设立REITs战略配售基金 机构投资人参与度加深从财务投资到管理人

21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道近日，国寿投资保险资产管理有限公司官网消息指，中国人寿公募REITs战略配售基金完成签约。该基金由国寿投资旗下国寿资本发起设立，是保险行业首支专注公募REITs战略配售份额投资的策略型基金。市场有观点认为，“本次试点可以预期保险资管公司将全面参与公募REITs业务。”，而险资亦实现了身份的变化——从单纯的财务投资者向资产证券化管理人迈进。如今，中国人寿率先行动，相信后续其它四家险资将快速跟进。险资一直是REITs的忠实拥趸，这一是由于REITs与险资的投资期限贴合，其次则是业绩稳定，高分红的特性。

投资人身份或发生转变

中国人寿公募REITs战略配售基金由中国人寿系统内资金作为基石投资人，同时引入财信人寿出资认购，国寿投资担任投资顾问——险资在该基金中占主导地位显而易见，同时目标也很明确，即瞄准公募REITs的战略配售。

参与战略配售是机构投资公募REITs 的主要方式之一，通常会拿到绝大多数的公募REITs发行份额。据同花顺iFinD数据，截至2023年11月11日，已发行的29只公募REITs发行规模为954.52亿元，而战略配售规模为689.56亿元，占比高达72.24%。

不过由于机构之间竞争激烈，险资得到的份额并不多，同花顺数据统计保险资金所占战略配售规模约77亿元，仅占总发行规模的8%，

新的问题又来了，机构为何会对REITs情有独钟，中信证券表示，由于公募REITs产品兼具股性和债性、具备高分红等特征，与长期机构投资者的需求匹配度较高。趋势上看，未来公募REITs市场将迎来更多机构投资者配置。同时，在新发和扩募“双轮驱动”情况下，公募REITs市场有望进一步扩容增类，积极参与首次发行认购和扩募认购仍是长期机构投资者的较好选择。此外，随着可投资标的的不断丰富，叠加REITs市场交易趋于理性，二级市场也有望为机构投资者带来配置窗口。

相关的支持政策也在促成相关的计划。9月10日，国家金融监督管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》（下称《通知》），提出对于保险公司投资公募REITs中未穿透的风险因子从0.6调整为0.5。

下调风险因子，将提高保险公司的资本使用效率，意味着保险公司可以将更多资金投入资本市场，加大了险资投资公募REITs战略配售的筹码。 中金公司认为，《通知》降低了多个股票及股权资产相关风险因子，引导保险公司支持资本市场和国家战略新兴产业，有助于降低行业资产端的资本消耗。

如今，中国人寿公募REITs战略配售基金率先成立，经此一役，不仅将为战配环节引入多元化增量资金，还将降低与其他机构资金之间的竞争内耗，并可能将资源整合以更有效地争取战配的分配话语权。

另外，在规模和经验积累到一定程度后，其他缺乏公募REITs投研体系的险资或其他机构，未来或可以依托国寿投资的投研体系对公募REITs 进行投资，险资逐步从过去单纯的财务投资者转型为管理人，可以更深度的参与到REITs的投资当中。

前三季度REITs分红超50亿

从REITs的收益情况来看，的确也不负众多机构投资者的众望。截至目前，已上市的公募REITs发布了2023年三季度报告。三季度REITs底仓资产经营整体修复，但有所分化，特别是产业园、高速路以及生态环保及能源REITs。REITs可供分配金额完成度也呈现出与经营情况类似的分化，多只REITs还在三季报中披露了分红相关情况，年内累计分红已经达到50亿元。

28只公募REITs产品三季度表现稳健， 有27只实现单季度盈利，业绩全面回暖。营业收入方面，鹏华深圳能源REIT本期营业收入为6.54亿元，位列第一。其次是平安广州广河REIT实现营收2.28亿元、国金中国铁建REIT实现营收2.05亿元、中金安徽交控REIT实现营收2.58亿元、浙商沪杭甬实现营收REIT2.1亿元，均实现2亿元以上营业收入。

净利润方面，27只产品实现盈利，15只产品净利润超过1000万元。其中，鹏华深圳能源REIT单季度净利润最高，为1.37亿元。其次是平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT，三季度分别实现净利润8009.54万元、5291.73万元、4951.14万元。

中金公司的研报表示，伴随宏观经济修复，项目基本面整体修复向好。产权类：产业园REITs整体收入边际回暖，但一二线城市资产经营仍延续分化；物流仓储REITs三季度基金层面收入环比提升12.5%，经营维持韧性；保租房REITs运营延续优异表现，出租率维持高位。经营权类：高速REITs受益于暑运旺季，车流量和收入环比增长，但货车流量复苏仍然相对偏弱；生态环保及能源类REITs表现分化，主汛期水务项目净利润达年内峰值；生物质发电项目受暴雨影响，同比表现不及预期；燃气发电项目迎峰度夏增量降本，利润有所修复；光伏电价下行，区域风况不佳海风项目收益减半。

海通证券分析师张紫睿表示，目前公募REITs的市值超900亿元，由于暑期出行旺季助力高速公路业绩修复，通行费收入较二季度上升；产业园类表现分化，部分园区存在短期空置压力；仓储物流类与保租房类运营持续平稳，高出租率支撑业绩表现；能源类、生态环保类资产表现受季节性影响较大，小风季、暴雨、夏季汛期等因素影响资产表现。

分红也是REITs的一大亮点。根据相关规定，基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市。同时，公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。

在稳健业绩支撑下，年内多只公募REITs产品正持续分红。今年REITs年内累计分红总额达到50亿元，其中，有16只产品分红金额超过1亿元，且高速路项目无论是分红次数还是分红额度均居前列。

以中金安徽交控REIT为例，该基金三季度实现可供分配金额1.90亿元，今年前三季度累计实现可供分配金额5.96亿元。同时，该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告，自去年11月上市以来，该基金已累计分配约10.89亿元，每次分配金额均为基准日可供分配金额的99%以上。

中信证券首席经济学家明明认为，目前REITs指数整体仍在低位。往后看，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时首批4只消费基础设施REITs也正式申报交易所，新类型资产上市或渐行渐近。三季报虽显示出各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。