成都楼市观察丨放开“限购”没带来太大惊喜，“外购房团”扫楼只是传说

8月28日晚间，成都市住房和城乡建设局发布消息称，自2023年8月29日起，成都市执行“认房不认贷”政策，当地无住房即为“无房户”，且自当天开始建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）的房源可不再实施公证摇号。限购被划开一道口子。

9月26日，成都紧接着官宣，调整限购政策。除了“5+2”地区（即四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）继续实施住房限购，其他区域不再审核购房资格。同时给改善性住房需求打开了限购限制，在限购区购买144平方米以上房产也不再审核购房资格。

此前据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，成都以6.4%的新房同比价格上涨幅度领涨7月份的表单。在今年上半年的统计数据中，成都多个月份的涨幅也均名列前茅。

本就销售情况优秀，加之政策频出，“buff”叠满的成都，随着“金九银十”的到来，购房者们能否在双节假期里，给成都的地产市场再添一把火？

放开“限购”没带来太大惊喜

尽管今年国内的地产市场普遍不佳，但相比之下，成都的地产市场还将就。这也让曾经想离开地产行业的端木最终选择留了下来。

但就是这个留下来的决定，让端木的9月几乎白忙活。

8月29日，成都开始执行“认房不认贷”。在这之前，国内多个城市早已开始执行，这也让端木觉得，成都的“认房不认贷”并没有带来太大惊喜。但作为一名地产中介，端木还是挤出了兴奋的表情来给客户传递这一利好政策。

接下来的几天，咨询的客户有所增多，但对端木来说与今年3月份成交最火热时候比还差很远。“就像给政策一样，挤牙膏似的来人。大部分只是问了问价格，需要带着去看房的不多。”

紧接着9月26日，成都官宣，除“5+2”地区继续实施住房限购，其他区域不再审核购房资格。此外，“5+2”地区购买144平方米以上（不含144平方米）住房，也不再审核购房资格。成都执行了5年多的限购政策被扯开一条口子。显然这个政策比上一个要惊喜得多。端木受到了鼓舞。他甚至有意识地记下了社交媒体上同行的话术与数据，并且认认真真地编辑了一条新政策的朋友圈。端木发完就发现，自己的那条已经被刷到了四五条之后，除了同行，不少咨询过的客户也在转发相关新闻，朋友圈几乎一瞬间全是这条放宽限购的政策。

小黄目前手中有3套在成都的房产。两年前她曾以2万元/平方米出售过一套房产，这两年也一直寻求再出售一套。但新政的出台，让她犹豫了。

“现在手上还有两个三室一厅,一个一室一厅，之前卖掉的那套本来是要做婚房，但由于当时没有地铁，上班不方便才出手的。但现在看那边已经有了地铁站，并且价格也比卖的时候又高了点。”小黄说目前手上的3套，有一套在出租，一套是从老人那里继承的，要卖的话本来想卖自己现在住的这套，但新政出台后，再看到成都房子均价在上涨，又不太想卖了，“父母建议我们可以考虑再买一套”。

成都环球中心一处建筑工地正在施工建新楼

新政当天涨涨跌跌

10月5日，当记者走入武侯区一家链家时，亚非正在埋头玩手机，甚至不知道有其他人进入门店。

当亚非抬起头时满脸的诧异。“您……您……有什么需求？”当记者说明是来了解房子时，亚非试探性询问：“租房？”直到得到“买房”的回应后，亚非才开始进入状态介绍。

亚非解释说，假期他们是轮休，加上这几天来门店咨询的人很少，所以门店里暂时只有他自己。对于新政后的影响，亚非觉得除了政策刚出来那两天外，变化不大。“倒是房源增加了一些。”

9月26日后二手房源增加了多少，记者并没有查到准确的官方数据，但多个中介告诉记者，国庆假期期间成都二手房库存累计达到22万套，其中不少是新政出台后挂牌交易的。

在了解完需求后，亚非整理出9套房源。记者看到，这9套房源中有6套是8月29日政策出台后才挂牌出售的。其中时间最近的一套是10月4日刚刚挂牌，时间最远的一套则是今年2月7日挂牌。

据亚非介绍，这几套是该区域内价格适中，并有比较近的学校配套的房源。在近一个月内，有5套进行过不同程度的调价，其中10月4日挂牌交易的一套中粮香颂丽都78平方米房源，仅3天便已调价3次。中介坦言，“926新政”（即放松限购）刚出来时，这几套的价格都进行了调高，但之后可能由于人气并不高，房主又将价格调回，目前价格与新政前差别不大。其中这套78平米的，价格比挂牌时略高。

端木介绍说，9月26日部分地方解除限购的新政出台后，有不少已经挂牌的二手房源调了价格，“我见到的一位业主当天就提高了10万总价，还有同行说，有房东提了三四十万。不过几天后，新政策的热度一过，他们又通过多次降价给调回来了。”端木笑着说。

