房地产还有潜力吗？

自9月26日中共中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策正加快出台。

近日，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门，指导各地迅速行动，打出一套“组合拳”，以确保政策的协同性和一致性，政策力度大，彰显了中央促进房地产市场止跌回稳的决心。

五部门“组合拳”出招

10月17日，国新办发布会引起市场高度关注。住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五部门有关负责人齐亮相，推出增量举措，落实存量政策，打出一套“组合拳”——主要为“四个取消”“四个降低”“两个增加”，旨在推动房地产市场止跌回稳。

住房城乡建设部部长倪虹表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。根据统计，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。

倪虹指出，选择货币化安置等方式不但有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或不用在外过渡，能够直接搬入新居，还可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能。

“货币化安置等方式还有助于消化存量商品房、主动调节市场供求关系。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉《中国报道》记者。他建议在100万套基础上继续加大支持力度。

对于第二个增量举措，国家金融监督管理总局副局长肖远企说，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，商品住房项目贷款全部纳入“白名单”管理，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

“这一举措有助于缓解房企资金链紧张压力，使保交房有坚实保障，从而提振市场信心。”张宏伟说。

“四个取消”指的是取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”指的是降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“四个取消”和“四个降低”主要是前期政策的落实，主要针对需求端，无论是“四个取消”减少购房限制，还是“四个降低”降低购房成本，在业内人士看来，都会刺激购房需求。

“从目前的市场反馈来看，已经产生积极正面的影响，也将为后续政策提供清晰的路径。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

市场回暖向好

9月份以来，随着“四个取消”“四个降低”等政策的推出，各地因城施策，有效地激发了需求回暖和市场信心复苏。

国家统计局最近对70个大中城市房地产开发企业和中介机构进行了专门调查，从事房地产的从业人员表示，9月份表示经营乐观的新房从业人员的景气度比上个月提升了10个百分点，二手房提升6.5个百分点。此外，据部分市场机构不完全统计，“十一黄金周”期间，新房成交面积增长了102%，二手房成交面积增长了205%，变化非常明显。

国庆假期后，市场活跃度仍在延续。麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年第42周（10月14日—10月20日），重点10城二手住宅成交量为20724套，环比上升20.01%，同比上升35.9%。新房成交也在继续放量，重点15城新建商品住宅成交量为24287套，环比上涨12.39%，同比上升23.82%。

聚焦到一线城市，截至10月20日，上海二手房总成交量已达14385套。安居客上海预计，10月上海二手房成交总量将继3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套，甚至冲刺2.5万套。

深圳楼市同样火热。从新房市场看，新政后，深圳在一周内已现两个“日光盘”。10月19日，光明凤凰城板块的中建观玥项目开盘仅1.5小时便宣告售罄，192套房源被争抢，销售金额约6亿元人民币。这也是继10月13日深业上城学府之后的第二个“日光盘”。

中原地产研究院根据网签数据统计，10月中上旬，北京二手房住宅网签已经达到了8296套，超过9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上涨了37.5%；由于网签存在滞后性，实际二手房成交量已经超过1.7万套，同比上涨超过150%；新建住宅上涨也接近翻倍。

前三季度，中国新建商品房销售面积同比下降17.1%，与上半年相比降幅缩小1.9个百分点，连续4个月收窄。此外，前三季度中国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅较上月收窄0.1个百分点，这也是今年以来跌幅首次收窄。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在国是直通车“2024三季度经济形势分析会”上表示，总的来说，无论是房地产开发投资，还是全国新建商品房的销售面积降幅都在收窄，楼市具备了一些止跌企稳的条件。

中原地产首席分析师张大伟认为，从市场趋势看，上周末北京二手房日成交量已经突破1000+套，这代表了市场热度还在延续。其认为，不论是北京还是其他热点一线城市，2024年楼市都有望出现暖冬。在政策的影响下，成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。

未来还有潜力和空间吗？

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。房地产市场发展是否还有潜力和空间备受各界关注。

“超强的楼市政策，理论上已经为筑底企稳创造了条件，政策的落地见效接下来是重中之重的问题，如何做到确保这些政策都尽快落地，非常关键。”倪鹏飞说。

虞晓芬指出，2021年我国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米，已处于较高水平，叠加人口下降和城镇化速度放缓，房地产需求量很难再回到2021年高达18亿平方米销售面积的高位。但潜在有效需求规模依然较大。

她以韩国、日本为例指出，两国1991年城镇化率分别达到74.79%、77.47%，高于我国2023年常住人口城镇化率的66.16%水平；1991年至2007年，两国平均每年每千人新建住宅套数分别达到11.35套、10.34套，按照70%需求在城镇、户均建房面积110平方米保守估算，我国城镇新建住房合理需求量应该在10亿平方米以上。

在虞晓芬看来，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求仍然比较大。

“未来两三年，市场一旦企稳，资产价格、房产价格就会上涨，大家对核心资产配置的需求还是会重新被激发出来。所以，从长期角度来讲，房地产市场还有比较大的空间。只不过从结构上，从市场容量上，包括参与主体或者具体的发展模式上会有一些变化。”张宏伟告诉记者。

“宏观经济不是房地产本身，房地产只是宏观经济的一部分，房地产与宏观经济存在着双循环的关系，双循环的逻辑起点不是房地产，是宏观经济，只有宏观经济保持持续增长，才有可能促使住房需求的增加以及住房供给的增加，房地产对宏观经济才能做出重要的贡献来。”倪鹏飞说，下一步应加快制度改革，使宏观经济向好变得可持续。