一线城市二手房2月市场分析报告：在架量环比大幅增加

01

在架房源分析

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1.各城走势

2月，北京市二手房在架房源量环比大幅增加42.4%，在架房源量为达到16.0万套。在架量达到去年上半年的水平。

从各行政区挂牌量来看，所有区域都出现了明显的增加，其中昌平和顺义两区挂牌量再次突破1万套，通州的挂牌量增幅最大，为65.7%。

2月，上海市二手房在架量突破50万套，在架量几乎翻倍，接近去年9月份的水平。

从各行政区的在架量走势来看，宝山、奉贤、金山、静安、浦东和杨浦这些区域的在架量出现了翻倍的情况。

2月，广州市二手房在架量环比增加33.4%，其在架量也在连续10个月出现下跌之后首次出现止跌的情况，不过其涨幅也是在四个一线城市中涨幅最小的。

从各行政区的在架量来看，都出现了不同程度的上涨，其中黄埔的涨幅最小，不足10%，花都的涨幅最大，超过60%。

2月，深圳市二手房在架量环比增加81.3%，在架量达到了9.3万套，再次回到相对高位。

从各行政区在架量来看，全面出现上涨，其中布吉的涨幅超100%，光明的涨幅最小，不足50%。

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2.各房型在架量

2月，北京市二手房在架房源中，1房和2房的相对户型较小的房源占比出现了明显的增加，其中1房增加0.6个百分点，2房增加0.2个百分点，而3房和其他大户型房源都出现了一定的下跌，3房的占比跌幅最大，为0.6个百分点。

2月，上海市二手房在架房源中，1房和2房的户型房源占比出现了明显的增加，增幅分别是0.6个百分点和0.4个百分点，而其他大户型房源都出现了不同幅度的减少。

2月，广州市二手房在架房源中，1房房源占比出现了0.1个百分点的小幅减少，2房占比出现了0.4个百分点的增加，3房出现了0.3个百分点的增加，四房和其他大户型房源占比也出现了小幅的减少。

2月，深圳市二手房在架房源中，1房和2房房源占比出现了不同幅度的增加，其中1房增加0.6个百分点，2房增加0.9个百分；而4房和其他大户型出现了一定的减少；3房源房源占比与上月占比相当。

02

在架时长分析

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1.各城在架时长走势

2月，北京市二手房在架时长为82.41天，环比减少4.4%。二手房在架时长在连涨半年之后首次出现回调。

从各行政区的二手房在架时长走势来看，绝大部分区域都出现了回落，幅度最大的门头沟区的在架时长跌幅超过10%，而怀柔却出现了0.3%的小幅上涨。

2月，上海市二手房在架时长为49.46天，环比减少7.4%。二手房在架时长在连续上涨半年之后首次出现回落，同时在架时长跌至50天以下。

从区域二手房在架时长来看，全部出现回落，其中虹口、黄浦和金山的在架时长回落幅度最大，超过了15%。

2月，广州市二手房在架时长为99.46天，环比微涨0.3%。城市二手房在架时长涨幅出现明显收窄，在整体市场行情出现回暖的情况之下，后期二手房成交速度逐步加快，在架时长也会拐点向下。

从区域来看，基本上一半区域出现上涨，一半区域出现下跌，减幅最大的区域为海珠区，下跌4.9%。

2月，深圳市二手房在架时长为103.59天，二手房在架时长首次突破100天，虽然深圳市二手房时长出现回暖，但是其基础相对薄弱，成交速度并未大涨。

从区域在架时长来看，并非全面出现上涨的态势，其中福田和盐田两区的在架时长出现回落。

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2.各房型在架时长

2月，北京市二手房各房型在架时长都出现不同幅度的回落，其中2房和3房的回落幅度的相对最大，跌幅超过全市的平均水平；而其他大户型房源在架时长跌幅相对最小，为2.37%。

北京市二手房在架时长呈现出户型越大，在架时长越长的态势，不过1/2/3房的在架时长基本相当。

2月，上海市二手房在架时长都出现了不同幅度的回落，其中1房的回落幅度最大，跌幅为8.765，其次是2房和4房的跌幅都超过了7%。

本月，全市各户型房源在架时长都出现明显回落，都接近去年12月的水平。

2月，广州市各房型二手房在架时长涨幅出现了一定的分化，其中2房房源的在架时长出现了一定的回落，幅度为1.68%，而其他户型都出现了不同幅度的上涨，其中3房和其他大户型都出现了不到1%的涨幅。

从各户型的在架时长来看，2房的在架时长相对为最低，其他户型的在架时长都超过了100天。

2月，深圳市二手房各房型在架时长再次出现集体上涨，其中，3房的涨幅为最大，超过了5%，1/2房的中小户型的在架时长涨幅相对为最小，涨幅在3%以内。

目前，深圳市二手房在架时长最短的为1房，为93.78天，其他户型的在架时长都超过了100天。

03

供求关系分析

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1.各城供求关系走势

2月，北京市二手房新增上架涨幅为164%，为近一年来最大涨幅，其次购房需求热度也出现了71%的上涨。从数据来看，北京市二手房市场呈现出供需两旺的态势，新增供应和购房需求涨幅双双创新高。尤其是购房需求热度指数已经2020年下半年的平均水平，可见回暖速度飞快。

