小区业主6年艰辛维权，开发商回复……

6月29日，业主代表冯女士向记者提供了业主们6年以来的维权内容、相关证明、会议纪要等资料，但表示“诸多问题至今都未得到解决”。针对住户们反映的情况，开发商也对部分问题进行回应。

业主代表：“坚持6年维权，问题仍未解决”

记者看到冯女士拿着一摞厚厚的资料，询问得知，这些都是这6年来维权的资料和一些相关证明。冯女士说道：“最初因为物业服务很差劲，我们只是想成立业主委员会，但后来发现房子的问题实在太多了，这才开始了维权。维权这6年里，真的很艰难，因为整个工程涉及的单位和部门非常多，虽然大部分态度是很好的，帮我们召开专题会议讨论解决办法做出决定，地下车库、电梯、屋顶也有过几次修修补补，但最终还是没有完全解决。”

冯女士还表示：“从最开始上百位业主一起维权，到现在6年过去，人越来越少，我还是要选择坚持下去，因为很多村民都没有法律维权意识，大家只能互相吐槽,但是也根本解决不了问题，我现在已经退休了,有很多时间去坚持这些事情，现在普吉街道办事处也在积极倾听我们反映的问题，协调各个单位开会协商解决办法，所以我也更有信心继续走下去。”

多次开会讨论，直至今日并没有完全解决

据业主代表提供的资料《关于西城林语A地块整改问题的专题会议纪要》（以下简称纪要）显示，昆明市保障性住房建设开发有限公司（以下简称市保障房公司）于2018年7月2日约请昆明盛宸投资有限公司、施工单位、监理单位、临时物业单位、业主代表召开会议。

对于地下室渗水问题，纪要里写道：“要求昆明盛宸投资有限公司组织监理、施工单位查明漏水原因，并严格按照规范要求制定有效、可行的处理方案，并于2018年7月7日前处理完成。”

对于地下室环氧地坪脱落、起泡问题，纪要写道：“昆明盛宸投资有限公司、监理公司督促施工单位于7月3日内，以防火分区为单位编制区域整改计划并公示，按计划分区域进行全面整改，避免再次发生大面积脱落、起皮现象。”

关于电梯问题，纪要写道：“住户反映电梯摆动严重、电梯门变形及大部分电梯无法使用问题真实存在，要求临时物业单位于7月3日下午组织电梯维保人员逐台调试，整理故障原因……必须确保电梯稳定使用，杜绝再次出现关人、掉落问题。”

此外，还对消防系统失效；住房一层门厅、电梯厅墙面贴砖；主体外墙装饰线条破损；围墙立柱开裂、错位；门禁、监控系统未启用共8个问题的列出解决办法。会议还做出处理决定：“若同一部位维修3次仍得不到解决，昆明盛宸投资有限公司依照合同约定及相关规定文件扣除责任单位质保金。”据业主代表反映，类似这样的会议大大小小开过5-6次，但同样的问题一直到现在都2023年了还存在，并没有彻底解决。

消防系统瘫痪问题多年无果

根据冯女士提供的资料，《昆明市消防支队关于申请政府信息公开的答复》中这样写道:“西城林语小区消防设施存在下列问题，第一，2019年1月8日检查时，消防控制室只有1人持证上岗；第二，火灾自动报警系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统等消防设施未保持完好有效，不能正常联动；第三，疏散指挥标志、应急照明、灭火器、感烟探测器、手动报警按钮、楼层显示器等未保持完好有效，损坏、缺失；第四，防烟楼梯间前室堆放易燃可燃杂物、停放电动车，阻塞疏散通道；第五，部分防烟楼梯间前室的防火门被拆除。”

业主代表冯女士提供的部分维权资料

直至2023年6月29日，业主还向记者反映：“消防系统还是跟原来一样瘫痪，从交房到现在都一直是这样，从来没人管过，连家里的感烟探测器都是坏的，消防这块问题不解决真的很危险。”

昆明市消防支队关于申请政府信息公开的答复

西城林语A区交付业主前，未进行工程竣工验收备案

此外，在《关于田丽红政府信息公开申请的回复意见》一资料中，记者看到，昆明市住房和城乡建设局在2018年3月12日这样回复：“你关于昆明盛宸投资有限公司开发的‘西城林语（云舞西锦）’一期项目竣工验收备案表的信息公开申请收悉，经我局认真核实，截至2018年3月8日，该项目未在我站进行工程竣工验收备案。”可见，虽然早在2016年6月西城林语A区就已经交付使用，但是2018年3月都未进行工程竣工验收备案。对此问题，记者向市保障房公司部门负责人陈晓东了解情况，对方回应该工程已验收，但具体验收时间未作介绍。

关于田丽红政府信息公开申请的回复意见

市保障房公司回应：不动产权证办理正在推进

记者采访了市保障房公司部门负责人陈晓东，关于西城林语片区开发模式的问题，其表示，昆明市五华区科技产业园区城市棚户区改造项目A、B、C、D四个地块位于昆明市五华区科技产业园，北临陈家营路，南临筇王路，东临园博园，西临云冶铁路专用线。以上项目均采用“限房价、竞地价”的开发方式，通过土地招拍挂程序分别由昆明盛宸投资有限公司竞得A地块土地，昆明正城房地产开发有限公司竞得B地块土地，昆明海宸投资有限公司竞得C、D地块土地并作为相应地块建设单位投资建设。各项目按照相关建设程序建成并竣工验收合格后，由昆明保障房公司作为回购单位按约定价款进行整体回购，交由五华区政府用于五华西北片区城中村异地搬迁安置。

