城市更新重拾记忆 老旧街区焕发新生

原居民与新业态比邻而居。 历保集团供图

更新前的石榴新村。越城集团供图

石榴新村居民喜选房。 越城集团供图

石榴新村蜗居变宜居。 越城集团供图小西湖共享院落远近闻名。历保集团供图

小西湖邻里音乐会上居民载歌载舞。历保集团供图

小西湖街区航拍图。 历保集团供图

□南京日报/紫金山新闻记者集体采写

60岁的李学斌几乎每天都要从新街口小王府巷走一趟，站在石榴新村项目工地外，张望着自家房屋所在的位置，见证家园一天天的变化。“这次政府真是下大力气了，我这辈子住好房子的梦圆了。”李学斌表示，不仅家园焕新，老邻居也要回来了，让他心里热乎乎的。

石榴新村、小西湖，一个个城市更新项目逐渐呈现在市民眼前。我市瞄准民生改善与城市更新“契合点”，大胆探索更新中的土地、财税、投融资等难点堵点解决路径，努力创造更多可复制的更新模式，建立更可持续的城市更新体系，不断提升市民群众的获得感、幸福感、安全感。

现场一

石榴新村：忧居变优居，老街坊圆了安居梦

“两套稍大的房子挨着，我计划把它们打通，方便一家人居住。”作为石榴新村项目签约、选房的第一户居民，几天前的一个下午，罗健在户型图上指指画画，跟记者分享着未来住新房的规划和喜悦。

石榴新村选房的时候，罗健选择了47.5平方米、35平方米和30平方米3套房。“之前我家住的是祖传的砖木平房，低矮潮湿，旁边就是‘握手楼’，一年四季不见太阳。”罗健说，他早早地就开始研究装修，住上新房子是他多年的心愿。

石榴新村片区原是典型的“城中村”。作为我市首个城市更新危房安全消险改造试点项目，采取以原地重建、回迁安置为主，异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合的方式，有效破解了“老旧散”片区改造以及不具备征收条件的城中村危旧房改造难题。政府主导、市场运作、居民参与，石榴新村不仅是城市公共空间提升，更是社会治理的创新。

据负责项目实施的越城集团相关负责人介绍，石榴新村占地面积不大，但居民户数多、人居面积小、建设条件受限，大约70%的居民选择原地回迁。为了确保回迁居民能够“分得开、住得下”，设计方案修改了约70轮，户型调整了约20轮。最终，新房套内面积从20平方米到67.5平方米，每2.5平方米划分为一个面积段，形成了20个面积段、36种户型供居民选择。

如今，石榴新村成了名副其实的“新”村。项目分为A、B两个区域，所有住宅均配备电梯。A分区的6栋建筑现已全部封顶，最低4层、最高11层，新建住宅282套，6000平方米的地下车库配置了约100个机动车停车位，力争今年底前竣工交付。B分区的2栋建筑正在规划审批中，将新建住宅70套。

据悉，石榴新村片区部分一楼将引进商业，打造全开放优质街区。原有的南京市城市建设档案馆地块将改为社区医院，小王府巷道路也将拓宽，片区还将配套休闲广场、街旁绿地，构建现代化都市空间。

现场二

小西湖街区：留下烟火气，变身打卡地

复古摩登的摇摆舞，妙语连珠的非遗白话，梦回金陵的金陵梦华魔术表演，童趣与秦淮灯彩碰撞的儿童诗歌……9月14日晚上，小西湖邻里音乐会现场，观众比肩接踵，气氛十分火热。

这是一场小西湖邻里间的温暖聚会。无论是主持人还是各个节目的表演者，均是来自夫子庙街道和小西湖社区的居民邻里，他们或表演诗歌，或翩翩起舞，在家门口感受传统节日的热闹氛围。除了在台下当观众，市民游客也参与其中，一起参加摇摆舞，随机开麦一展歌喉，参与有奖猜歌赢奖品等。

今年75岁的陈韻琍从小就生活在小西湖，她所在的舞蹈队给大家带来《陪你一起看草原》舞蹈节目。“小西湖更新改造把我们的生活场景、生活习惯保留了下来。在我看来，这就是我们新时代老城南的幸福生活。”陈韻琍说。

串联夫子庙和老门东的小西湖街区，是南京28个历史风貌区之一。在时光的冲刷下，片区房屋年久失修，居住拥挤，水电气等设施布局不完善，存在严重安全隐患。部分居民期盼搬迁，而另一些居民却故土难离。

