从焕新到常新，老旧小区如何蝶变

本文转自：福建日报

□本报记者 林霞 文/图

漳州市芗城区华港花园改造后，增设了健身器材，居民点赞。

改造后的安溪县凤鸣路小区开办了长者食堂。

安溪县东岳小区改造前，外立面杂乱，道路坑坑洼洼。 （受访单位供图）

改造后的安溪县东岳小区焕然一新，道路铺上沥青，车辆停放有序。

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核心提示

87.55万户！这是自2019年福建大力推进城镇老旧小区改造后，截至目前全省受益居民的户数。近5年来，全省已改造老旧小区6091个，累计完成投资额达188亿元。

不久前，住房城乡建设部、国家发展改革委等7部门发布《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》。该通知提出了老旧小区改造的3个重点——抓好“楼道革命”“环境革命”“管理革命”。

“回头看”近5年的老旧小区改造，究竟福建探索出了怎样的路子？改造中，如何兼顾“面子”与“里子”、“硬件”与“软件”、“多数”与“少数”？是否建立起合适的制度框架、政策体系和工作机制，让“焕新”老旧小区“常新”？

带着上述问题，近日，记者走访福建多地改造中和改造后的老旧小区。在现场，记者感受到，曾被视为城市衰老符号的老旧小区，如今正焕发新生，实现逆龄蜕变！

如何改？

采取“加减乘除法”重构社区空间的做法，增加公共空间，减少违章建筑，消除安全隐患

当下季节的漳州芗城区，微风不燥，温度正好，宜散步。

晚饭后，在小区里走几圈，是芗城区华港花园居民韩丽娜的日常。这个于2021年实施改造的老旧小区已旧貌换新颜，小区大门旁的车辆有序停放，居民楼旁规划整齐的灌木、乔木枝繁叶茂，以前破损不齐的水泥路变成平整宽敞的柏油路。韩丽娜感慨：“小区变美了，人的心情也跟着好了。”

小区新增的小公园里，臂力训练器、扭腰器、步行器等健身器材一字排开，阿姆孙真真、曾秀华正在锻炼。“新添设的健身器材用着感觉非常好，每天锻炼锻炼身体，出出汗，特别好。”

距离华港花园不到几公里远的天福园小区，这段时间正忙于改造。管道施工、电梯安装、道路翻新……目前，一项又一项大工程正在推进之中。

小区施工，对于居民而言，难免造成不便。但75岁的张阿姨到女儿家的次数反而更频繁了。她手持钥匙扣，“嘀——”一声，就能开启门禁，打开大楼的门后，乘坐加装的电梯，不到1分钟，就到了位于8楼的女儿家中。“这一身老骨头，再也不用爬楼梯了。”张阿姨说，以前去女儿家，到了就不想再出门，因为爬楼梯太累了。

老旧小区“逆生长”，其背后是“加减乘除法”重构社区空间的做法在发挥重要作用。

加的是空间规划，把更多公共空间留给居民活动，为居民服务。

做好小区空间规划、功能设计之余，还需要为小区减负。减的是违章建筑，除的是安全隐患。

天福园小区的部分业主在小区改造前，心里也曾有些疙瘩。“老旧小区改造，44间店面要整改，意味着44户商家的生意要停摆。”漳州市城管局一级主任科员李闽杰一语道破。

天福园小区是商住两用小区，也是福建较为知名的古玩市场和奇石市场，每周日固定举办“天福园奇石古玩城群英会”。2013年，小区被规划建设为漳州收藏文化城。

整改，并非一刀切。在征求了上百条意见后，漳州市城管局摸清小区闲置的店面，当起免费的“房产中介”；改造期间，天福园小区内“淘宝阁”一条街被腾出，供部分商家临时摆摊；保留每周一次的“天福园奇石古玩城群英会”传统节目，小区在原有的步行街基础上规划奇石古玩市场……

