冠寓8年蝶变：以强运营延展租住生活想象

穿过野蛮生长的荆棘，长租公寓突然翻身一跃，成为了资本的宠儿。

在戴德梁行近期发布的一份报告显示，长租公寓的抗风险能力，进一步得到了险资机构、不动产私募基金等投资机构认可，在调查中，93%的投资机构将在未来三年内布局长租公寓市场，94%已投资长租公寓的投资机构计划在未来三年内追加投资。

为利所驱的资本显然并非为了抢地盘而来，在这背后，曾经被诟病“无利可图”的长租公寓，成为了不动产领域回报率最高的类别之一。有机构统计，过去十年，我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%，若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，租赁住房的收益率有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

当然，租赁市场亦是一个日趋白热化的战场。相较过往以“讲好故事”为主旋律的长租公寓市场，随着近年来市场的逐渐成熟，正在向着“做好运营”进行换档，并呈现出不可逆的趋势。这也意味着，行业的两极分化仍将持续，运营依然是长租公寓亘古不变的核心话题。

丰富合作模式，以“重”带“轻”激活新发展动能

从徘徊驻步到门庭若市，在过去三年，长租公寓行业的发展经历了两个重要的标志性事件。

2021年，头部企业龙湖冠寓的整体盈利被认为是一个重要信号，标志着长租公寓的商业模式被成功跑通，为资管时代的到来埋下伏笔；而2022年，保租房公募REITs正式破冰，则代表着保障性租赁住房覆盖资产管理全生命周期的闭环正式构成。

“强运营”的发展导向已在行业内悄然形成。随着行业由过往高增长阶段迈向高质量发展阶段，存量提质改造和增量结构调整成为新的发展重点，相应的，基于保值增值需求的持续增长，运营能力也被摆在更高的位置。

市场有需求，就会成为企业的核心竞争力，是商业法则里的不变真理。在2024年4月，龙湖将原有的长租公寓航道升级进化为资产管理航道，成为国内首个由长租公寓为核心发展起来资管品牌。

可以看到，传统运营商的能力开始加速外溢，并完成了从长租公寓运营商到资管企业的升维蜕变。从具体案例来看，这种以资产管理为路径的合作并不拘泥于形式，核心即是推动项目进入到多方共赢的框架之中。

比如，龙湖冠寓的成都汽车智创活力港店为加盟合作项目。在合作中，龙湖冠寓会输出管理体系、人才团队及经营能力，负责项目全周期筹开、运营及管理服务，为投资者、业主创造可观经营收益，以专业的服务及数字化平台实现三方共赢。

（龙湖冠寓成都汽车智创活力港店）

而宁波北仑店则由龙湖集团与宁波北仑区投资平台共同投资建设和经营。项目是北仑区“青年北仑”十大建设工程之一，也是北仑区国企与市场化民企在保租房领域合作运营的的样板项目。项目设计为32平方米复式公寓和26平方米的单身公寓两类，建设748套保障性租赁住房。龙湖冠寓以全周期专业服务，满足周边创业者、企业白领和新毕业大学生等不同群体的不同居住需求。

梳理龙湖冠寓过往的案例可以看到，其合作方式已覆盖全周期管理、运营咨询服务、轻资产合作委托、加盟合作、承租合作、政企平台合作平台、股权合作等模式，构成了一套覆盖资管需求的协作链条。

一个趋势是，成熟的长租公寓运营商，正加速将过往沉淀的经验转化为面向不同客户、不同需求的标准化产品，在落地更多案例的同时，也将在这条长坡厚雪的赛道中，以“重”带“轻”激活新的发展动能。

积小胜为大胜，自“小”而“大”打造极致运营能力

在评价长租公寓运营商的能力时，大体量长租社区的运营数据通常被认为是一个典型的试金石。

不同于一般公寓普遍单店300-600间的规模，大体量长租社区不局限于解决住的需求，而是构建一个微型的生态。而动辄超千个房间的体量规模，则是对运营商资管能力的极致考验——一部分项目困于巨大的房源，深陷漫长的爬坡期经营惨淡，另一部分项目则依托强大的运营能力率先突围，打造出全新租住生活的典范。

在冠寓落地的大型租赁社区项目中，拥有着1009间房源的龙湖冠寓福州上渡九里晴川旗舰店，从开业到满租仅用时约5个月；拥有着1797间房源量的龙湖冠寓杭州九堡丰收湖店，也仅用7个月便实现了满租，与一般公寓平均6个月的爬坡时长几乎持平。

(龙湖冠寓福州上渡九里晴川旗舰店)

一方面有赖于龙湖冠寓现有用户规模即自有渠道用户累计达到600万，APP日活近6万，“冠企荟”深度合作企业近30000家的庞大资源加持，以及一线门店构建以小红书、抖音平台为主的2+N新媒体运营体系的低成本拓流，所带来的商机。

另一方面，也得益于在数智化赋能上，依托于oms数据底座，龙湖冠寓已形成一套从员工到客户，从经营端到业主端的全周期、全业态数字化管理工具体系，从而缩短了项目爬坡的“尴尬期”，并保障了项目长期运营的稳定性和服务能力的多样性。

比如，在面向经营端时，冠寓的驾驶舱系统可实现经营数据全景洞察，精准决策；面向客户端，App或小程序可统一运营全场景服务，提升用户体验；而算法决策和流程的自动化，又能实现智能辅助预判，自动推进流程落实，优化资产质量，保障经营安全。

