物业公司是否已履行判决所确定的义务

本文转自：人民法院报

【案情】

许某因未交物业费被物业公司限制乘坐电梯，诉至法院要求物业公司解除对其乘坐电梯的限制，法院判决物业公司解除对许某使用其住宅配套电梯的限制。物业公司在判决生效后主动为许某办理了能够到达其所居住楼层的电梯卡，但许某以物业公司不应限制其乘坐电梯到达楼层为由，拒绝领取电梯卡，并向法院申请执行。执行过程中，物业公司提出执行异议，认为其在立案执行前已按照生效判决履行完所有义务，请求法院驳回许某的执行申请。

【分歧】

本案中，对于物业公司为许某办理限达楼层电梯卡是否属于已履行生效判决确定的全部义务，存有不同观点：

第一种观点认为，物业公司为许某办理的限达楼层电梯卡已可满足许某对其住房的居住使用需求，故应认定物业公司已履行了生效判决确定的全部义务。

第二种观点认为，物业公司虽为许某办理了电梯卡，许某可乘坐电梯到达其居住楼层，但使用该电梯卡仅可到达许某居住楼层，侵害了许某作为业主对共有部分的管理使用权，故不应认定物业公司已履行了生效判决确定的全部义务。

【评析】

笔者赞同第二种意见。理由如下：

1.物业公司有限履行不符合生效判决的本义。民事诉讼法第二百四十三条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。这里指的履行应是严格按照民事判决、裁定的具体判项，无条件全面履行相关义务，一方拒绝履行的，对方当事人可以向法院申请执行。本案中，生效判决的判项“物业公司解除对许某使用其住宅配套电梯的限制”是在法院认定《物业管理委托合同》无效的情况下作出的，故物业公司应解除对许某使用其住宅配套电梯的所有限制。现物业公司只是部分解除许某电梯卡的限制，仍以限制电梯到达的楼层等为附加条件履行其义务，显然不符合生效民事判决的本义。

2.物业公司有限履行不符合限制使用电梯的前提条件。民法典第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第十七条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。据此，在管理规约对业主使用住宅配套电梯作出明确限制性约定的情况下，物业服务公司才能按照合同约定对业主使用其住宅配套电梯作出相应限制。本案中，在《物业管理委托合同》已被法院认定无效的情况下，物业公司“为了管理需要”及“广大业主内在需要”而限制许某电梯卡到达楼层，缺乏事实和法律依据。

3.物业公司有限履行侵害业主对共有部分的管理使用权。民法典第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务管理的目标应当是维护业主的合法权益，改善业主的生活和工作环境。电梯属于建筑物专有部分之外的共有部分，业主对电梯享有共有和共同管理的权利。在管理规约并未对业主使用住宅配套电梯作出明确限制性约定的情况下，物业公司采用梯控系统限制业主乘坐楼层的做法，侵害了业主享有的共有部分管理使用权。另外，业主拒交物业费，物业公司可以提起诉讼或申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热等方式催交物业费，而物业公司规定不交物业费不能乘坐电梯，与停电、停水一样，也会影响业主的基本生活，侵害业主权益。