开市客马上就要开业了，对周边到底有多大利好？

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问：前两天我和朋友路过开市客，看到附近有个新盘珹曜云府，了解了一下房价是29500元/㎡，感觉价格还可以，想问一下今年这个时间点买房是否合适？另外，开市客26号开业，它对附近这一片算不算利好？

关键词：珹曜云府、开市客、配套

答：第一个问题，其实对每一位购房者来说，并没有一个通用的、放之四海皆准的最佳买房时机，大家还是要根据自己具体的生活需求、经济条件等因素来决定是否买房。

从你的描述来看，珹曜云府在价格上应该是比较符合条件的，那么接下来要考虑的就是“上班近还是远”“坐地铁还是开车”“以后长住还是住几年就换”“父母要不要一起住”“要不要当婚房”等与具体生活场景有关的问题。如果各方面条件都合适的话，可以试着报名一下。

第二个问题，杭州之前有过大型商超、综合体改变区域配套现状的案例，远一点的比如欧尚超市之于大关，近一点的有万象城之于钱江新城，再近一点的有印象城之于奥体。开市客对于所在区域也会起到“从0到1”的意义。

而从你个人，也就是消费者或周边居民的角度来说，其实还是那句话，要多考量自己的具体生活场景。比如说“能否买到别家没有的东西”“餐饮娱乐能不能满足需求”“是不是遛娃的好去处”等等。相信对于消费者以及周边居民来说，这些生活品质的实际提升就是利好。

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问：我在下沙江边和萧山各有1套房子，都是小户型，现在想卖掉1套买到滨江，总价600万以内，选新房还是二手房？选新房的话，咏滨名邸这个楼盘怎么样？

关键词：滨江区、咏滨名邸、置换

答：600万元以内的预算在滨江区置换，选二手房有点不上不下，要不就是房龄比较老，要不就是面积比较小，目前来看可能还是新房更合适一些。

你提到的咏滨名邸，确实是值得考虑的。从价格上来看，滨江区西兴、长河一带新出让的新盘，由于起步户型面积较大，总价门槛基本抬到了800万元级别，而浦沿的价位相对亲民，600万元以内的选择相当丰富。

目前浦沿在售的新盘就是咏滨名邸，和其它滨江区新盘相比，它最大的不同在于容积率仅1.7，主打7-10层的低密房源，在当前滨江区楼市具有一定的稀缺性。项目主力户型115-139㎡，大部分房源的总价在500-600万元之间，如果追求大尺度，直接选139㎡就好，如果想省一些预算，选129㎡也可以。

之前，咏滨名邸首批房源中签率30%。第二批房源将于22日-24日登记，这段时间可以去现场看看房，尤其是意向户型的样板房，然后再考虑买什么房源。

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问：我预算大概200-250万左右的样子，家里人比较多，想要买带四房的户型，主要考虑在余杭区买房，有没有合适的新房？

关键词：250万级、四房、余杭区

答：综合这些需求，可能瓶窑板块的杭启云珹府相对合适一些。它的116㎡、130㎡、152㎡都是四房户型，从预算来看小高层130㎡、多层116㎡的部分房源都符合条件。

目前，杭启云珹府的12、26号楼正在登记，其中小高层26号楼主推130㎡户型，大概有半数房源总价是200-250万元之间的。

如果想买116㎡的多层户型，也可以等等项目之后1号楼、9号楼开盘。

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问：老师你好，我在去年年底把相江公寓的房子出售后一直在摇申花、奥体的项目，一直没有摇中，最近看到有一个声称钱二的丽澜轩项目，价格是觉得还可以，但是我查了下项目离我之前卖掉的房子很近，而且这个项目属于九堡街道，我想问下老师这个项目确定属于钱二吗？我刚刚九堡卖掉又卖回九堡有没有必要？

关键词：钱江新城二期、九堡、丽澜轩

答：先科普一下，所谓的楼市板块和官方定义的行政区划并不是同一个概念。

大家非常熟悉的城东新城，东站以东的部分称为彭埠单元，也就是城东新城彭埠板块，但彭埠单元出让的许多宅地，它们的行政区划其实属于笕桥街道，比如说著名的“明石七子”。而钱江新城二期所在的四堡七堡单元，倒是有不少地块的行政区划属于彭埠街道。

丽澜轩的前身是四堡七堡单元JG1406-R21-14地块 ，无论它在行政区划上属于哪个街道，从用地规划上来看都属于四堡七堡单元。

不过这样也有新的问题，就是这份规划并不是一成不变的。按照市规划和自然资源局2022年2月发布的《杭州市四堡七堡单元（JG14）控制性详细规划（修编）》，JG1406-R21-14地块位于其规划范围内。而今年8月发布的《杭州市上城区九堡单元详细规划修编（草案）》中，该地块划入了九堡单元。

也就是说，丽澜轩在今年6月9日地块出让之时，尚属于四堡七堡单元，等到8月九堡单元规划公示之后，它属于九堡单元了。

市规划和自然资源局发布的控制性详细规划，通常是楼市板块划分的主要依据，可以理解为一个“专业概念”或者说“学术概念”。但是，基于上述提到的问题(1、控规与行政区划或地理位置不完全对应，2、规划范围可能会变)，大家日常生活中也会在此基础上，约定俗成提出楼市板块的“民间概念”。

同样举一个大家非常熟悉的例子——奥体。根据控规，杭州市奥体博览中心单元萧山区部分的东侧边界是金鸡路，这意味着金鸡路之外的天璞、创世纪等楼盘不属于“专业概念”上的奥体。而日常生活中，这一路之隔并不妨碍这些楼盘的奥体认同感。

回到丽澜轩项目，目前从“专业概念”上来看它已经属于九堡了。如果有人按照之前的规划依然觉得它属于钱二，也未尝不可。