但亚非觉得，这很正常，“谁也不能判断未来成都的房价还会不会继续涨，不过刚需人群，现在确实可以看一看。毕竟自己住，可以不那么看重房价的涨跌”。

成都有不少新盘正在建设

看房的人多是表示“关注”

一位成都地产中介在朋友圈营造了火热的市场氛围：“国庆假期期间，成都二手房成交1700多套，新房每日到访千组以上。”成都某房地产公司高层透露，成都国庆假期期间人气确实足，但并没有自媒体说的那么足，当然也没有另一些自媒体说的那么差。

他告诉《中国经济周刊》记者，其实从2018年5月15日限购政策后，成都房地产市场均价是在一万七到一万八之间，成交价的中位数在140万元到160万元之间。到现在为止，除了像金融城板块这样在天府大道主轴上的核心楼盘在上涨外，其余区域的成交价中位数与5年前并无明显价格变化，但成交量却在今年出现了下滑。上述房地产公司高层透露，据他采集的数据显示，成都3月成交2.5万多套，4月成交2.1万多套，5月份下滑到了1.6万多套，到了8月略有回弹，但9月下滑到了1.3万多套。“成交量与3月份最高峰相比几乎减半。”

该人士认为，放开限购新政对于成都本地人或新成都人来说，不会有太大刺激作用，他们之前有很多“上车”机会，还没“上车”的也不会看重这次的机会。

“但对外地人来说，这次新政释放了比较友好的信号。”端木说，来成都的外地购房者有很多来自新疆、西藏、甘肃，这部分购房者被业内称为“新西兰”，“这些地方有一些退休金充足的老人想找个环境更加宜居的城市安度晚年，他们可能会成为这次新政策的直接受众”。

一位从新疆来成都的游客告诉《中国经济周刊》记者，他的儿子三年前大学毕业后一直在成都工作，国庆假期他们来看看儿子，顺便也看一看成都的房子，考虑帮孩子在成都安家。

来自西安的阮老汉带着老伴与孙子来成都旅游，由于旅游景点大多拥挤，阮老汉另辟蹊径，利用看房有免费接送的班车在成都周边走了一圈，他告诉《中国经济周刊》记者，可能由于接送比较方便，他去的位于天府新区的几个楼盘，人气还比较旺，大部分都是外地口音，甚至有楼盘的接待人员要给好几拨客人介绍。

但两位游客均表示，只是先看一看，并没有决定在假期期间购买。

成都房价涨势最好的金融城

“外购房团”扫楼只是传说

10月4日，高新区新川大道旁一处网红盘（新川印）的售楼处人声鼎沸，不时有置业顾问带人进进出出，这就是阮老汉说的人气盘之一，门口的迎宾人员时而询问来访的客户是否有进行预约，时而让置业顾问进行签到。看房的人有上了年纪的老人，也有带着孩子的中年女人。置业顾问也未如网上所说，告诉你今天不买就买不到了，仅进行了正常的销售话术。

距离售楼处不远的地方，还停满了车身印有西派融城、麓鸣九天、沁川林语、朗拾交子、和悦府、云河颂等楼盘广告的接送大巴。有些楼盘距离不远，但有些接送大巴车身标注的位置甚至跨区。上述网红楼盘有工作人员开玩笑表示，这些盘都是来蹭他们客户的。

一位带人看房的置业顾问告诉《中国经济周刊》记者，这些盘其公司都有渠道，想看房，他可以安排，今天就能跟着车把周围在售的新房楼盘看完，也可以去稍远的地方看一看，那边便宜些。他透露，现在成都地产市场确实分化比较严重，有些热门板块非常火热，除了新川这里凌晨两点还有人在选房外，有的盘（保利北新学府）凌晨还在卖房，锦江区有个盘（嘉佰道）国庆这几天已经卖了22套。“听其他同行说，有楼盘国庆期间遇到了扫楼的外地购房团，一天卖出3个亿。”

在金融城附近工作的小夏告诉《中国经济周刊》记者，除了金融城板块房价高得离谱外，其他地方大部分都是趁着政策与假期在以价换量。曾考虑今年置业的她透露，成都的住宅分化严重，“5+2”以外的区域或“5+2”中的二线板块，国庆期间十分冷清。但核心地段确实价格没有任何松动，特别是学区好的位置，二手房非常紧俏，“锦江二区、青羊二区、青羊五区这些有优质教育资源的板块，依然被很多双眼睛盯着，价格也还在上涨。”而其他区域，即使政策有松动，小夏也并不打算去看，不缺住，缺教育的核心资源。

（原题：《成都楼市观察|冰火两重天》）

（来源：石青川/《中国经济周刊》）