公摊为零、得房率超100%，楼市新物种“第四代住宅”越来越火

今年7月，浙江德清出让了一块特殊的住宅用地——出让规则中明确指出，地块应被打造为“第四代住宅”，项目可打造总计1.38万平方米的空中庭院，而这些空中绿化面积可以不计入容积率。

什么是“第四代住宅”？简单来说，这种住宅产品具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。

近两年，中国房地产深度调整，新房市场高歌猛进的时代过去了，楼市也迎来了真正的变革期，这样的住宅产品多了起来，据克而瑞统计，百强房企在全国已经开发近百个“第四代住宅”项目。在寸土寸金的一线城市，这样的项目还很少见，但在较为富裕的二三线城市甚至县城，“第四代住宅”已经成为房企重点抢占的赛道。

在消费端，“第四代住宅”受到购房者的欢迎，今年7月第一财经报道了浙江义乌豪宅市场的火热，当地那个“78套联排别墅18秒售罄”的楼盘，正是一个“第四代住宅”项目。

真正让“第四代住宅”越来越流行的重要因素，实际上是地方政府纷纷出台对这一类型住宅的支持政策。第一财经记者统计，今年以来，深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等地出台建筑规划新规，以减少公摊面积、放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，从侧面鼓励项目开发方打造“第四代住宅”；而苏州吴江以及武汉更是下发相关文件明确支持第四代住宅产品发展。

多城出政策支持“四代宅”发展

今年7月，浙江省湖州市德清县出让了首宗“第四代住宅”用地，出让规则中明确指出，地块应被打造为“第四代住宅”，1号地块可建设总计1.38万平方米的空中庭院，该部分不计入容积率。

最终该地块由德清青创城市发展有限公司以2.91亿元的价格竞得，楼面价5265元/平方米，溢价率超过32%。

实际上，德清这块土地并非个案。今年5月，佛山、福州、长沙等多地已颁布新规，减少住宅公摊面积，放松阳台尺寸限制，提升房屋实用性。

近两个月来，浙江省下辖的绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，也相继有了“计容新规”——部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。

就连一线城市深圳也发布了最新规划条件，重点提到原有计容的避难层、机房等公共空间，被列为“不计容积率建筑面积”，阳台进深超过2.4米以内不再计入建筑面积。

业内人士认为，政策调整后，房企在开发过程中通过合理优化设计，住宅得房率有望超过100%，甚至能达到120%，这种改变也为“第四代住宅”的发展创造了极其有利的条件。

今年以来，“第四代住宅”概念越来越火，多个核心二线城市出台政策对这种类型住宅的发展给予明确支持。

2024年2月，苏州市吴江区资规局牵头起草了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》，其中提出，立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成“户户有花园、家家有庭院”的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。满足相关要求的套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率、建筑间距、日照间距等的计算。

“立体生态住宅作为第四代住宅产品，赋予了居住空间多元化场景体验，满足了人们对于生态和自然环境的向往与追求，吴江区资规局将携手区住建局、城市管理局、行政审批局，进一步优化规划建设措施，加速住房领域供给侧改革，推动住宅产品创新升级，促进房地产业稳健发展。”苏州市吴江区资规局官网中称。

2024年3月，武汉下发《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，同时出台了《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，对阳台设计和空中花园设计提出了相关具体设计管理要求，推进了武汉第四代住宅的落地与发展。

为鼓励开发商参与试点，武汉新规中提出，空中花园不计入容积率，绿化面积的20%可计入项目绿地率和绿地面积。

在此之前，武汉的住宅产品都以较小阳台为主，因为按照武汉过去的建筑政策规定，住宅建筑通常做两梯四户，扣除墙体宽度，分配给中间户的面宽仅7-8米，阳台实际进深通常也在1.6米上下，这样的阳台仅能满足洗衣、晾晒等基础性功能，改善性功能需求满足受限。

克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣对第一财经表示，第四代住宅又可称为“庭院房”或“城市森林花园建筑”。近年来，为确保第四代住宅的稳健发展，多地政府制定并实施了若干关键政策，如提高住宅外挑阳台占套内总面积的比例、放宽第四代住宅的设计限制等。此外，地方政府还采取了税收优惠、降低土地出让金等激励措施，积极鼓励房企参与第四代住宅的建设。

