合同“半路”解除后 违约责任如何定？

本文转自：青海法治报

出租人向法院起诉要求承租人支付租金，而承租人反诉要求解除合同，法院判决解除合同后，出租人还能要求承租人承担违约责任吗？近日，法院开庭审理的一起案件给出了答案。

案情

原告将一幢房屋出租给被告经营使用，双方签订了房屋租赁合同，明确自2019年9月1日至2022年8月31日，若被告提前退租房屋，终止、解除租赁合同的，须经原告书面同意，并向原告支付不低于3个月房屋租金的补偿金，补偿金为10万元，合同还对双方的其他权利和义务作了相应的约定。

2020年10月23日，被告的法定代表人通过微信向原告发出停业退租声明，决定自2020年10月31日起不再租用房屋，11月1日后可以正式对外出租。因被告未按合同约定支付租金，11月3日，原告向法院提起诉讼，要求被告支付房租及产生的利息，被告提出反诉，请求判决解除双方签订的房屋租赁合同。

法院审理后，判决解除双方的房屋租赁合同，由被告将房屋返还原告，并支付在租赁期间拖欠的租金及利息，由被告的股东在抽逃出资范围内承担连带责任，宣判后双方均上诉，经上级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。后原告申请强制执行，被告将涉案款项履行完毕，2021年7月21日将租赁的房屋交还原告。

2022年3月1日，原告向法院起诉，要求被告赔偿占用房屋273天给原告造成的租金损失213912元，提前解除合同的补偿金10万元，代付的水电费994.45元。

诉讼中，被告答辩认为，生效判决解除了双方的租赁关系，双方所有的纠纷在审理后得到了解决，现在原告的起诉构成了重复起诉，诉讼请求不应得到支持。同时提起反诉，要求原告支付因锁门给被告造成的损失。

判决

法院审理后认为，此案与前案虽然当事人相同，但原告前诉是基于被告未按合同约定支付租金而起诉，并没有涉及合同解除后被告承担违约责任及赔偿损失，现在原告要求被告承担违约责任及赔偿损失提起的诉讼，不构成法律规定的重复起诉。

根据双方租赁合同的约定，被告在租赁期间内提前解除合同，应当支付给原告补偿金10万元。被告在通知原告解除租赁合同后，租赁合同已经解除，但被告仍然持续占用租赁房屋没有事实和法律依据，应当支付占用期间的房租、原告代付的水电费，被告的反诉请求不成立，不予支持。

法院依法判决由被告支付给原告占用房屋造成的租金损失130855元，提前解除合同的补偿金10万元，代付的水电费994.45元，由被告的股东在抽逃出资范围内承担连带责任；驳回被告的反诉请求。

宣判后被告不服判决提起上诉，经上级法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

释法

1.什么是重复起诉？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第247条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。

在前案中，原告是起诉要求被告支付房屋租金及产生的利息，而没有要求解除合同，虽然被告解除合同的效力已经被法院确认，但并不影响原告依据合同约定的内容再向被告主张违约金和赔偿损失，故本案不构成重复起诉。

2.违约方可以解除合同吗？根据最高人民法院《九民会议纪要》，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示/显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

此案中，因被告未能在合同约定的时间内支付房租，属于违约方，其反诉请求解除合同，经法院判决解除合同后，被告仍然应当承担违约责任。

据《云南法制报》