新城控股董事长王晓松：集中精力偿还信用债，公开市场不太可能“爆雷”

5月28日，新城控股（601155.SH）召开股东大会，会上董事会主席王晓松等高管对公司的债务问题、规模收缩、白名单项目、闲置土地回收等问题进行回应。

王晓松称，公司公开市场“爆雷”不太可能发生，将集中精力偿还信用债。对于规模收缩，王晓松坦言，“没必要补足规模”，但也表示希望利用在建项目和代建业务保留团队，等待开发业务的机会。

集中精力偿还纯信用债，有35座商场未进行融资

除了5月30日需要偿还的本金10亿元的“22新城控股MTN001”，王晓松透露，目前，整个公司集中精力偿还纯信用债，公司公开市场“爆雷”不太可能发生。

王晓松坦言，纯信用还是要靠公司的物业资产，所以这几年无论多艰难，公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业。这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。

王晓松介绍，截至目前，未抵押的吾悦广场约35座，（估值）差不多300亿元，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，今明两年也会开出来。这50座重资产商场未来都是可以做抵押贷款的，可以置换公司目前剩下的大约17亿美元债务。

王晓松称，经营性物业贷抵押率大概在30%-50%之间。之前主要是一些小规模的银行在做这个业务，金额低、利率高，公司除了新增一些贷款外，也在对存量的部分进行置换。

对于偿还公开市场存续债务，王晓松还给出另外一个补充路径。今年公司商业管理的收入大概有125亿元，毛利率在70%，也会有大几十亿元的现金流作为补充，净利润应该有四五十亿元。

国企收购商品住宅和闲置地块回收，公司已有项目落地

对于白名单，王晓松表示，没有把所有项目申报白名单，因为的确是有些项目本身的现金流不错，有些富余资金满足正常的运营开支。公司有100多个项目申报了白名单，通过率过半，新增的提款加上展期的额度一起超过10亿元。

对于部分地方的国企收购商品住房，新城控股称，其实在“517”政策之前，已经有些地方在做这个事情。公司有项目在接触，也有项目落地。新城控股表示，收购主要集中在二线城市，在江苏南京及一些浙江的二线城市，公司有跟政府平台公司在接触。

对于政府回收闲置用地的，新城控股则表示，在一些吾悦广场项目，公司有跟政府沟通回收配套但尚未开发的住宅地块，这样公司不需要动用流动资金去建设商场，公司已经有操作案例。

“没必要补足规模”

关于规模，王晓松称，公司未开发的土地大概4000万平方米，公司销售会持续下降，会根据公司的基本盘吾悦广场的情况，寻找开发业务的机会，也会考虑做些轻资产的项目，未来公司的营业收入一定是往下减的。

王晓松表示，“地产开发的本质像放了杠杆炒股”，“经过这一轮，我觉着没必要补足规模”，现在的商业模式是这样。我们有好的底层资产，就要利用好，收益最大，而不是营收最大化。

对于恢复投资拿地，王晓松坦言，除非公司融资总额和有息负债能够打平甚至略高，目前公司要求10个开发大区能够维持自身的资金平衡；总部则是借助吾悦广场和商业管理带来的现金流提升公司的安全性。所以我们肯定是看到市场平稳了，公司是安全的，才会去出手拿地。

王晓松在会上表示，银行对民营房企还是有所保留，以新城为例，虽然公司有吾悦广场的资产，但这个资产带来的现金流和地产开发带来的现金流相比，还是没那么大，所以只有等市场恢复，贷款才能顺畅。

战略角度，住宅和商业并举是不变的，但是短期公司要保交付、化风险、谋转型，这也是比较无奈的举措。公司那么多年，资源积累、供应商积累、人员积累，如果这块放弃掉，“也不是我们想看到的”，有人放弃还是因为没有底层的稳定现金流做支撑，也是无奈之举。

王晓松表示，现在公司靠在建和轻资产项目，先把团队稳住。去年今年公司在代建业务花费很大精力，主要是想让大家有活干，留住人才。