不交物业费就不能在小区停车？

本文转自：解放日报

不交物业费就不能在小区停车？

王闲乐

可否以业主未交物业费为由拒绝业主的车辆进入小区？今后，上海的基层组织和工作者再遇到这类问题，将有参考书可借鉴。

在上海市委党建办和上海高院的共同指导和深度参与下，上海二中院联合辖区9家基层法院，对涉基层治理的典型案例进行精心梳理，编写形成了《司法服务保障基层治理案例手册》（以下简称《手册》）。

《手册》中有一起典型案例，居民王某按期交纳停车费，但长年未交纳物业费，小区遂决定不允许王某的车辆进入小区停车。王某诉至法院，请求判令小区业委会排除妨害，允许自己在小区内停车。

法院经审理认为，小区内部的停车位属于业主共有，业主享有共有和共同管理的权利。根据业委会陈述，小区现无物业服务企业，属于业主自管小区。但即便是自管小区，业委会对于业主共有部分的管理权限亦应来源于业主大会的授权。业委会主张根据《管理规约》有权决定不允许王某的车辆进入小区停车，但业委会提供的《管理规约》中关于车辆停放管理的规定不足以证明其上述主张，因为《管理规约》并未授权物业服务企业或业委会根据是否缴纳物业费来决定小区业主是否可以进入小区停车。所以，本案中，业委会并不享有自行决定因业主未缴纳物业费而阻止其进入小区停车的权限。因此，业委会阻止王某的车辆进入小区停车的行为构成对王某的妨害，故法院判令业委会允许王某的车辆在小区内停车。

在王某这起案例中，法官提出了3点建议。包括明确业主大会在停车位使用管理中的决定性地位，明确具体执行规范的业委会或物业公司的权责范围，业委会或物业公司应当在业主大会授权范围内对小区停车位进行管理；业委会可在规则草拟环节广泛听取业主意见，在后期决议环节加大宣传力度，广泛发动业主参与业主大会决议程序，依循法定程序召开业主大会，并接受地方人民政府有关部门、居民委员会指导及协助，确保业主大会决议的有效性；小区业主应当遵守小区规约，尊重业主大会基于合法程序所作出的决议，配合业委会或物业公司的具体管理并及时履行自身的物业费、停车费交纳义务，若小区业主认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益，亦可通过合法途径主张撤销。 本报记者 王闲乐

不满意服务可以拒付物业费吗？

近期，有读者询问，小区物业提供的服务质量差，自己不想付物业费了，可以吗？

业主作为物业服务合同的当事人，享受和承担物业服务合同中约定的权利和义务，由此产生了不少与物业服务提供及物业费支付相关的法律问题。针对这方面问题，记者咨询了法律界人士，其给出专业解答。

问：物业服务有瑕疵，业主可以拒绝或减少支付物业费吗？

答：由于物业服务企业是对整个物业服务区的多个方面提供物业服务，如果物业服务企业提供的物业服务仅仅是在某方面存在轻微瑕疵，业主可以督促物业服务企业提高服务质量，但一般不能以此为由拒绝支付或减少支付物业费。

如果物业服务企业提供的物业服务在某方面存在重大瑕疵，业主可以要求减少支付相应的物业费，但鉴于物业服务企业通常在其他方面也提供了物业服务，此情形下如果业主主张拒绝支付全部物业费往往依据不足。

问：房屋长期空关无人居住，可以不付物业费吗？

答：支付物业费不仅仅是业主履行物业服务合同的约定义务，也是业主基于建筑物区分所有权支付分摊费用的法定义务，故业主以共有部分维护管理与其无关，或者房屋长期空置不需要物业服务等主张拒绝支付物业费的理由不能成立。 本报记者 王闲乐