一线房企积极抢占市场份额

我国商品房市场已有三十多年的发展历史，业内一般认为，每隔十年就诞生一代新理念的住宅产品。

改革开放以来，“第一代住宅”便是指单位分配的住房，它除了居住功能以外，几乎没有其他功能；而“第二代住宅”则是指有物业管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以来的主流，在第二代住宅配套设施、物业管理基础上，植入对人的健康、医疗、人文呵护等因素，侧重对居者身心健康和生活状态的关怀，比如不少开发商宣传小区有“全龄关怀体系”“儿童友好型社区”等要素。

第四代住宅，则旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。

在政策层面，自2019年起，国家住房和城乡建设部对第四代住宅的建设予以了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，这标志着第四代住宅的概念正式转变为现实。

全国最早的“第四代住宅”项目出现在成都，2017年，“成都七一城市森林花园”推出，不过当时这一住宅理念并未被广泛应用。

2021年下半年，福州为提振楼市，在产品政策上有所放宽，随后诞生了数十个项目第四代住宅项目。厦门、重庆、西安等二线城市也相继跟进，积极探索并实践第四代住宅的建设。

近两年，多家房企选择进军这一领域，力图通过打造高品质、可持续发展的住宅产品来争夺市场份额。

朱一鸣告诉记者，截至2024年5月，百强房企已在25个城市开发了近百个第四代住宅项目，但一线城市仍少有落地。

“第四代住宅”落地较多的城市，多为核心二线城市，比如西安、重庆、福州、武汉等。很多房企都在抢占“第四代住宅”赛道，目前龙湖、华润、保利发展和中铁建落地项目数量最多。

龙湖在重庆、西安已经落地9个项目，华润置地在西安、北京、义乌、重庆落地8个项目，保利发展在贵阳、福州、长沙、西安、江门落地7个项目，中国铁建在贵阳、西安已有7个项目，绿城在西安、潍坊则有6个项目。

此外，中海地产、招商蛇口、金地集团、建发房产、万科地产等已都有第四代住宅项目落地，数量在5个以内。

产品力仍有待打磨和创新

随着地产行业加速进入改善时代，居住领域的消费者对“第四代住宅”的接受度也在逐步提升。销售端的良好表现，也是市场上出现越来越多第四代住宅的原因之一。

今年6月24日，在浙江富裕“县城”义乌，当地的小型开发商打造的楼盘“万境观云”开盘创下“78套联排别墅18秒售罄”的纪录，让外界惊叹义乌购房者的豪宅消化能力。记者了解到，“万境观云”正是一个典型的第四代住宅项目，高层全都带“空中花园”，别墅也自带大面积花园，像这样的“第四代住宅”在浙江的富裕县城市场中接受度颇高。

去年年底，龙湖在重庆推出了一个第四代住宅产品，赠送45平方米的空中庭院，这个项目首开80天即售罄，打破了近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项纪录。

克而瑞产品力研究中心表示，从去年开始，“第四代住宅”项目在古都西安也开始呈现井喷态势。高挑空、露台全赠送、超高得房率等特点，颇受西安购房者欢迎，当地新盘如保利天瓒，其得房率高达107%；明德润府，得房率达到105%；龙湖御湖境和龙翔奥城珑璟府的得房率也都突破了100%。

朱一鸣表示，第四代住宅是房地产行业里的一个“新物种”，也是推动住宅建筑“新质生产力”的方向之一，未来具有广阔前景，但其发展也面临诸多挑战。

比如，目前市面上许多“第四代住宅”以赠送大面积露台、高得房率来吸引眼球，但并未真正达到庭院房和垂直花园的标准，尤其部分项目以毛坯形式交付，并未充分考虑到实现空中园林所需的关键技术，如防水和排水系统的设计和施工，这些方面的缺失，限制了其作为真正庭院住宅的潜力。

此外，空中花园上下层之间的隐私问题、北方气候导致露台实际使用率低等难点，也有待房企攻克。

一位房企资深人士对记者表示，现在市面上部分第四代住宅只是做了“大阳台＋绿植”，这不能算作真正的第四代住宅，其缺乏真正的绿色建筑科技应用，通过技术手段实现住宅建筑的环保、节能才是一个隐性的关键要素。

而对于房企来说，如何平衡技术创新与成本控制，如何在保障居住品质的同时实现绿色生态，这些都需要持续探索和创新。