就回迁安置户产权证办理情况，陈晓东表示，由于受疫情防控影响，2022年7月13日在普吉街道办事处五楼会议室会议室召开办证协调会，参会单位分别有：普吉街道办事处、昆明市保障性住房建设开发有限公司、西城林语联合党委、景文社区、昆明盛宸投资有限公司、昆明海宸投资有限公司、昆明正城房地产开发有限公司、云南赢测科技有限公司、云南家燊地理信息有限公司，共同为解决回迁安置户办证需求，由昆明保障房公司党支部、普吉街道党工委、景文社区党支部联合成立工作组，免费承担起办理契税减免工作，会议约定待契税减免办理完成后，交由开发商所招选的两家代办公司正常办理产权证。本次办证是按照拆迁协议号顺序收取办证所需材料及证明原件，截至2023年6月28日，收到回迁安置户交来拆迁协议732套办证资料，景文社区整理完毕、保障房公司送五华区税务局办理契税减免协议348户协议号，五华区税务局办理完毕契税减免协议号200户，移交办证公司办理产权证200户协议号（每户平均拥有2.5套房屋），产权办理工作正有序推进。

市土投回应：会对房屋质量问题进行鉴定并整改

6月27日下午两点，普吉街道办事处组织昆明市土投资产管理有限公司（以下简称市土投）代表、市保障房公司代表、云南磐昊置业有限公司代表以及小区业主代表到场参加会议，召开“‘西城林语、清河居、花栖里’小区收取停车费问题协调会”。在会上，除了讨论停车费问题外，业主代表还对多年来一直未解决的房屋问题，再次进行讨论。

昆明市土投资产管理有限公司相关负责人周杨表示，对于业主反映的物业服务问题，随后会安排物业公司进行整改，本周之内物业公司会主动与业主进行沟通，2周之内让各位业主看到整改效果；对于房屋质量问题接下来会进行鉴定并全面整改；对于不动产权证办理问题，契税减免办理需要一定时间，昆明市保障性住房建设开发有限公司会与普吉街道办进行主动沟通，积极推进该项工作的进展。

关于西城林语A地块整改问题的专题会议纪要

律师：超过质保期，开发商是否仍承担责任的关键在于，是否能够充分举证房屋漏水属于开发商交付房屋的质量问题

云南天外天律师事务所高级合伙人张云龙律师表示，回迁安置户的房屋在交付使用前，开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》《分户验收表》、面积报告实测报告及室内环境检验报告。房地产开发企业交付预售商品房时，应当取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、符合预售合同约定的其他交付条件。开发商在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

对于房屋不动产权证问题，张云龙表示，具备办证条件但是开发商故意不办理产权证的，可以进行诉讼强制办理产权证后强制过户。因为开发商违规拿房等原因无法取得产权证的，需要向市房改办及时进行查询核实，如果确实无法获得的，则可以解除合同向开发商进行索赔。

对于房屋质量存在问题，我国《房屋建筑工程质量保修办法》中明确规定了房屋建设单位和施工单位有相关的保修义务。建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

其中第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2年；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

按法律规定，保修期限是从工程竣工验收合格之日起计算。也就是说，竣工后在法定的最低保修期内，如果房屋质量出现问题，建设或施工方必须承担保修责任，进行维修工作。在保修过程中，所有的修理费用均由建设责任方承担，并且如果相关质量缺陷导致了财产损害，责任方也应当赔偿。

在我国可以将房屋的质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格，第二，严重影响正常居住使用，第三，其他一般问题。如果属于主体质量不合格的，应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格，有权依照安置补偿协议解除合同，并要求对方赔偿损失。如果是第二种严重影响正常居住使用的也可以请求解除安置补偿协议和赔偿损失。当然，《中华人民共和国建筑法》第六十二条明确规定了建筑工程实行质量保修制度，确定了保修范围。被拆迁人也可选择要求对方进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。对于不需要修复的其他一般问题，可以要求对方赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

如业主继续进行维权，张云龙律师建议，需要准备

（1）房屋拆迁补偿安置协议；

（2）房屋拆迁人提交的房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证和房屋拆迁公告等证据文件；

（3）房屋被拆迁人提交的被拆迁房屋的结构、面积、附属物、是否经营用房等证据文件；

（4）房屋被拆迁人提交的家庭成员户籍文件；

（5）房屋出现质量问题的情形、时间等证据；

（6）就房屋存在质量问题主张过权利及相应处理情况的证明材料。

此外，张云龙还表示，针对交付房屋后在质保期外出现质量问题的情形，法院判决存在不同观点：第一种观点认为，超过质保期，开发商不承担赔偿责任。第二种观点认为，超过质保期，开发商仍须承担维修义务。其认为，房屋保修期意在免除购房户证明系开发商方面的原因所致的举证责任，超过保质期并不当然免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。若购房者能举证证明开发商交付房屋存在质量问题，导致其损失，开发商仍须承担相应的维修和赔偿责任。

司法案例中，法院持第二种观点较多，故开发商多须在合理期间内对购房者承担维修义务，开发商是否承担责任的关键，在于原告方是否能够充分举证房屋漏水属于开发商交付房屋的质量问题。