业主要众筹四千万，升级外立面怎么办？

近日，江苏新闻广播接到南京南部新城某小区业主反映：新房还没交付，就有人在张罗要将楼盘外立面由真石漆升级成铝板，而这近四千万的升级成本，要向全体业主众筹，每户的众筹资金在3万到6万元不等。这是什么操作？

房价焦虑

业主要众筹四千万升级外立面

尹女士（化名）是南京南部新城云澜尚府小区业主。小区每平米均价约为四万五千元，计划于2023年3月中下旬交付。尹女士说，今年1月以来，有业主在业主群提出，小区的外立面材料是真石漆，看上去档次不够，今后二手房也卖不上价，因此提议大家众筹更换外立面，从真石漆升级为铝板。根据施工方报价，整体升级改造成本为四千零六十七万元，测算下来，每户需承担三到六万元不等。

外立面升级后，房价是不是真的就能涨暂且不说。但所谓“业主代表”的一系列操作，已让尹女士充满疑问。“有的人签了（协议），有的人没签，像我是没有签。我想的是，如果是你在合理合法，价格也合适，而且你工程确实质量也有保证的情况下，如果大家都交了，我也不说不交。但是我觉得，我们这个小区搞得比较过分，让人觉得很难受”。

尹女士说，小区外立面升级一直是由群里的几名“业主代表”在张罗，他们确定的施工方并未通过公开招投标，报价也比其他小区贵。更让人担忧的是，所谓“业主代表”还在群里疑似“网暴”未缴费的业主。记者获取的业主群聊天截图显示，他们将对未缴费业主采取公示名单、入住后上门访谈、禁止参与小区未来各项福利活动、密切关注未缴费业主卖房意向等十项措施。

“那群里好多网暴的，威胁我们，都有。我觉得肯定很多人也报警了，我也报警了。我只是想安安静静买个房，他们这样也太过分了。”说起群里的种种言语威逼，尹女士很是气愤。

江苏君劭律师事务所执行主任蔡安明律师指出，这些带有“威胁”性质的行为一旦实施，将涉嫌侵犯其他业主的隐私权和人身安宁权，属于违法行为。

尹女士提供的小区业主群聊天截图

改造还未开始

何时启动仍面临不确定性

记者了解到，在部分业主针对群里过激言辞报警之后，业主群里目前已经平静许多。但升级铝板的工作，相关“业主代表”仍在推进。群里的最近消息称，目前已经收取合同总价90.4%的钱款，并表示，施工方同意按目前已收取及承诺交的缴费总价承接工程，拟于3月18日-22日小区集中交付后，立即进场施工。

施工方弘蓝建设工程有限公司方面也确认项目仍在推进。“他们交房之后，我们就启动来做，顺利的话在四个月内完成，会做得很漂亮。”项目负责人朱总表示，“如果确定不了，钱收不上来的话，可能我就会再稍微等一下。”

根据业主与施工单位、建设单位签订的施工协议，目前已收取的费用是由各位业主直接打到施工方设立的一个专用银行账户。里面的资金由开发商南京鼎茂置业与业主代表共同监管，专款专用。至于仍有部分业主不同意改造，不愿意缴费，后续怎么办？是别的业主多贴点，还是就不给这几家升级外立面了，目前仍未有明确方案。

此外，建筑外立面由真石漆改成铝板，是否涉及到规划变更，主管部门对此又是怎么要求的呢？南京市规划和自然资源局秦淮分局重大项目与新城服务科工作人员介绍，他们已规划核实，只要外观颜色跟原来整体一致，改造不需要另外审批。

“外立面如果说你们要改造，实际上你们需要跟建设单位沟通，或者你们业主之间自行沟通，如果你们都协商一致的话，你们可以自行决定。”工作人员表示，“对你们小区提档升级什么的，都是你们业主自治的事情。”

南京多小区出现类似操作

合法程序不可少

在各种业主群里“上了铝板，每户房价增值百万”的吆喝下，越来越多新房加入“颜值管理”行列，业主众筹升级外立面。据相关房产公众号统计，南京城南某小区正自费升级干挂铝板外立面；南京河西南某楼盘，业主与开发商早在去年5月就协商达成共识，100%签署改造协议，目前外立面改造工程已经在施工……

小区外立面改造属于事关全体业主的重大事项，类似操作如何做到既真实反映多数业主诉求，同时又符合相关法律规定？

江苏君劭律师事务所执行主任蔡安明律师介绍，《民法典》第二百七十八条规定，“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

“首先我们认为他这个程序不合法，你虽然说有百分之九十的业主同意了，但是你这个小区还没有交付，实际上就是说，你这个小区的社团还没有组建，在还没有组建的情况下，你是不可能做出决议的。”

蔡安明律师介绍，公共部分的改造，必须通过一定的程序作出决议才能合法。“这个程序是当小区交付之后，小区的业主通过召开业主大会，然后由占四分之三面积，以及占四分之三户数的业主作出决议，这个决议才能得到合法执行。这种采取单个人以同样的方式来执行某一个行为的行为，在法律上来讲找不到依据。”

记者注意到，业主自筹资金改造外立面的新闻去年就在杭州出现过，还上过网络热搜。这一次南京的业主自筹资金改造外立面，又将掀起怎样的水花？江苏新闻广播将保持关注。