个月内竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

然而，12月17日，据现场查看这一地块，却发现整个地块除了已经到位的工程机械设备外，坑基等基础作业尚没有进行，以现有的进度，要想在这块地出让的34个月时间内，即2024年9月30日前完成所有建筑的竣工，难度显而易见。

根据内地房地产开发的平均速度，动工后的32个月至34个月时间竣工，是大多数项目的周期。而按照目前的进度，兴业国际需要在22个月后，就要完成项目的竣工交付。

根据出让预合同第五十条，受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。

错过了最佳入市时机，可能面临销售压力

工程进度的节奏，不仅仅会令公司可能背负原本不必要的违约金，更重要的是可能让公司错过了最佳的销售时点。

上海中原地产市场分析师卢文曦说，洞泾属于佘山板块，在过往几个月销售还不错，尤其是今年的九十月，每个月都能销售90多套新房，是今年新房销售的最佳时间。但是，在10月以后，板块内的供应量快速猛增，短短一个多月就激增了900多套，市场的供求一下子逆转。

在这样的背景下，尽管项目的地理位置颇具吸引力，且房地联动价格只比周围的二手房价格稍高，但未来的销售去化依然可能存在一定的压力。

相反，如果兴业国际能抓紧机会，在去年11月30日拿地后，快速开工，也许就赶得上九十月份的最佳入市时机，进行销售。

根据地块出让预合同，上述项目的可销售住宅面积仅3万平米，根据九十月份的新房销售市场的数据，一到两次开盘，就很可能可以售罄项目所有新开发房源。那么，为何兴业国际作为一家房地产领域的资深企业，该项目为何照此开发节奏，错过有利市场?背后又有怎样的内情？东方网地产频道为此向企业发出了沟通邮件，但截止发稿，未得到回应。