合肥出台探索实施“取消公摊面积”等政策 对购房者有何影响？专家分析

大皖新闻讯 7月28日下午，合肥市召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议指出，要推进商品房"现房销售"，探索"取消公摊面积"，商品房销售按套内面积计价等，引起市民关注。

取消"公摊面积"对于购房者有哪些影响？取消"公摊面积"后如何防止小区共有建筑面积"缩水"？实施房票安置等多元化安置政策有什么影响？7月29日，大皖新闻记者进行了采访。

政策：合肥推进"现房销售"，探索"取消公摊面积"

合肥市此次专题会议明确要抓紧完善以下工作举措：一是大胆稳妥推进商品房"现房销售"试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

三是"城中村"改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应"定向挂牌、协议出让"。四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。

七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。八是落实"全程代办"，全面推进"拿地即开工、开工即开建、交房即交证"。九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用"竞品质"机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑"四没有"的优质房企：即没有项目"烂尾"、没有项目有"保交楼"任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

专家：取消公摊面积能让购房者更清楚自己的付费

大皖新闻记者注意到，此次发布的十条措施中，有一条关于商品房销售按套内面积计价的措施引起不少人关注，该措施明确，为避免公摊面积比例过大，合肥要积极探索商品房销售按套内面积计价。

"这是合肥市首次明确提出探索取消‘公摊面积’，商品房销售按套内面积计价。"安徽省房地产研究会秘书长汪远在接受大皖新闻记者采访时表示，合肥市探索实行商品房销售按套内面积计价，进一步促进老百姓明白付费，放心购房，也有助于提振市场信心。

汪远告诉大皖新闻记者，近年来，越来越多的购房者关心商品房问题，主要原因是广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，有些开发商利用公摊面积赚取利益等，导致购房主与物业、开发商产生矛盾纠纷。

其实，我国实行共有建筑面积分摊制度历史悠久。2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。哪些共有面积算公摊？《房产测量规范》明确了共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，具体包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。

"在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾。"汪远称，另一方面公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。"取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让购房者更清楚自己的付费。"

建议：土地出让时加上限制性政策，预防共有建筑面积"缩水"

针对取消"公摊面积"直接以套内面积售房的措施，也有不少市民提出，该政策实施后会不会让小区共有建筑面积"缩水"？对此，汪远提出，目前合肥市初步提出探索实施套内面积售房措施，建议未来土地出让环节可以为"共有建筑面积缩水"加上限制性政策，明确规定新建住宅要配建不低于一定标准的共有建筑。"就像现在土地供应时对竞品质地块的一些条款限制一样，有了限制，就能有效预防共有建筑面积缩水的情况。"

另一方面，不少市民还关心取消公摊并不会导致房屋总价上涨。对此有业内人士分析，该举措并不到导致房屋总价上涨，因为加入或取消公摊面积只是计价方式发生了变化。"按照套内面积售房后，公摊部分的成本会折算成房价，这样房屋单价会有波动，但是整体房屋总价不会改变。"

针对市民担心取消公摊会导致房屋总价上涨的问题，业内人士提出建议，可以在商品房对外出手时给出两种计价方式：一种是包含公摊在内的计价方式，另外一种是不含公摊的计价方式。两种方式都列出来，对市场和购房情绪的影响会小很多。

分析：多地已实施房票安置政策，有助于去库存、稳房价

针对此次发布政策中"推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式"，也引起不少人关注。

今年以来，全国不少城市探索并实施了房票安置政策。今年3月，福建省政府出台《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施》，提出"实施房票安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助"。目前，福州、厦门等地已开始实施房票安置。

对于此次合肥提出房票安置，有业内人士分析，房票曾在2016年以来的房地产去库存中发挥重要作用。如今合肥市推出房票安置除了满足被征收人多样化安置需求，也是去库存、稳房价的举措。

另一方面，针对此次发布政策中，探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证的措施。业内人士称，"现在不少开发商为了赶工期，地下车库的质量难以得到保障，导致地下车库的矛盾纠纷频发。"业内人士表示，地下车库整体验收合格再办预售许可证可以促进开发企业注重地下车库的建设，提高老百姓的居住品质。

大皖新闻记者 徐琪琪 实习生 梁玮毓

编辑 陶娜