等了九年的房产证到手了

本文转自：人民法院报

等了九年的房产证到手了

——天津河东区法院实质性化解行政争议工作见闻

“咚咚！”一阵手机微信的提示音，让正在翻阅案卷的天津市河东区人民法院行政庭庭长高宏亮心头一紧。“这都快下班了，难道是上午指导的那个调解又出了新情况？”

看到微信传来的照片，高宏亮才放下心来。照片上，当事人管巧红与不动产登记事务中心的工作人员站在一起，开心地举着崭新的红色房产证。

这张房产证，管巧红足足等了9年。

2014年年底，管巧红与一家房地产建设开发企业签订了公产房购买协议，可她怎么也想不到，接下来要面对的，是一连串剪不断、理还乱的麻烦。

办理房产登记时，工作人员告诉她，要登记的房间编号401已经被邻居登记了。

“房号、房屋面积不应该是一一对应的吗？我的购房协议上明明写的401。”管巧红满腹疑惑。

原来，房地产企业与房管局在房间编号的规则上存在着差异，如果按照房管局的记号方式，管巧红家应该是404；同时，管巧红家这个单元同一楼层的几户位置结构特殊，编号方式与小区其他户型又有所区别；再加上房产登记机关办理登记手续时，确实存在核校上的疏忽。种种原因导致产生了两个401。

“我们想了很多办法。最初的解决思路，是想让房地产企业跟目前已登记401的住户沟通，作个房号变更登记，改成404，但住户拒绝变更。”天津市市区不动产登记事务中心登记六部副部长田时雨告诉记者，“后来，我们又考虑能不能依职权自主变更。但自主变更的要求极其严格，评估分析后觉得自主变更的理由和证据并不充分。”

“我也不想打官司，可是还有别的办法吗？”辗转于企业和房产登记部门的管巧红又生气又委屈又疲惫，“这房子如果头几年卖了，能比现在多赚100多万元。你说我亏不亏？”

真的只有打官司这条路了吗？

2023年7月，作为试点单位，河东区法院成立了行政争议多元解纷中心。了解到这个情况，房产登记部门和管巧红沟通了一下，决定把争议情况提交给河东区法院，看看能不能通过法院多元解纷渠道解决这个问题。

很快，河东区法院对这起争议进行了诉讼风险评估，并将评估结果反馈给房产登记部门。情况比想象的更为复杂。

“这个案子如果进入诉讼程序，肯定会对同楼层其他住户的权益产生影响，容易引发关联诉讼。”高宏亮分析道，“如果判决将原先的401改成404，其他住户是不是也要改？按什么规则改？不动产登记簿上是不是也要变？诉讼结果不管怎样都会引发一连串的负面影响，给每家住户都造成麻烦。将来买房卖房，这可都是事儿啊！”

考虑到争议涉及很多历史和政策因素，有一定复杂性，高宏亮决定指派经验丰富的调解员王欣着手对案件进行调解，发挥调解员善于沟通、说理透彻的优势，为解纷打好基础。

在高宏亮的指导下，王欣仔细查阅梳理相关证据材料，并与双方当事人分别进行了多次电话沟通，尽快查清了事实。调解当天，为了确保行政争议诉前调解工作的客观公正性，河东区法院专门邀请了区检察院检察官全程监督调解过程。

在对同一楼层各户房间面积、房型、房号等信息又进行了反复核实和询问后，王欣与双方当事人共同商量出了解决方案——一个没有先例的特殊方案：将402房号登记给管巧红的房间。理由是该楼层其他住户已将401、403、404先行登记，402房号目前并没有被使用，除了本层房间记号顺序与其他楼层不一致之外，不存在其他权属方面的争议。

可是这样做，没有类似案例可供参照，可行吗？没有法律、法规和政策上的依据，合适吗？房产证和不动产登记档案中房号矛盾的情况依然存在，怎么办？

“现在的处理结果得到了双方当事人的认可，也能把对其他住户合法权益的影响减到最小。同时，我们建议不动产登记部门将法院对争议处理过程的情况说明，以及经法院司法确认的调解协议，一起作为附件存放在不动产登记簿里。这样，既对复杂情况作出了说明，又赋予了后续登记行为的法律效力。房号登记不一致，由法院给出合法合理的有力支持，将历史遗留问题解释清楚，避免房屋今后交易时继续产生误会。”高宏亮解释道。

最终，双方当事人达成了调解协议，法院出具了行政诉前调解书予以司法确认。当天下午，管巧红拿着调解书到房产登记部门成功办理了房产登记，9年的难题得到彻底解决。

为了实质性化解行政争议，河东区法院在能动司法上做文章，专门出台《天津市河东区行政争议多元解纷工作规程（试行）》，设计解纷模式，确定指导规则。对于行政机关，制定《案件诉讼风险评估表》，及时作风险提示，鼓励其对自身不当行为主动纠错，提出可行性、建设性调解方案。对于起诉人，加大诉讼风险释明力度，鼓励通过非诉讼手段解决纠纷。对于调解组织、调解员、行政诉讼业务律师等，适时引入、多元介入，在调解中充分发挥其专业优势，让矛盾实质性化解在源头。

自行政争议多元解纷中心成立至2023年底，河东区法院诉前化解行政争议201件，诉前化解率达63.2%，实质性解纷效果明显。