2015年，秦淮谋划小西湖街区改造时，探索了全新的老城更新思路，由“拆改留”转向“留改拆”，“留”摆在了优先位置。政府告别完全主导权，建设方、专家、居民等多方坐下来，协商着一起办。最终，小西湖街区810户居民，300多户选择留下。

小西湖改造过程中，充分尊重街巷的尺度、肌理，以院落和幢为单位，“一院一策”“一院一型”，以小尺度、渐进式的微更新，不仅改善了居民的居住条件，也探索了共生院子、共享院子等多样改造形式。

腾出的空间引进精品民宿、餐饮、虫文馆、顾业亮大师工作室等新业态，形成魅力独具、特色鲜明的IP。位于小西湖中心区域二楼的“见植”店铺就是其中一家，30平方米的空间内，有着400多种绿植。主理人之一肖文武在这里打造了一座“生活美学体验馆”，深受年轻人喜爱。

让历史的痕迹在这里延续，小西湖年内即将有“湖”。朱雀里5、6号楼的北面围挡部分，计划重新建设400余平方米的“小西湖”。小西湖街区的建设方、南京历保集团相关负责人介绍，持续推进老房子、老建筑活化利用，要着力算好3本账：满足居民生活需要的民生账，引入老澡堂、餐饮等业态；符合历史街区风貌的文化账，丰富文化体验类项目业态；各类业态总体盈利的经济账，保证老城区更新改造可持续、能推广。

市井烟火气与现代时尚感在这里交织，小西湖街区已成为当下游客“深度打卡”南京必去的景点之一。小西湖城市更新项目荣获“联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖”，成为全国城市更新优秀案例。

南京探索

“盆景”变风景，城市更新可持续

作为中国首批历史文化名城，南京一直致力于探索快速现代化进程中的历史文化保护路径。南京历史地段保护已经从1.0时代走到了3.0时代，保护的关注点实现了从建筑到街巷再到人的转变。1.0时代的夫子庙街区关注建筑风貌，2.0时代的门东街区关注街巷肌理，3.0时代的小西湖街区注重有机更新、持续更新。

党的十八大以来，南京深入探索推动有温度的城市更新，持续重塑城市空间、激发城市生机活力、优化宜居品质，取得了阶段性成效。2021年11月，南京入选全国首批城市更新试点城市，现已积累了一批在全省乃至全国可复制的经验和做法。截至目前，南京市先后公布了4批次48个城市更新试点项目，15个项目列入江苏省城市更新试点项目。在今年上半年公布的首批《江苏省实施城市更新行动可复制经验做法清单》中，近三成来自南京。

有温度的城市更新，贡献出的不应仅仅是案例，更重要的是探索成熟、完整、系统的城市更新路径。配套政策持续护航，2021年入选全国首批城市更新试点城市后，南京印发《南京市城市更新试点实施方案》，制定了5年分4步走的实施路径，并公布了小西湖等首批13个更新试点项目；2023年，南京又发布了《南京市城市更新办法》，为全市城市更新工作提供基本依据和行动指南。今年，南京又印发城市更新配套文件《南京市城市更新实施主体管理工作细则（试行）》等，不断为城市更新工作提供制度保障。

政府主导、尊重居民意见、招募主理人、社区营造（规划）师“上岗”等，多元参与是推进城市更新的基础与保障，有利于形成共建、共治、共享效应。今年8月，100名社区营造（规划）师“上岗”，我市首批13个项目，开始了社区更新与社区营造（规划）师的“双向奔赴”。

专家观点

南京大学文学院文学与城市空间研究中心主任陈卫新：城市更新的实质是改良人与建筑的关系，更新人民群众的生活状态，提升大家的获得感与幸福感。石榴新村、小西湖等项目解决民生问题，获得市民的广泛认同。

对历史文化街区的更新，历史建筑的活化利用，可以在当下的时间节点上为城市带来新的生机与活力。同时，可以充分利用“文都”的特点，节控成本，鼓励文化赋能城市更新。

我建议，一方面，政府应当在城市更新资金投入方面有所提升，关注民生，降低商业预期；另一方面规划层面关于城市更新的相关政策措施应更好地落实。总之，城市更新工作是循序渐进的，且会因为项目所处位置、产权、环境等方面的关系，差异性大，须一事一议，加大前期研究力度、协调能力、社会治理是城市更新可持续推进的关键所在。

记者严玲田诗雨何钢通讯员秦萱