从各行政区的供需热度占比来看，丰台和大兴两区的热度占比明显会超出新增挂牌量较多的水平，而房山、顺义和通州的新增上涨房源占比会相对需求热度高一些。

2月，上海市二手房新增上架量环比大幅增加245%，而需求热度环比增加74%。从购房需求热度指数来看，目前上海市二手房市场购房意愿已接近去年疫情后的水平，需求明显上涨，在需求上涨的情况之下，新增上架房源也出现了明显的增加，在1月份在架房源出现大跌之后，随着新增上架房源的增加，在架房源量也出现大幅提升。

从供需来看，浦东和闵行两区为供需占比相对最多的区域，不过这两区新增供应会明显高于需求热度占比，而嘉定和松江的新增供应占比会少于需求热度占比。

2月，广州市二手房新增上架房源环比增加213%，购房需求热度环比上涨93%。首先，广州市二手房市场在持续处于低迷的行情之下，2月的市场回暖促使部分房东集中挂牌出售，而购房者也是被压抑近整年的需求在短期内得到释放，不过长期而言这种需求是否具有持续性值得思考。

从各区域的新增挂牌占比和需求占比来看，天河区是明显新增挂牌量超过需求的区域，表明这一区域的房东卖房意愿更为强烈。

2月，深圳市二手房新增上架量环比增加177%，购房需求热度环比上涨96%，市场短期内出现快速回暖的行情。从需求热度来看，已经回升到2021年的上半年的平均水平，不过依旧处于相对低点。

各区域的需求热度占比最高的区域为龙岗区，而福田和南山两区的房东卖房意愿会更强烈，新增挂牌量占比也会明显高于购房需求热度占比。

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2.各房型购房供需热度

2月，北京市二手房各房型供需热度中，中小户型的购房需求热度占比会略高新增挂牌房源占比，表明城市中小户型需求相对会旺盛一些。而大户型房源的挂牌意愿会更强，需求热度占比出现一定回落。

2月，上海市二手房各房型中，仅有1房的新增挂牌房源占比明显高于购房需求热度，而其他户型的新增挂牌房源都略低于购房需求热度，此轮回暖的需求已改善型的需求为主。

2月，广州市二手房各房型中，各户型的房源新增挂牌量和购房需求占比基本处于平衡的状态，并未像上月出现明显的差距，各类需求和房东挂牌相对稳定。

2月，深圳市二手房各房型中，4房的新增挂牌量出现增长，而需求热度出现一定的回落，直接体现在本月的行情就是明显的供过于求的态势，而2房和3房略显供不应求的态势。

04

挂牌价格分析

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1.各城挂牌价走势

2月，北京市二手房挂牌均价为60942元/平方米，环比上涨1.0%，二手房挂牌均价持续出现上涨。

从各行政区价格变化来来看，依旧是相对核心区域的以上涨为主，外围区域以调整为主。

2月，上海市二手房挂牌均价为56666元/平方米，环比上涨0.3%，二手房挂牌均价连续出现上涨，不过从价格涨幅来看，去年10与至今出现了小幅收窄，但是目前上涨趋势短期内上没有改变。

2月，广州市二手房挂牌均价为33730元/平方米，挂牌均价在连跌半年之后止跌回升。首先是高价房源占比出现提升带动挂牌均价的上涨，其次是市场回暖带动房东预期的回升，从而促使挂牌均价的上涨。

2月，深圳市二手房挂牌均价为58316元/平方米，环比上涨0.1%。从各行政区挂牌均价走势来看，光明、宝安、南山和龙华这部分东部区域都出现了上涨，而西部各区都出现了一定的回落。

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2.北京各价格段房源情况

2月，北京市5万元/平方米以下的中低价房源占比都出现了一定比例的增加，从需求热度来看，这部分房源的需求热度占比也出现了一定比例的增加。从在架时长来看，各价格段也出现了不同幅度的减少，其中8-10万元/平方米之间房源在架时长也跌至100天以内。

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3.上海各价格段房源情况

2月，上海市8万元/平方米以上在架房源略有增加，而3-8万元/平方米之间房源略有回落；对于的需求热度来看，8万元/平方米以下的各价格段都出现了不同幅度的增加；在架时长也出现了一定的回落，其中2万元/平方米以内房源在架时长跌至100天以内。

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4.广州各价格段房源情况

2月，广州市3万元/平方米以内在架房源占比出现增加，而3-10万元之间房源占比都出现了回落；从房源在架时长来看，3-10万元/平方米之间房源在架时长出现了回落，而其他价格段房源依旧持续上涨之中。

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5.深圳各价格段房源情况

2月，深圳市二手房5万元/平方米以上的房源占比都出现了不同幅度的增加，其他中低价格房源出现了回落，对应其需求热度而言，中低价位热度占比却出现了一定幅度的提升。从在架时长来看，各价格段依旧处于持续上涨之中。