楼市的一次重大实验，失败了！

文/子木

今天讨论的话题非常重要，我把它叫做“努力的失败”——

2022年11月，全国多地针对新市民出台「人才房」购房政策，号称保护刚需，打压投机，让城市有才之人，住有所居。

以创新改革试验区为首的深圳，在年底开始配售首批6折人才房，声势浩大，响彻全国。

然而，刚刚，深圳市规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告。在起草说明中明确提到：

取消安居房、人才房……

从开始到结束，不足半年，一个伟大的政策就此退出历史舞台，基本验证了房地产的不可逆性，以及未来的必然趋势，这背后的真相，大家一定要明白！

01

先来回答第一个问题，6折人才房为何取消？

答案很简单，“没人买”。

我查了一下数据，截止目前，深圳共推出11个人才房项目，共计8510套。

认购数倒是非常可观，甚至单个项目最高达到1.4万人，可最终结果，超过一半都选择了放弃，只有2000套被锁定。

整体去化率仅有23.5%。

很多人不理解，人才房比常规商品房打了6折，这么便宜，难道不是人们抢着买吗？

我问了一些深圳读者，大家的观点很一致：

“无法理解”。

首先，大部分人才房的位置都非常偏远。

通勤时间普遍都在1.5小时以上，有的楼盘晚上漆黑一片，没有配套没有交通，就像住在了荒郊野外，连鬼城都算不上。

其次，普遍得房率非常低，70平的房子得房率只有73%，意味着实际使用面积仅有50平出头，一家三口甚至带老人挤在这么一个空间内，基本跟香港鸽子笼没什么区别。

虽然价格打了6折，但按得房率去算，其实并没有便宜到6折。

而且近一年深圳的房价下行，人才房隔壁的新建商品房、二手房价格也在打折，性价比优势在加速衰退。

这就像卖西瓜，市场卖50块钱一颗，有人突然促销30块钱一颗，然而过几天，市场行情不好，卖成了40块钱一颗……还会有那么多人买30块钱的瓜吗？

最后也是最关键的原因是：

持有条件非常苛刻！

10年以后才能上市交易，在此期间，不能出租、不能贷款、不能买二套，只要违反一条就会被收房。

这意味着买了一套房，彻底被锁死10年，这10年房子没有任何金融属性。

更重要的是，人才房的物业水平都很一般，要比常规商品房的折旧速度更快，这意味着，等到能卖的时候，这房子已经变成老房子了，丧失了竞争力，也卖不上价钱。

所以人才房概念的坍塌，在于人们对市场的深度思考：

花了6折的钱，买了一个不值6折的房子，锁定了所有资金，房子以后还卖不上价钱，带上机会成本，算来算去，可能一分没赚。

而且在此期间，还要被人时刻监视着，不能租、不能贷款、不能买二套，否则就要被收房。

大家都是社会人了，活着就是为了自由，花了钱却做不了主，背后天天还站着一个班主任，这是哪门子事儿。

02

其实当时全国推出人才房政策，我在脑子里就打了一个大大的问号。

这个政策的初衷的确是好的，一个城市最珍贵的资源就是人才，把他们留住，经济才会足够活跃。

但这却又跟房地产的基本运转逻辑相违背——

1、城市运转需要财政收入，财政收入需要卖地。人才房是政府对新市民的福利，意味着需要让利。

这时候政府会把最好的土地开发成人才房吗？

当然不可能，让利归让利，便宜归便宜，但不能亏本做生意，土地也是需要成本的。

所以大部分人才房被安排到了远离市中心的荒郊野地。

2、政府在人才房上让利，赚不到钱，那么下游开发商一定也赚不到钱，这意味着开发商一定会为了追求利润，缩减开发成本。

这意味着房子的得房率、材料、工艺、物业、小区环境只能马马虎虎，凑乎了事，品质严重输于市场，产品很难保值。

3、政府还要担心很重要的一件事，“寻租空间”，

历史上政策房层出不穷，但往往会被一些权力者找到缝隙钻进去，汲取利润。

我曾见过一个公租房项目，一位地方官员把持了30多套房子，每个月收租金，不亦乐乎，不要惊讶，这事当年发生在帝都。

所以深圳这次推出公租房，千万强调不能出租，但怎么防止呢？

可能还要雇佣一大批人来监视这些业主，找公务员来隔几天做个采访登记，挨个查水表。

这又大大增加了人才房的运维成本，钱还是得政府出。

人才房没人买，运维成本又高，这意味着人才房对于政府来说就是稳赔不赚的买卖。

当时我还想着，也许接下来还会优化政策，降低门槛提高销售。

没想到，直接不干了。

03

其实这件事情，复盘来看，很让人诧异。

因为深圳的企业税收占比全国第一，对土地财政的依赖程度非常低，意味着施行人才房政策的阻力很小。

完全可以推行这套制度，结果还是兵败垂成。

只能说，土地财政和经济，绑定太深了……政府舍不得痛下决心，割肉让利给买不起房子的刚需年轻人。

深圳如此，其他城市更没有推行下去的动力，这也意味着：

2023年，人才房、安居房将彻底退出历史舞台。

当然深圳还会做全国的表率，继续让新市民有所居住，比如继续开发新型共有产权房、保障性租赁住房。

但这也从根本上解决不了房价问题，反而降低了商品房供应，倒退供需平衡上行，积聚房价上涨压力。

“船大难掉头”是必然的事实，房地产数十年的运转逻辑——政府才是最大的开发商的事实，已经很难再改变。

到最后我们的社会其实就变成了一个现实的状态：

普通人可以去大城市工作与赚钱，贡献青春和充沛的劳动力，但想分享这个城市发展的红利甚至在这里养老，就别想了。等到中年，只能回到自己的所在的城市，结婚生子，继续下一轮循环。

过去是北上广深，现在的杭州、成都、南京、厦门、武汉也正在延续这样的模式。

城市会慢慢变成阶层之间无法逾越的鸿沟。

唯一一点欣慰是，年轻人最后还可以退居三四五线，享受一方净土，这里起码房价不会上涨，最终到处都是人才房，比香港人好过一些。