可以看到，在头部运营商之中，一整套成熟的“资管”运营策略已然成型。例如，通过调用资源池的客户资源，利用自有渠道获客及对新兴平台的流量探索，缩短项目漫长的爬坡期；利用长短租产品的灵活矩阵搭建，在项目稳定期将房屋空置率压缩到极致，以及通过数字化底座完善运营人效，进一步提升人房比，等等。

这些策略与打法，在中小体量的长租公寓项目打磨、积累，再投入大体量中进一步完善、验证，进而再回到中小体量的项目之中，形成了运营能力提升的良性闭环。截至2024年中期期末，龙湖冠寓累计开业超300家门店，开业房间数超12.3万间，基于运营层面的持续创新，客户满意度达96%，期末出租率达95.6%，始终维持在行业高位。

当然，在极致的运营之中，另一个不可或缺的元素则是“人”的参与。在数字化底座为服务升级开辟出源源不断渠水的同时，一线门店死磕细节的强运营，则实现了强运营的精准滴灌。

比如在西安的冠寓门店中，门店的一线服务人员，发现热水系统耗电量庞大，导致运营成本中的能源费用居高不下后，便第一时间与区域运营工程、地产工程及物业工程的同事及维修人员商讨对策，并更换热水储水箱、空气源泵等设备的方案。据冠寓介绍，小小的改造仅使用了1.96万的成本，便取得了月度电费降本8000度，运营成本能源费从4.5万/月降至3.4万/月、年度降本约12万的效果。

以产品为抓手，让长租公寓更懂生活

当下，长租公寓正在从“讲好故事”向“做好运营”加速换挡。一方面，市场存量的压力以及激烈的竞争，倒逼管理方做好服务，创新获客；另一方面，当代年轻人在租房趋势上，对能够实现第一空间（居住）、第二空间（工作）、第三空间（社交娱乐）相互交融的长租公寓产品的青睐，也进一步加快了管理方要做好服务的进程。

产品的创新迭代是在变化中寻找确定性的一大有力抓手。在2023年，龙湖冠寓落地首个4.0项目杭州后，仅在今年一年里，4.0项目又相继开出了成都东安天街店、合肥高新天街店、武汉德锐大厦店等，未来全国还将有更多的4.0项目陆续落地。

相较前三代产品的设计理念，4.0在保留了精工、强大收纳优点的同时，在公共社交空间、装修美学和室内生活场景等三方面进行了更精细的打磨。透过一些4.0升级中的“魔鬼细节”，可以清楚地看到龙湖冠寓对产品的不懈追求。

（龙湖冠寓成都东安天街店）

在冠寓成都东安天街店， 35㎡的房间内，收纳空间高达3000升，相等于75个20寸行李箱的容量，为了方便女性住户，能够轻松美观的收纳从夏季的运动鞋到冬季的长筒靴等不同尺寸的鞋履，东安天街店的鞋柜采取了隐形斜切拉手保持设计美观的同时，在鞋柜内部增设可调节板层，让鞋柜高度调节更加灵活。

这种深入到每一处细节的精细打磨，也让年轻人们把冠寓亲切地称为“最懂自己的长租公寓”。

多航道协同，打造租赁生活新范式

如果说，为年轻人打造舒适的租住空间，是龙湖冠寓贯彻经营理念的“点”，那么，以冠寓为出发点的多航道、多业态协同，则勾勒出了龙湖对于空间资产高质量经营管理的“面”。

比如，通过与龙湖集团旗下智慧营造品牌龙湖龙智造的合作，冠寓可以进一步将施工层面的绿色与高效落于实处。已经开业的武汉经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店，即是由龙湖龙智造与龙湖冠寓分别提供建造、运营的全周期服务合力打造而成，其中，龙智精工全流程采用装配式”6+N”产品体系、精选绿色建材，打造精工品质，仅用时40天即完成200余间公寓从开工到交付，不仅缩短了项目的建设周期，也惊艳了入住其中的租户，“很难想象这样全新的空间里，居然没有一点奇怪的味道”。

（经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店）

而冠寓与天街的结合，则将青年人由“住”到“享”的租住生活拓宽到更大的维度。以龙湖冠寓渝高|云领天街店为例，在产品升级到4.0的同时，项目紧邻新开的云领天街，让住进冠寓的租户，不但能体验到有品质的居所，还能出门即达天街项目，体验到龙湖集团在居住、购物、智慧服务等多领域的产品服务的无缝衔接。

伴随着各大业务航道的协同并进，龙湖集团30余年沉淀的开发、运营、服务能力，正在为冠寓打造的租住空间带来更多蝶变可能。而在龙湖集团各个航道构成丰富的业务生态时，一场围绕租住生活的化学反应也在龙湖的内部进行。

基于龙湖现有的丰富业务构成，冠寓正在加速兑现想象空间。比如，冠寓与产业办公品牌“蓝海引擎”相结合，形成职住融合；冠寓与颐年公寓进行一次组成跨年龄段客户的差异结合；甚至是关于与活力街区品牌欢肆组合，形成宜居社区。在合肥龙湖冠寓柏堰湖项目的楼下，即是全新的“欢肆”街区，2万㎡左右的开放式商业街区是为青年人量身打造的社交场，美食、娱乐应有尽有，载起更多生活的欢笑。

伴随着生活跳出单一的楼宇、社区，冠寓正在构建一个全新的租住范式。

自2016年创立以来，时至今日，冠寓已走过完整的8个年头。站在八周年的起点上，冠寓以租住生活为锚点，正在衍生出新的生长方向，让不同类型客户在租房上都能找到“最优解”，也在这个极具挑战的时代，以自身的实践、探索、创新与不同业态的协同，创造无限可能。