业主想重建别墅，房子须为D级危房且“三条红线”不能碰

本文转自：钱江晚报

萧山闻堰一别墅重建方案公示，条条框框真不少

业主想重建别墅，房子须为D级危房

且“三条红线”不能碰

别墅目前已经被推倒

原报批的别墅外立面

现报批的别墅外立面

近日，杭州萧山区闻堰街道世外桃源风情村一栋别墅的重建方案在杭州市规划和自然资源局官网上公示，引发不少人“围观”。公示信息显示，建设项目申请人为自然人，也就是该栋别墅的业主。

事实上，去年底钱江晚报·小时新闻曾经报道过，2019年以总价8804万元法拍成功的徐青甫故居，从2020年起翻新重建，如今从原先的中西合璧红砖小洋楼变身白色法式别墅，当时就有很多读者有疑问：别墅重建可以任性而为吗？是否需要报批？重建方案有哪些规定？

这些问题，都可以从世外桃源风情村这栋别墅的重建案例里，找到答案。

480m2独栋别墅已推倒

方案通过后即将开建

世外桃源风情村是一个建成于2000年代初期的别墅小区，毗邻湘湖，与顶级豪宅湘湖壹号仅一路之隔，自然环境得天独厚。

由于容积率仅0.5，世外桃源风情村的别墅全都是独栋，且间距普遍都很大，不少别墅都拥有宽绰的大院。

根据公示信息中的楼栋地址，钱江晚报·小时新闻记者找到该栋别墅时，发现周围一圈已竖起一人多高的铁皮围墙。往里一看，房子早已推平，只剩下一大片空地。

钱报·小时新闻记者看到，这里的别墅全都是坡顶结构，外立面主要有青砖和红砖两种色系，也有几栋别墅的外立面有明显的翻新痕迹。

那么，这栋别墅重建后主要有哪些变动？“把这栋别墅的重建设计图与原设计图进行对比，就可以发现变动的地方很多。”一家建筑规划公司的设计总监说，首先是占地面积变小了，由原来225m2调整为196m2。其次是层数有变化，原来是两层加阁楼，重建后主体建筑变为三层。再次是屋顶原来的双坡改为单坡，看上去更加简洁大气。此外，外立面也有了较大变化，使用了花岗岩、面砖、挂板、涂料等多种材料。

不过，仔细对比后发现，有两个关键数字没有变化，那就是建筑面积和房屋高度。该栋别墅原建筑面积约480m2，重建后不变。原先的双坡顶最高点12.3米，改为单坡之后最高点也同样是12.3米。

据悉，该方案公示截止日为1月30日。也就是说，目前已经过了公示期。如果没有人提出异议，该栋别墅将按照公示方案重建。

别墅重建，不能任性而为

D级危房方可提出申请

“重建的房子，不得突破原先的建筑面积、建筑高度和四至范围，这是非常明确的一个要求。世外桃源风情村这栋别墅，重建方案中建筑面积和建筑高度都没有变化，四至范围不但没有外拓反而缩小了，所以是符合要求的。”杭州市规划和自然资源局监督管理科相关负责人解释说。

那么，只要业主不喜欢别墅原先的建筑格局，就可以提出重建申请吗？

对此，该负责人明确表示：“现在对房屋重建的要求越来越严格，不是说房子是你的，你有钱想重建就可以重建，必须经专业机构鉴定为D级危房之后方才可以向审批窗口提交申请。”他解释说，D级是危房鉴定中最严重的一个等级，已经严重影响到了居住和使用安全，必须拆除重建。其他轻微等级的危房，则可以通过加固和修复进行处理，并不影响继续居住使用，因此一般不允许重建。

此外，即便符合以上几个条件，重建后的建筑风格还必须与小区和谐统一。同时，还不得侵害其他业主（主要是左邻右舍）的利益，比如因为房屋结构的变化而引发的采光、通风等纠纷。按照公示要求，涉及重大利害关系的，利害关系人可在公示结束后5个工作日之内申请听证，可能会涉及到方案的调整。

“即便方案顺利获得通过，也不是万事大吉，还涉及到竣工验收。”该负责人表示，如果发现重建后的别墅与报批的设计方案有出入，会被要求整改。

值得一提的是，重建后的别墅在竣工验收之前，跟竣工的楼盘一样，须委托专业的测绘公司对建筑面积进行测量。一般来说，最终测绘数据与设计方案会有一定的偏差，但无论如何不得突破原来的建筑面积。就比如世外桃源风情村这栋别墅最终测绘出来的建筑面积是479m2，那么新的产证就以这个数字为准，而不再是原先的480m2。

业主擅自重建属违法

部分别墅小区曾一度泛滥

别墅重建，这在杭州并不是新鲜事。

早年，很多业主缺乏法律意识，擅自重建、肆意新建等违法现象层出不穷。2009年，位于之江的九溪玫瑰园一别墅业主私挖地下室，最终执法部门出动80多人对地下室进行强拆，20辆工程车忙了两天才完成回填。2013年，位于余杭区的白云深处小区一幢别墅私挖地下室，最终酿成两名装修工一死一伤的惨剧。

此外，西湖高尔夫别墅以及南都花园等城西别墅小区，之前也曾被曝出业主擅自重建的新闻。前些年的世外桃源风情村，很多新业主也是买下房子后就推倒重建。

别墅重建如果不事先报批擅自重建，后果是相当严重的。根据《杭州市城乡规划条例》，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证许可内容进行建设，主管部门可责令其限期改正，并处违法建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款。按照目前独栋别墅的工程造价计算，仅罚款额就达数十万元。

近年来，随着相关部门加强执法，以及业主法律意识提高，像世外桃源风情村这样主动报批的业主在增加。

图片来源：杭州市规划和自然资源局网站