房东卖房被租客告侵权，谁之过？

本文转自：人民政协报

本报记者 徐艳红

《&nbsp人民政协报 》 （&nbsp2023年09月19日 &nbsp第&nbsp12&nbsp版）

浙江杭州，房东彭女士准备出售自己的出租屋，曾询问租客李先生要不要买。李先生起初表达了想要购买的意向，表示要考虑几天，可之后一直没有回复。彭女士又主动联系李先生，表示挂牌价是190万元。李先生一听价格就拒绝了。彭女士急用钱，降到180万元时又问李先生，李先生说，“你是房主你做主，我只是个租客而已！”最终，彭女士以170万元将房子卖给了他人。李先生得知后，既不搬走，还以房东侵犯了自己的权益为由将彭女士告上法庭，索赔20万元。彭女士为此很是生气，上门向李先生讨要说法，并指责李先生想“讹”人，“我自己的房子还不能卖吗？”

租客享有以同等条件优先购买的权利

湖北省荆州市政协委员、长江大学法学院副院长杨春磊说，民法典第十四章“租赁合同”专门对租赁合同的概念、主要内容、期限、合同形式、出租人和承租人的权利义务作了具体规定。这些规定对于包括房屋在内的租赁物同样适用。其中关于租客的权利主要包括，使用房屋取得收益的权利、要求出租人履行维修义务的权利、符合合同约定或者法定条件时解除合同的权利、同等条件优先购买房屋的权利和同等条件优先承租房屋的权利等。

民法典第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”第727条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

上述民法典中的规定属于房屋承租人优先购买权程序性保障和救济的规定。杨春磊表示，所谓优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。房屋承租人优先购买权属于其中一种。房屋承租人的优先购买权具有四项基本特征：第一，房屋承租人享有的优先购买权具有法定性。第二，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。第三，行使对象具有特定性，只能向房屋租赁关系中的相对方即出租人主张该项权利。第四，该权利是一种具有限制性的权利。也就是说，优先购买权在赋予租客权利的同时，也给房东设定了义务，对房东在同等条件下选择买房人的自由进行限制。但是，为了平衡保护房东的合法利益，租客需在同等条件下以及一定期限内及时行使优先购买权。

相应的，房屋承租人优先购买权的适用也必须满足以下三方面条件：第一，存在合法有效的房屋租赁合同关系，即双方的房屋租赁合同依法成立并生效。第二，在同等条件下行使。所谓同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，这需要综合考虑售价的高低、付款期限的长短、一次性付清还是分期付款、有无担保等因素。第三，必须在一定期限内行使。

此外，民法典还明确规定了承租人优先购买权行使的限制情形：第一，房屋按份共有人的优先购买权与承租人优先购买权行使的竞合。该情形下，法律明确规定按份共有人的优先购买权优先于承租人行使。第二，近亲属之间的房屋买卖具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系存在较大区别。杨春磊表示，出租人若将租赁房屋出售给其近亲属，则与一般意义上的房屋买卖存在较大区别，主要体现为低于市场价格出售房屋、延长交易付款期限等，这种情况下，无法作为承租人优先购买权行使的同等条件，故法律确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。当然，这里所说的“近亲属”应根据民法典第1045条来确定，仅限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，而不是“七大姑、八大姨”都包括在内。

房东若侵权需承担一定的赔偿责任

本案中房东是否侵犯了租客的权益，取决于房屋承租人对所租赁房屋享有的优先购买权是否受到了房东的侵害。

国浩律师（上海）事务所合伙人律师朱奕奕表示，本案中，房东欲出卖房屋时，虽然多次询问租客李先生，但彭女士询问李先生的最终报价为180万元，而最终实际售价的170万元并未询问李先生的意见，根据“承租人在同等条件下享有优先购买权”的规定，李先生无法行使同等条件下的优先购买权，该情形下房东涉嫌侵害租客的优先购买权。

朱奕奕说，租客李先生对于房东的询问给出了“你是房主你做主，我只是个租客而已！”的回复，该回复客观上容易产生歧义，房东可能会认为，李先生拒绝购买自己的房屋，所以后续也就不用再行询问了，否则，在房东具备一定法律知识且前期已反复询问的前提下，如果李先生愿意购买，房东后续大概率会再行询问。因此，关于房东是否侵犯了房客的优先购买权，还需结合其他事实进一步判断确定。

关于租客索赔的20万元，朱奕奕认为，案情描述中未明确该数额的计算依据。关于赔偿责任范围的认定，实践中存在争议。有法院认为优先购买权受侵害的损失范围为，争议时系争房屋可能的市场价与真实售价的差额，但也有法院认为优先购买权不等同于房屋必然会出卖给租客，不能以实际售价和市场价之间的差价来计算损失赔偿，而应由法院根据案件实际情况、当事人的主观状态等因素综合酌定损失数额。

杨春磊表示，就该案来说，房东应该是没有提前15天征求租客降价为170万元的购买意愿，但也不代表租客一定能得到这10万块钱的差价赔偿。对这种情形法院存在矛盾的判例，有的法院认为应当酌情判赔几万元，有的法院则认为是否购买房屋只是租客的一种选择权，只是可能性，不代表必然会发生。因为有的租客没有购买意愿，有的租客则没有购买实力。但可能会判赔租客租赁与现租住同类房屋多支付租金的差价、租客寻找新房屋产生的中介费、租客搬家产生的费用等。

切莫忽视“同等条件”的限制

那么，对于房东而言，最为保险的做法是什么？

朱奕奕建议，房东应当在有第三人愿意出价170万元购买时，将该价格及时通知和询问租客，是否愿意以同等价格、同等支付方式等同等条件购买，若租客愿意，则以该条件将房屋出售给租客；若租客明确表示拒绝购买，或者十五日内未明确表示购买的，视为租客放弃优先购买权，房东就可以将房屋以该条件出售给第三人。

本案而言，房东知道“租客享有优先购买权”这一法律知识，但之所以仍产生纠纷争议，归根结底是房东忽视了“同等条件”的限制，导致“无意”之间涉嫌侵害租客的优先购买权。

为此，朱奕奕提醒房东，要增强法律意识，细化对法律、合同条款的理解，全面依法依约履行相关义务，如对相关法律规定、合同条款存疑，建议及时咨询律师，避免产生侵权或违约事件，引发讼争。

杨春磊也认为，对于此类涉及房屋优先购买权的纠纷，无论是房东还是租客都应秉承诚实信用的基本原则友好协商、理性沟通，依法依规行使权利、履行义务。在不存在房屋按份共有人和近亲属购买的情形下，房东应将售房意向、售价、付款方式、付款周期等信息至少提前15日告知租客，供其思考决定。租客应从房东或看房的意向购买人那里充分了解售房信息的变化，采取竞价或跟价的方式保证其与其他购买人在买卖条件上符合同等条件的法定情形。当然，认定事实的关键在于证据。我们在生活中都应当提高证据意识，上述各环节的行为方式与信息内容都可以采取书面文字、电子信息、录音录像、无利害关系人见证等方式予以固定留存，以便在发生争议时使自己处于合理、合法的有利境地。