改造过程中，许多小区内如蜘蛛网般的管线，再也看不见了！

泉州市安溪县东岳小区是一个有着34年楼龄的老小区。改造前，通信线缆、电线电缆、自来水管等管线呈蜘蛛网分布。9号楼居民黄彻成还记得，改造前小区地下管道散发的恶臭味，在夏天更加让人难以忍受。自从2021年底小区完成改造后，此类糟心事再也不见了。该小区重新建设的雨污管网长度达4.9公里，解决了污水外溢的问题。

记者走访发现，福建许多改造的小区明确了公共空间区域范围及功能分区，合理规划停车位。同时，雨污管网建设，道路硬化并铺设沥青、透水砖，建筑立面重新刷漆改造等项目一一推进，并增设了小区宣传栏、照明设备、监控和门禁等智能化系统，有条件的小区还开展了停车设施整治，安装充电桩、加装电梯等。

老旧小区改造，福建不遗余力。“今年以来，我们组织20位省内外经验丰富的专家，分8批次赴省内各地调研指导老旧小区改造；组织4次相关的政策文件、技术要求和先进案例的培训；召开现场或视频会议，通报各地工作进展情况，及时研究解决各地遇到的问题和困难。”福建省住建厅城建处副处长周琳说。

钱从哪里来？

通过引导居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与等多渠道筹措，解决旧改资金的来源问题

“这是最老旧的小区，也是管理最好的老旧小区。”这是人们对始建于1987年的厦门市湖里区东荣社区东兴小区的评价。

这曾是个“三多三无”小区——困难户多、历史遗留问题多、知青多，无物业、无企业、无商业。

2017年，小区启动试点改造，党支部、业委会、自管小组全员出动，挨家挨户讲情讲理，清除违章搭盖，减少垃圾桶，腾出路面空间，发动居民支持改造。

小区内的地下管网没有图纸，老知青、老党员自己丈量自己计算，搞清楚线路，为施工队进场改造打好基础。烂路面改成沥青路，按照闽南习俗铺设红色透水砖。菜地被全部清除，改造成的停车位数量比小区的车辆数还多。小区内，护栏改建900米、增设500米，还安装了路灯、燃气管道，设立了文体小广场……

东荣社区包含37个老旧小区，是影视取景地中的“网红”，热播剧《以家人之名》《一闪一闪亮星星》等都曾来此拍摄。

“东荣社区在全市首创采用EPC+O模式，通过公开招标方式引入社会资本，主导实施成片式老旧小区改造。”厦门市建设局副局长朱文彬说。

具体怎么做？运用“一盘棋”思维，将财政资金明确的改造工程、社会资本配套的改造工程、20年期空间资源运营与28个老旧小区的物业服务等一并打包捆绑，构建“投建管”一体化模式，推动设施提升、文化塑造、长效管理、资金筹集。

一年又一年的老旧小区改造如火如荼，非常“烧钱”。

如何算好这笔账？福建创新机制，通过引导居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与等多渠道筹措，让更多的老旧小区华丽转身。

2022年，福州鼓楼区实施了230个老旧小区改造工作。

其间，福州工业园区集团与鼓楼区属国企共同成立幸福家园项目公司，作为“投融资+建设+运营”的主体，争取到国开行福建分行项目贷款，补齐了老旧小区改造的资金缺口。

“投融资+建设+运营”的一体化模式还“化短为长”，将运营管理期延长。在这场改造中，物流快递设施、停车场、道闸广告栏等“活力点”被不断植入和激活，增强了老旧小区的“造血功能”。

“通过运营公共基础设施、盘活小区闲置资产等，可以加快收回投资成本，创造更多社会效益，实现居民受益、企业获利、政府减压的三方共赢，有效保障老旧小区改造成效‘不打折’。”福州工业园区集团鼓楼区2022年老旧小区（东片）改造项目的项目经理池善周说。

成片改造，更有利于统筹整个片区的资源并加以有效利用，从而解决部分老旧小区“先天不足”的问题。

在福建，还有很多这样的例子。

泉州中山路片区于2020年启动改造，将31条背街小巷和14个老旧小区统一规划、同步设计，按“修旧如旧”原则分步实施，引进业态，发展民宿、旅游，提升古城景观风貌和居住环境，实现“见人见物见生活，留形留人留乡愁”。

