北京信托一产品打6.2折兑付？投资者提出三大质疑

中新经纬1月18日电 (李自曼 薛宇飞)近日，有投资者向中新经纬反映，北京国际信托有限公司(下称北京信托)发行的“北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划”(下称锦程资本054号)，因逾期后一直无法兑付本金，受托人拟近期举行受益人大会。

根据投资者提供的相关文件，截至2023年3月31日，该产品的存续规模为15亿元。最新的受益人大会会议文件显示，标的资产债权转让价格约为11亿元。

多位投资者对中新经纬表示：“15亿元信托项目卖出后，信托公司还要再减掉一些费用，实际投资人回款约6.2折。”投资者田丰认为，由于北京信托的失职才造成打折兑付，对此方案不认可。

项目逾期后打折转让

根据投资者吕伟(化名)提供信息，1月10日，北京信托向投资者发布《北京信托·锦程资本054号集合资金信托计划第1次受益人大会会议议案 》公告(下称议案)，审议事项主要关于向意向受让方转让标的资产债权转让方案。该方案主要内容为，转让锦程资本054号享有的债权、担保权益、抵押权和其他权益等。

相关公告和推介材料显示，锦程资本054号成立于2019年12月19日，信托规模为15亿元，信托期限为“2+1”，保证担保方为中庚置业集团有限公司(下称中庚集团)实际控制人梁衍锋，差额补足方为中庚集团。

上述信托项目所募集的15亿元资金，其中1.25亿元受让福建中庚置业有限公司(下称福建中庚置业)持有的北京京西深国投商业管理有限公司(下称京西深国投)100%股权，剩余13.75亿元资金向项目公司购买其享有的位于北京市朝阳区阜荣街10号1层、2层、3层、-1层商业及-2层汽车库的环球创意广场的资产收益权。

据吕伟提供信息，该信托计划于2022年12月到期后，北京信托决定将信托计划展期12个月。

上述议案显示，2023年12月19日，锦程资本054号到期，京西深国投无法按《资产收益权转让暨回购合同》约定向信托计划足额履行标的资产收益款划付义务以及标的资产收益权的回购义务，中庚集团未按《差额补足协议》约定足额履行差额补足义务，中庚集团实际控制人梁衍锋未按照《保证合同》约定足额履行连带责任保证担保义务。

议案中提及，北京信托目前经受托人积极沟通，现某意向受让方有意愿以约人民币11亿元(具体以实际交易价格为准)受让信托计划持有的全部权益，包括且不限于标的资产债权及其全部附属权益。

对于北京信托的兑付方案，部分投资者并不买账。

吕伟告诉中新经纬，2024年1月16日下午，他和一部分投资者与北京信托相关人员进行面谈，但并未谈妥。“有收购方要用11亿元收购15亿元信托项目，相当于打7.3折。但是据我们向北京信托方面了解，北京信托要扣除历年来少收的各种费用，大概1.6亿元，这样投资人拿到手的钱大约是6.2折。北京信托未在会议中对投资人公布拿到手的将会是6.2折，只对投资人公布项目卖出约11亿元的债权。如果其他投资人不像我们去追问，他们可能就认为会是7.3折兑付。”吕伟说。

投资者李娟(化名)表示：“不认可这个方案。15亿变11亿，让投资人买单。”

田丰表示：“对于这个兑付方案，投资者们有很大意见。我们认为是由于北京信托的失职造成打折兑付。”

一位信托行业研究员告诉中新经纬，信托打折兑付的情况不少，这是比较常见的处置方式之一。现在行业存量风险比较大，监管也鼓励通过市场化的手段来解决存量风险项目，比如请AMC等不良资产处置相对专业的机构来接盘，这种情况下房地产项目可能会整体打包转让，转让价格会有所折扣，最终到投资者手上就是一个打折兑付的方案。上述固定资产能变成债权处理的情况此前行业中也有出现，部分信托计划控股项目公司的，风险处置时会打包相关资产作为债权包。

上述信托研究员表示，信托公司发行产品后都会收取一定信托报酬、保管费、中介费、推介费和信托计划税费等费用。一般情况下，这些费用会按照合同规定按年或按季计提。上述信托公司若此前没有收取过相关费用，在转让资产后收取，程序上是正规的，但是不太合情理。在投资者亏钱的情况下，信托公司还扣除费用，容易引发投资者不满。

