市区商品住房“以旧换新” 正式实施

本文转自：扬州日报

市区商品住房“以旧换新” 正式实施

全面取消限售 取得《不动产权证书》即可上市交易

活动现场。羌伊然 摄

在前期5个月开展购房“以旧换新”试点基础上，2月20日，市住建局正式发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》（以下简称《通知》，含江都区），即日起实施，有效期至2025年6月30日。这7条举措旨在畅通新旧住房置换环节，更好满足改善性住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。

解除商品住房满3年交易限制

《通知》第一条明确：“取消限售政策。市区住房取得《不动产权证书》，即可上市交易（有限产权限制交易的除外）。”

据悉，根据《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》（扬建房﹝2023﹞7号）文件，我市自2023年2月20日起全面取消限购政策。此次是在取消限购政策基础上全面放开限售，取消商品住房（包括新建商品住房和二手住房）满3年上市交易的限制，居民原有住房取得《不动产权证书》即可上市交易。

享受“以旧换新”契税补贴

《通知》第二条明确实施“以旧换新”契税补贴政策。2024年1月1日起，政策有效期内，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的，或在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%），与人才购买首套房契税补贴政策不可同时享受。

需要提醒的是，原产权人在市区只能享受一次“以旧换新”购房契税补贴，夫妻及其未成年子女之间相互出售住房的（含更名），不享受“以旧换新”购房契税补贴政策。补贴仅针对通过市场交易购置的新建商品住宅，不包括通过司法拍卖、赠与、转让、继承等方式获得的商品住宅。售房时间以在不动产登记部门完成转移登记或转移预告登记时间为准，购房时间以新购商品住宅网上备案管理系统合同备案时间为准。

据介绍，居民在政策有效期内，一年期间无论是“先买后卖”还是“先卖后买”，均享受契税补贴。由于首套房、二套房、三套房契税补贴比例不一，“以旧换新”契税补贴比例不超过1.5%。关于新房购买、旧房出售的时间起算点，购房以备案时间为准，售房以登记时间为准。

积极推广“三方联动”

《通知》第三条明确推广“三方联动”式“以旧换新”做法。开发企业、中介机构、购房客户三方达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。三方约定在规定时间内，如旧房卖出，客户按先前约定办理商品房买卖手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除商品房买卖合同，开发企业无条件退还客户缴纳的意向金。如双方商定继续履行的，可以重新签订合同。

该举措可理解为“帮卖模式”，主要在于购房者借助房企和中介的资源对旧房进行销售，以期加速卖出。整个流程为：购房者、开发商、中介三方签订协议，购房者缴纳意向金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售。若期限内二手房卖出，则合同生效进入新房交易流程；若二手房未卖出，则开发商无条件返还购房者前期交付的意向金。

鼓励支持企业“直接收购”

《通知》第四条提出：“支持开发企业开展‘直接收购’式‘以旧换新’业务。为开发企业与购房客户在‘以旧换新’过程中的旧房收购和新房交易提供便捷服务。”

该举措可理解为“收购模式”，对房企实力有一定要求。去年9月、10月，我市先后发布《关于在市区购房开展“以旧换新”试点工作的通知》和《关于公布第二批“以旧换新”试点企业名单的通知》，确定6家房地产开发企业和4家房地产经纪机构作为试点企业名单。截至目前，市区已有逾200套二手房被房企直接收购。

“五个月来，我们承接的二手房收购总额约2亿元，目前已经去化了50%。在此基础上，带动新房成交额近5亿元。”积极参与试点的一家房企负责人告诉记者，在实际操作过程中，旧房价格按照市场价评估。旧房出售有了“兜底机制”，换房的确定性大幅度增加，对住房改善性需求释放有积极作用。

据悉，自市区购置商品房“以旧换新”试点工作开展以来，畅通“卖一买一”住房置换环节，更好满足了居民“小房换大屋、旧房换新家、郊区换城区、优质学区房换改善高品质住宅”等不同改善性需求。

探索多种方式处置收购房源

《通知》第五条提出：“鼓励通过多种方式处置收购房源。鼓励各地探索将收购的旧房用作人才房、保障房和征迁安置房；鼓励开发企业通过出售、出租、活化利用等多种方式处置收购的房源。”

此举旨在鼓励各板块积极探索旧房活化、利用方式，帮助房地产开发企业、中介机构探索旧房去化新路径。

业内人士坦言，企业收购的二手房可通过人才公寓、保障性住房和征迁安置房等多种方式处置，一方面可快速完成保障性住房的供应目标，另一方面还可盘活房地产市场。

构建预告登记机制

《通知》第六条提出：“构建预告登记机制。开发企业收购的存量住房可以办理转移预告登记，办理预告登记的住房，卖出后可由开发企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人申请办理转移登记。”

据悉，为企业收购旧房开辟不动产登记绿色通道，可减少企业在收购、出售旧房过程中的办理环节。

允许开发企业委托收款

《通知》第七条提出：“允许开发企业委托收款。‘以旧换新’过程中，开发企业已足额支付旧房收购款项，后续旧房再出售时，允许开发企业接受委托直接收取售房款。”

据介绍，由市住房贷款担保中心（市住建局下属单位）作为第三方平台收取旧房款项，可规避交易环节风险。

记者 羌伊然