政策组合拳助力2024年楼市“U型”复苏 2025年迎止跌回稳关键期

2024年，我国房地产市场呈现“U型”深度调整走势，前三季度新房销售承压，二手房“以价换量”带动市场活跃度，四季度政策主动出击、释放最强信号，核心城市市场出现明显升温，整体市场呈现止跌回稳的向好态势。

展望2025年，市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2025年将是止跌回稳关键期，关键是前期部署的政策能否落地，“止跌回稳是渐进实现的，如果不断落实政策、出台政策，让市场看到政策的诚意，就会增强大家共度难关的信心，市场止跌回稳也更加坚实。”

2024年新房交易数据仍处历史偏低水平

近几年来，全国房地产销售市场出现较大调整，在经历2016-2021年持续攀升的繁荣期后，2022-2024年处于三年长周期下行过程。

“这充分说明市场调整的幅度和程度都较高。连降三年，既和宏观经济的环境大调整有关，也和房地产所处相对成熟的阶段有关。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说，“2024年四季度交易指标有所改善，但总体上当前新房交易数据位于历史偏低位水平。”

从数据来看，2024年1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，其中现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。

对此，中指研究院常务副院长黄瑜预计，2024年全国商品房销售面积有望达9.7亿平方米，销售总额约9.4万亿元。

中指研究院数据显示，新房方面，2024年1-11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%，较2023年同期扩大2.13个百分点。2024年，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，2024年11月百城新建住宅均价为16592元/平方米，环比上涨0.36%。

二手房方面，2024年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，跌幅较2023年同期扩大3.77个百分点。其中，一季度百城二手房价累计下跌1.48%；二季度、三季度累计分别下跌2.16%和2.13%；进入四季度后，百城二手房价格跌势明显减缓，10-11月房价累计下跌1.17%。11月，百城二手住宅均价为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点，已连跌31个月。

2024年楼市政策进入全面放松新阶段

基于楼市深度调整的情况，2024年楼市政策的力度和频率也是史无前例的。

李宇嘉总结说，2024年政策大概分为三段，一段是“5.17”楼市新政之前，仍旧以央行降低LPR、地方政府特别是一线城市集体收缩限购范围、降低首二套首付比例等为主基调；第二段是“5.17”楼市新政，不仅将首付、利率降至历史最低，还提出了收购存量做保障房；第三段是9月，中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳，各部门一揽子增量政策形成组合拳。

“止跌回稳”信号发出后，市场回稳趋势明显，2024年10-11月新房、二手房交易量同比实现正增长，都比新政前增长50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增长幅度更大。

2024年12月，中央经济工作会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。“从政策宜松则松、取消过热时期过严政策的导向出发，全国房价的管控政策进入到全面放松新阶段，并也带动了多市场多维度的价格放松。总体按照‘市场归市场、保障归保障’的导向进行，促进房价走势和供求关系更加匹配。”严跃进说。

2025年进入房地产市场止跌回稳关键期

2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，明确了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

持续用力推进房地产市场止跌回稳位居五大任务之首，会议明确了两方面具体举措发力稳住楼市，一是着力释放需求，强调要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。二是着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

“2024年，房地产市场开始探底、触底。2025年，将是止跌回稳关键期，关键是前期部署的政策能否落地。”李宇嘉说，一是严控增量，库存大的城市能否暂停供地和开工；二是盘活存量土地和房源；三是城中村改造货币化安置等，“这些政策都是存量政策，但区别于传统需求端纾困的政策。落地的难度也比较大，需要各部委政策取向一致、协同配合，需要激发市场主体的活力，需要金融机构支持等。”

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”规划的布局之年，预计各项政策将加力推动楼市“止跌回稳”。“在自上而下的协调下，预计2025年能明显见效，如果这些增量政策能落地，25年市场探底和触底的趋势将更加明显。”李宇嘉说。（中国经济网记者李方）