中新经纬查阅资料发现，此前有多款信托产品进行打折兑付，也招致投资者不满。如万向信托贵州城投项目84折、94折兑付、四川信托推部分产品进行4-8折兑付、中泰信托某信托产品公布7折兑付方案。

北京信托操盘能力遭质疑

在这次信托产品兑付危机背后，北京信托到底是否尽职尽责也是投资者追问的焦点。

田丰对中新经纬表示，她认为北京信托失职有三方面，一是接盘民生信托已暴雷产品再次打包卖给锦程资本054号投资人，隐瞒真相，风控失职；二是产品运行中，在发现中庚集团成为失信人时，未按照信托合同启动起诉追债程序，任由其他债主瓜分中庚资产，错过了最佳挽回产品损失的机会，委托责任失职；三是锦程资本054号在2019年12月项目成立时北京信托找的评估公司评估望京楼盘为20亿元，明显虚高，说明北京信托风控部门对该信托项目操盘人员监管失职。

根据投资者提供的信息，中新经纬查阅裁判文书网发现，2019年11月8日，民生信托与京西深国投、中庚地产实业集团有限公司、福建中庚置业之间存在纠纷。执行裁定书显示，冻结、划拨被执行人京西深国投、中庚地产实业集团有限公司的银行存款8.65亿元，以及相应的罚息、补偿金；此外，冻结、拍卖、变卖被执行人福建中庚置业持有的京西深国投1%股权等。2019年11月29日出具的执行裁定书显示，民生信托与京西深国投等被执行人于当年11月26日达成和解协议并长期履行。

北京信托在上述议案公告提及，信托计划目前持有京西深国投100%股权和标的资产的资产收益权。两家评估公司对信托计划项下所涉及的相关权益进行了债权价值分析，债权资产清算价值分别为10.33亿元和8.66亿元。

根据投资者提供的材料，其中一家评估公司对锦程资本054号所涉及的权益清算价值计算，截至2023年11月30日，京西深国投以及中庚集团共欠北京信托合计24.27亿元，其中违约金高达8亿元。

上述议案显示，锦程资本054号信托产品核心抵押物为商业物业，自2021年四季度，标的资产的主要租户大面积退租后的两年时间内，存续签约面积仅约1万平方米，除车库外出租率下降为42%，对项目租金收入影响较大。受此影响，标的资产每年的现金流入大幅减少，对标的资产的价值评估影响很大。

议案提及，当前北京写字楼市场表现低迷，租金延续下滑走势，对资产处置产生不利影响。在当前市场环境下，信托计划直接处置持有的债权、项目公司股权、资产收益权或通过司法拍卖程序处置抵押物及行使其他担保权等，均存在回收款项无法覆盖全体受益人信托利益的风险，且回收时间存在较大不确定性，综合比较，受托人认为通过市场化方式转让信托计划持有的权益是当前实现受益人利益最大化相对合理的方式。

议案还提到，若此次转让方案未能通过或标的资产债权未能按照转让方案完成，受托人将按照信托文件约定以及相关法律法规的规定，在延期期间继续积极推动信托计划项下信托财产的处置，包括且不限于通过司法拍卖、市场化出售等方式继续寻找意向受让方。

北京升才律师事务所律师闫晓玲表示，关于信托产品逾期打折兑付是否合理的问题，应当依据双方签订的《信托合同》具体约定进行处理。如果受托方有违反信托合同尽职尽责管理原则，在处理信托事务过程中违反合同约定管理义务，存在管理不当或违约的情形，导致信托财产损失，根据《信托法》第三十六条，在未恢复信托财产的原状或者未予以赔偿前，不得请求支付报酬。

闫晓玲指出，对于投资者损失，双方可以协商。协商不成，投资人可以按照合同约定，对于受托方是否存在违约和不当的管理行为，对于投资损失是否应当赔付，可以向法院提起诉讼，法院会根据委托合同的约定，在案的证据，对管理行为进行具体审理和查明。最后由法院认定。

北京信托官网显示，其是北京市属唯一一家大型非银行金融机构，注册资本为22亿元人民币。截至2021年末，北京信托管理信托规模达1.94万亿元，公司总资产179.12亿元，净资产112.49亿元。截至目前，北京信托暂未披露2022年年报。

针对上述提及信息以及如何处理投资者对议案的异议等问题，中新经纬联系北京信托，截至发稿前未收到回复。

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责任编辑：魏薇 李中元

来源：中新经纬

编辑：陈俊明

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