以购房资质出资 能否认定为合伙购房

本文转自：法治日报□ 本报记者战海峰

□ 本报通讯员 王凯旋 曹佳俊

近年来，随着各地限购及个人首套自住购房优惠政策的出台，在房产交易市场中，各方当事人以资本、购房资格共同出资合伙购房情形屡见不鲜，这样的约定是否有效？在履行中是否存在法律风险？近日，重庆市江北区人民法院审理了一起涉及合伙购房的案件，认定原被告双方成立合伙关系，相关受益应当平均分配。

法院查明，2017年7月7日，林某与重庆嘉益房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定林某向重庆某房地产开发有限公司以按揭贷款方式购买案涉房屋，并由邱某实际支付首付款，贷款94万元，月供均由邱某实际偿还。

2021年4月29日，林某将案涉房屋出售给案外人蒲某，总价款197万元，林某将邱某购房支付的相关费用及贷款偿还完毕后剩余40万元，因双方未能就收益分配达成一致意见，该款项由林某存入银行。后双方通过微信协商收益分配问题，但始终未达成一致意见，邱某为此诉至法院。

江北区法院认为，本案的焦点在于邱某与林某系委托合同关系还是合伙合同关系，以及购房收益如何分配。关于邱某与林某之间构成委托关系还是合伙关系的问题，从邱某和林某之间的聊天记录看，除在开始邱某说了一句以林某的名字认筹外，无其他地方提及委托购房一事，而在邱某自己向林某所发的微信中多次提到大家一起合伙购房，并多次与林某就案涉房屋出售后的收益进行不断地协商。同时，邱某向林某出具的收条上也载明“剩余40万元在双方未达成分配协议之前暂由林某存入银行”。林某称案涉房屋是合伙购房，邱某在与林某的聊天记录中也提到大家合伙购房，可认定邱某与林某之间系合伙购房的关系，邱某以支付购房首付款、契税等并偿还按揭贷款的方式进行投资，林某以其购首套房当时所享受的低首付房款和低利率进行投入。

关于利润的分配问题，因林某与邱某在合伙期间未对合伙利润的分配进行约定，且后来在双方的多次协商时亦未达成一致分配方案，同时因林某是以其首套房购房所享受较低的首付款及贷款利率投作为合伙人，双方的出资比例无法确定，根据民法典规定，房屋利润应平均分配，即林某与邱某分别享有20万元。故林某应将40万元购房收益中的20万元分配给邱某。

据此，法院判决被告林某本判决生效之日起10日内向原告邱某支付合伙利润20万元。

依据协商过程可判断当事人意图建立的法律关系

法官庭后表示，合伙购房的基本模式是亲戚、朋友之间基于人身信赖关系，一方拥有资金优势以资金出资，另一方拥有购房政策红利，以其购房资格出资，共同投资购买房屋，待房屋增值后转卖获取增值利润的共同投资行为。该形式具有典型人合信赖关系，通常不会通过书面形式将合伙事项予以固定，因而容易产生争议。

实践中，即使共同购房当事人间未签订书面的合作协议，但根据当事人双方购房期间的协商也可以初步判断当事人之间意图建立的法律关系。本案中，邱某在购房前期仅表示需要林某以其个人名义对拟购房屋认筹，二人对于转卖收益虽未达成一致，但至少表明林某在共同购房中享有分配收益权利，这与委托关系下的“借名买房”有着本质不同。在“借名买房”情形下，资格方以出让其购房资格，通常在购房初期由资本方向其支付一定金额佣金，而对房屋转卖收益并不参与分配。同时，在委托关系下的“借名买房”中，房屋的名义持有人仅充当“工具人”角色，无论出资方此次投资行为是否盈利，其通常在出让购房资格时即受领一定佣金，名义持有人不承担投资带来的风险。本案中，林某在转卖房屋之前，未就林某出让购房资格是否取得报酬进行协商，且购置房屋后，邱某亦未表示向林某付佣金，双方仅就转卖收益分配问题进行磋商，进一步强化邱某与林某之间系合伙购房关系。

关于合伙购房的利润分配问题，民法典规定，合伙的利润分配和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。购房资格能否构成合伙的出资进而主张利润分配，应当考量该资格对交易是否产生决定性作用或该资格能否降低购房成本，只要二者满足其一，即可认定该购房资格为有效的合伙出资，有权要求分配合伙利润。

本案中，林某以其首套房购房资格出资，以低至二成的低首付以及低利息购房贷款，显然能够降低资本方的前期投资成本，大幅提升了资本方购房交易的机会，有权要求利润分配。至于利润分配比例，因购房资格出资难以量化，在合伙购房双方当事人未就利润分配通过合伙协议予以确定，嗣后亦未能通过协商决定的情况下，应由合伙人平均分配利润。