大厂人有多爱回龙观？把它买成了北京最抗跌板块之一

互联网的兴起，代表了一个新时代像浪潮一样快速冲刷掉了上个世纪的痕迹。而对于互联网宇宙中心的北京，很多大厂人的梦想是从回龙观开始的。

在早期互联网人的记忆中，“回龙观”只是一个地铁站的名字，是北京最老旧的地铁之一：13号线最北端一站上紧邻的一片睡城，只负责为中关村一带的互联网追梦人提供夜晚的归宿。

十年前，互联网宇宙的中心从中关村-五道口迁移到了后厂村，紧接着移动互联的新浪潮来临，滴滴等公司依托于移动互联的公司飞速发展，后厂村的势能因此而快速膨胀，越来越多的来到北京，成为新北京人，进入互联网领域，形成了一支庞大而无形的互联网大军。

然而，后厂村比中关村更没有烟火气，大厂码农们只能在午饭后走下楼绕写字楼转圈，晚上再排队离开。与后厂村相邻的西北旺、永丰，因为地处海淀，虽然地缘很近，但房价上却贵了不止一档，对于成千上万的码农、厂工们，最亲切的还是昌平南。

从2010年到2020年，有约61万新增人口住进了昌平区，其中绝大部分人会选择昌平南。增量最多的，则是沙河、回龙观这两个板块。

这十年，是互联网飞速发展的十年，也是房地产市场价格日新月异的十年，伴随着昌平南的人口爆炸，很多大厂人平等地共享了互联网和房地产的两大红利。

同时也因为回龙观、沙河房价起步低，距离后厂村距离近，从而成为爱加班的大厂人最喜欢扎堆的区域。

单位：万人

因为大厂人的偏爱，回龙观、沙河一带也被房地产开发商称为“宝地”。它有新产业不断输送新的人口，又有互联网人提供稳定的购买力，在产品创新、户型设计上不用费太大的精力和成本，甚至做得比南城项目低一个档次，copy一个“基础款”，就能卖爆。

价格是更直观的对比。在北京南四环边上，价格7万左右的项目，需要做出高品质改善，甚至是豪宅品质，才能被市场认可，而同样的价格在北5.5环的回龙观板块，项目定位就变成了刚需/刚改。

2022年，回龙观板块内的二手房，金域华府、国风美唐的房价都曾冲到8.5万/平米，之后市场调头向下，回龙观地区也无法逆市而行。公园悦府一区在2022年8月成交的一套两居室，成交价是560万，同户型在2024年5月成交价降到了439万，降价幅度约21.6%。

一些楼龄比较大的小区，成交价格甚至逼近3万/平米。因此很多人说：楼市泥沙俱下，回龙观也不行了。

曾经7万+才能买到的首开国风美唐，现在有大量房源挂牌价在5.5万/平米左右。首开智慧社的两居室，5月下旬的成交价已经得到了约440万，单价还不到5万/平米。

来源：北京链家

不过，最近有网友发现，随着北京二手房成交量的回升，回龙观地区的房价居然开始有回暖迹象了。

比如首开智慧社，现在已经没有挂牌5万/平米以下的房子，7月最新成交的一套中楼层二居室，单价约5.2万/平米。

来源：北京链家

安居客展示的挂牌数据能更直观地看到回龙观区域的市场在发生微妙变化，一些成交活跃的热门面积段，挂牌均价出现了微涨。

来源：安居客

据奥维云网家居罗盘二手房监测数据，昌平区上半年度二手房交易小区活跃度前十强中，回龙观商圈占了4个名额，像金域华府这样的次新小区的活跃度在上升。

另外，像融泽嘉园这样楼龄在10年左右，500万以内就可以买到两居室，600万左右买到110平三居室的小区，价格也出现了筑底回升迹象，交易议价空间变小了。

数据来源：奥维云网

首开国风美唐二期，目前在链家上有55套挂牌在售房源，近90天成交了19套，其中6-7月共成交10套，去年同期的数据是6套，2022年同期成交9套，2021年同期成交19套，今年的成交量已经恢复到与两年前相当了。

成交量上涨，价格变得坚挺，甚至微涨，已经开始让部分潜在购房者着急，网上有人评论：“不懂这些跑步进场的买家是什么意思，明明再等等就可以按上套成交价买，钱都是风刮来的？”

从挂牌均价走势来看，回龙观的房价也在下降，但是是昌平各板块中同比降幅最低的，对于一个挂牌量在2100套以上的板块来说，在目前的整体市场环境下，可以说是“不合逻辑”。挂牌量同样超2000套的望京板块，近一年挂牌均价跌了16.47%，约等于回龙观板块的2倍。

大兴最热门的板块：西红门，过去一年二手房挂牌均价跌了12.77%，比回龙观高了51%。在房价最坚定的海淀区，挂牌均价降幅与回龙观地区相近的板块是“房价神话”一样的万柳，两者相差仅0.2个百分点。

数据来源：安居客

数据来源：安居客

数据来源：安居客

数据来源：安居客

回龙观的抗跌，不仅仅体现在二手房市场。在新房市场上，回龙观的位置，如果平移到南城，相当于枣园、黄村，这一带目前在售的代表项目为京玺，据说开盘价格不到5万/平米，而回龙观地区的几个新盘要卖到6.2万/平米上下，更靠近6环线的沙河板块新盘售价才会降到5万/平米左右。

不得不说，码农们的购买力确实强。

数据来源：链家

据说，回龙观地区有50万常住人口，教育程度也很高，大专和本科率在70%以上，是一个硬生生被互联网从业者拉升起来的区域。

十年前，回龙观地区只是一个睡城，购物中心、公园、医院等配套都很少。过去十年中，中关村产业带向北延伸，有了中关村软件园、中关村生命科学园、未来科学城等产业规划，回龙观地区的居住品质才得以改善，公园绿地、医院、教育等配套资源整体提升了一个档次，地铁线更是增加到了4条，成了北京五环外唯一一个有“＃”型纵横地铁线的板块。

回龙观的整体居住氛围在变得更加友好，而对于来自于互联网行业的自住购房群体来说，回龙观板块和海淀北板块的近50%的巨大价差，导致可选择余地并不多，最大的自住选择权就只剩下：什么时候买？买新房还是二手房？买哪个项目/小区？

可以说，北京的大厂人，是昌平南楼市的定向蓄水池，流动的是大厂人，不变的是昌平南，让回龙观这样的热点区域能始终站在浪尖。