82亿卖大楼，潮汕“房二代”还没放弃

深圳，向来最不缺的就是商场，但像皇庭广场这样地处深圳最黄金地段的购物中心，却是屈指可数。而现在，这块曾经被大佬们抢破头争夺的“肥肉”，却无人问津了。

11月17日，中国华融一口气挂牌了超82亿元的债权资产，这些资产中包括深圳皇庭大厦的158套办公用房，3个旧改项目，总额约82.22亿元，其中，债权本金约73.12亿元，债权利息约9.1亿元。

这些被放到拍卖台上的资产，原属于深圳老牌房企皇庭集团。

来自 视觉中国

皇庭国际的创始人郑康豪，是一个标准的潮汕“房二代”，其父潮汕商人郑世进从建筑行业切入房地产，在1997年创立了皇庭国际前身——恒浩地产。但到了2021年后，皇庭国际多项资产作为抵押、质押物被拍卖，郑康豪则至少3次成为被执行人。

皇庭广场，这个位于深圳国际会展中心对面的商业大楼，是皇庭国际最核心的资产。手握皇庭广场的“王牌”，郑氏家族曾经风光无限。但现在，这个曾经价值连城的购物中心将要被卖掉。沦为老赖的“房二代”郑康豪，挣扎着想靠半导体业务概念翻身，以挽救狂澜于既倒。

曾掀起地皮争夺战

从名气上讲，郑康豪没有宝能集团姚振华、鸿荣源赖海民、佳兆业郭英成、鹏瑞地产徐航等地产大佬出圈。但作为潮汕大姓之一，财富逾200亿的郑氏家族不仅地位显赫，“房二代”的郑康豪，更是整个“潮汕帮”里的代表人物。

而让郑康豪在地产圈里一战成名的代表作，便是拿下皇庭广场地块，并为此掀起过一场暗潮涌动的地皮争夺战。2010之前，皇庭国际还被称为“晶岛国际购物广场”，由于地理位置极其优越，估值一度近80亿元。

当时，这块肥肉不少人盯着，而郑康豪的竞争对手 ，不仅有深圳昔日首富黄茂如、秘鲁籍的华裔张化冰，还有马来西亚的华侨商人萧光盛。

黄茂如，是身经百战极富经验的商场“老手”，同时是深圳的“百货大王”、茂业系的掌门人。跟郑康豪一样，他也是“潮汕帮”成员。但在面对这样一块“肥肉”时，郑康豪并没有对老乡“手软”。

2010年，郑康豪通过受让百利亚太股权，成功入主A股上市公司深国商（深圳市国际商场），拿下晶岛国际购物广场，并将其命名为“皇庭广场”，成为皇庭集团的一张名片。

这场商战曾被视为潮汕帮的“内斗”，也让郑康豪进入了潮汕帮的核心圈层。不过，想要运营这么一个世界级购物中心，皇庭国际需要投入大量的现金，郑康豪为此背了百亿债务。从2010年接手皇庭广场至今，郑氏家族已经累计向近10家金融机构贷款逾100亿元。

直至2013年皇庭广场正式开业后，情况才有所好转。然而，近年来，受地产行业降杠杆等多重影响，皇庭国际主营业务从2020年起开始大幅下滑，多项资产遭到法院冻结。

数据显示，2020年以来，皇庭国际已经连亏近4年，到2023年前三季度已累计亏损31.91亿元。和众多房企一样，皇庭国际也走上了出售资产的路，其中，2021年，皇庭广场作为其最核心的资产被拍卖。但没有人料到，接盘侠找了2年多还没有找到。如今，在当前的市场环境下，这类起拍价高、难以去化的商办资产，很难找到合适的买家。

例如深圳世茂深港国际中心，尽管拍卖底价较评估价已经打了6.4折，但在降价26亿后的二次拍卖中，仍然再度流拍。

“潮汕帮”的朋友圈不灵了

在债务危机的重大关头，郑康豪仍没有完全气馁。

据媒体报道称，多年前，郑康豪曾这样评价自己：“我的性格和深圳几乎一拍即合，那种无数的可能性，那种一定要成功的虎虎生气，那种对新兴事物的求知欲，都让我在深圳这块土地上一一施展。”

虽然早年依靠房地产发家，但在抓住地产的突破口后，郑康豪便迅速切入金融行业，打通各路融资门道。期间，他通过不断击鼓传花，借新还旧，拉各路资本玩家入局，以此趟出了一条求生之路。

而在资本与地产的游戏中，“潮汕帮”向来以团结著称。当年宝万之争关键时刻，潮商组团与姚振华会面，当时便有传闻，郑康豪是牵线之人。对于皇庭国际的资金支持，郑康豪更是少不了一个强大的朋友圈。

2014年，郑康豪请来了当时如日中天的九鼎投资，获得了其出资6亿的资金支持；2014年，郑康豪先后斥资63亿买下同心基金和同心小额再贷款公司的股份，成功进入深圳市同心俱乐部，并担任副主席，打入了姚振华、郭英成等一众“潮汕帮”大佬的圈子。

在金融业务上风生水起的郑康豪，让皇庭集团的业务不再是单一房地产开发。据皇庭集团网站信息曾显示，金融业务已成为其三大核心业务之一，公司拥有私募牌照，管理医药投资、定增、股权等三类基金，而其控股的深圳同心基金拥有深圳唯一的小贷再贷款牌照。

来自视觉中国

在债务出现问题的关键时刻，郑康豪向潮汕老乡们伸出了求援之手。2020年，郑康豪找来了“潮汕老乡”的宝能“小姚老板”姚建辉，通过宝能旗下的莱华商业，郑康豪获得了2亿借款。然而如今，这些擅长资本运作的潮商们，许多都不再风生水起，甚至被更大的债务缠身。

但对于郑康豪而言，他还在努力借助新的机会，登上幕前。和姚振华一心造车不同，郑康豪一心转向了半导体，努力剥离地产业务。2021年皇庭国际以6097万元收购意发产投基金，间接持有意发功率66.67%的股权。2022年，公司更是拿下意发功率的控制权，正式进军半导体行业。

借着上市公司大力鼓吹半导体业务，皇庭国际的股价从低谷一路走高，最近一段时间更是在七个交易日内翻倍，并引来了深交所的关注，但郑康豪仍然未放弃进军半导体的计划，继续“豪赌”。

当前，若皇庭广场能够成功出售，或许可以缓解当前的资金问题。但在如今的市场环境下，截至发稿，该资产在京东拍卖交易平台上吸引了4965人次的围观，但意向报名人为零。

本文来自微信公众号“市界”（ID:ishijie2018），作者 |李 逗，让商业更具价值，36氪经授权发布。