“打破小区分割，实施统一设计、统一改造、统一管理，采用补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板，实现成片区整体改造提升。”周琳说。

“新家”如何常新？

各地引导改造后的老旧小区成立业委会，共同参与小区的管理维护，推进物业长效管理

最近，位于泉州市安溪县解放路的凤鸣路小区迎来一件“大喜事”——这个有20多年楼龄的老小区成立了业委会。“居民从旁观者变成了参与者，小区从‘一盘沙’变成了‘一家人’。”安溪县凤城镇人大专职副主席吴凡说。

凤鸣路小区流动人口多，人员组成相对复杂，机动车、电动车保有量大。2020年，小区启动改造，业委会筹备组就同步上线，积极采取议事协商机制，与“两代表一委员”、党员楼长、街巷长、网格员等“文明工程师”挨家挨户开展宣传。

“改不改”“改什么”“怎么改”“改后怎么管”，均由居民商量着定。最终，通过线上线下摸排征求居民对改造工作的意见建议189条。

“后来，改造围绕建筑本体、基础设施、公共设施3个方面，细分50多项短板问题，缺什么就补什么。”凤鸣社区党支部书记林敏玲说。

“面子”提升了，“里子”也规范了，后续如何管理好小区？

面对问题，该小区以“红色物业”模式接管老旧小区。

所谓“红色物业”，指的是小区的党建管理模式。今年初，凤城镇便民服务中心搬迁至凤鸣路小区邻里中心，形成了“党支部+业委会”联动机制：一楼，居民可随时办理便民业务；二楼，长者食堂为附近居民提供自助餐；三楼以上，是托幼、养老等服务。

凤鸣路小区对面是东岳小区。东岳小区改造后，小区业委会收取每户每年300元的小区管理费。“管理费只用于聘请3名保安，并聘请1名现场人员管理水电费、宽带费、停车收费系统及负责道闸、路灯维护等。”东岳社区党支部副书记谢小蝉说。

采访时，记者正巧碰到东岳小区4号楼外水管发生爆裂情况。业委会主任赵文法第一时间就联系了维修工人，当天就把这件事解决了。“粪池清理、污（排）水管堵塞破裂等问题，我们按照谁受益谁出钱的原则受理。”

晋江市青阳街道则是探索“老旧小区‘改管运’一体化运作”管理模式，对改造后的小区实施“微利可持续”的市场化管理。位于青阳街道曾井社区的市直机关宿舍因此实现“蜕变”。在小区里，物业管理服务相关细则已经上墙，保安详细登记人员及车辆出入小区信息，路面宽敞整洁，车辆有序停放，墙面粉刷一新。今年1月，晋江市愿景佳园公司以应急物业的形式开展日常工作，对该小区内所有的单元进行卫生大扫除、小广告清理、管道疏通，从水、电、路面、楼道、墙体、设施等方面进行微改造，小区从无物业状态转入有序管理。

愿景佳园公司入驻后，采用“先尝后买”的方式，让居民先“免费品尝”管家服务，在小区大部分业主对物业工作认可后，采取确权合法进驻，才开始收取物业费。

“青阳街道将继续推行‘改管运’一体化运作管理模式，实施老旧小区改造项目。”晋江住建局老旧小区改造专班负责人张德水说，通过党建引领大片区物业共享、有机微更新、全域智能化管理、空间功能运营、文化活动激活等服务内容，整体提升小区服务水平和居住品质，打造老旧小区改造的青阳样板。

老旧小区要建好、改好，更要管好。在福建，各地引导改造后的老旧小区成立业主大会、业主委员会或业主自治小组，共同参与老旧小区的管理维护，并推进物业长效管理，提升物业综合服务水平，解决小区改造后的维护和管理难题。

“通过老旧小区改造这一契机，以服务功能的多元化植入，形成以居民需求为主体，政府、物业公司、群众团体、社会力量等参与的共投、共建、共管、共享新格局。”周琳说。