“数”说2022年嘉兴楼市

本文转自：南湖晚报

供需平稳，活力攀升

“数”说2022年嘉兴楼市

N晚报记者 周佩佳 制图 张利昌

岁月的车轮，总是推着我们不断前行，楼市也在瞬息万变中迎来了崭新的2023年。回首2022年，疫情拖慢了楼市的脚步，年末随着疫情防控措施的优化调整，市场活跃度也节节攀升。

随着2022年12月市本级楼市相关成交数据的出炉，全年的走势也明朗清晰起来。虽然全年市场有所波动，但“稳”依旧是主旋律。延续2021年的下行通道，2022年初楼市的表现不算乐观，但随着5月和8月两次发布楼市调控新政，以及宽松金融政策的“加持”，从限售限购、落户条件放松，到公积金贷款额度上调、首付比例降低、多孩家庭购房补贴等，刚需和改善性购房需求者“上车”的机会来了，嘉兴楼市也迎来调整的新阶段。

18宗：土地市场揽金122.2亿元

如果说成交端的情况反映了购房者终端的诉求，那么供应端的土地市场更多地反映了房地产开发企业端的压力和预判。

从统计数据来看，2022年，嘉兴市本级成功出让18宗涉宅用地（包括住宅、商住、保障性租赁等地块），出让总面积约92.07万平方米，总建筑面积约167.83万平方米，揽金约122.2亿元，与2022年初公布的国有建设用地供应计划相比，实际完成率约六成。从成交情况来看，其中12宗底价成交、2宗熔断成交，较以往平静了不少。

先看2022年上半年，市本级共成交9宗涉宅用地，总成交面积约47.46万平方米，成交金额68.33亿元。主要集中在两场集中供地上，1月18日土拍5宗地，其中2宗熔断；5月19日土拍5宗地，其中1宗终止，3宗由国企竞得，“高开低走”态势依然奠定。

随后，土地市场“空窗”无声。直至8月份，上演了下半年的首场竞拍，不仅又回归到一宗一宗上架拍卖的节奏，竞拍规则也发生变化，采用“竞价+线下公开摇号”的方式拍卖出让，竞买保证金和土地金的缴款方面也作出了更倾向房企的调整。

但受到大环境影响，下半年的土拍温度并不如上半年。8月8日，经开2022-11号地块被海宁市鸿跃置业有限公司收揽，底价成交；8月19日，秀洲国家高新区的2022嘉秀洲-018号地块被上海圆通蛟龙投资发展（集团）有限公司收入囊中，底价成交；9月5日，余新双生子宅地被嘉兴万宜置业有限责任公司以总价约10.3亿元收入囊中……

进入三季度，新塍地块容积率低，日后可作为别墅类项目，也是近年来少见的产品；科技城南两宗地块，开发成本明显低于周边现有项目，也将成为购房者的热门选择；国际商务区地块为纯住宅地块，地块方正，受到开发商的青睐。据统计，11月份市本级上架5宗地块，成功出让4宗，最高溢价率为12.66%，出让总面积13.26万平方米，揽金约15.38亿元。

从竞拍情况来看，4宗出让地块都由曾在嘉兴有过开发项目的房企斩获，更有像明阳置业这样多年蛰伏后再次出手的本地房企，被认为是一个积极的信号。有业内人士认为，从中可以看到房企对嘉兴市场的持续关注，在合适的机会，用真金白银作出了回答。

12414套：改善户型是新增房源主力

从成功出让的地块信息中，我们隐约可以看到日后拔地而起的一个个高品质楼盘。

18宗成功出让的宅地，从板块分布来看，主要集中在国商高铁新城、城南、科技城、秀湖西等热门板块。其中，高铁新城板块成功出让4宗涉宅地块，科技城槜李湖板块2宗地块溢价率双双破10%，秀湖板块继续西拓出让2宗涉宅用地。

除了土地方面的供应，我们也能从新增预售证方面看出成交的主力区域和板块。据统计，2022年嘉兴市本级共领出60张住宅预售证，新增12414套房源，总建筑面积约165万平方米。与新建商品住房成交量总体持平，保持了供需平衡。

从预售公示信息统计来看，2022年嘉兴市本级供应套均面积132.87平方米，与2021年数据相近，这也反映出改善户型是市本级2022年房源供应主力军。

时间线拉长，从近3年新房住宅供应情况来看，市本级供应量逐年递减。2020年供应量和供应面积是3年中最高的，2022年供应量和供应面积是3年中最低值。2022年供应量与往年无法相提并论，主要原因还是受到市场行情的影响，客户需求不足，开发商推盘节奏减慢，再加上各房企拿地积极性较往年有所降低，地块数量减少，地块的开发速度也减缓了。

从各板块供应量情况来看，秀湖板块（包含秀湖西和秀湖北）供应的房源最多，成为2022年房源供应主力板块；科技城和国商高铁新城板块依旧是新房供应大户；随后是油车港板块和余新、凤桥板块。

24046套：自住购房理性回归

根据嘉兴市房地产业协会公布的数据，2022年嘉兴市本级新建商品房成交共计15307套（其中新建商品住宅11617套），二手房共计签约成交13613套（其中住宅12429套），也就是说全年市本级共计成交住宅24046套。

在新建商品住宅方面，2022年初受疫情和市场的双重因素影响，供应端减少，市场成交稍显乏力。1月至5月嘉兴市本级新房楼市走向始终位于下行通道，月备案量均在600～900套之间，无力冲刺和突破千套大关。

5月，嘉兴出台有关购房调整政策，切准市场“脉搏”和需求的调整政策，很快得到购房者的回应。6月，市本级新建商品住宅成交备案量猛增至1837套，一举成为全年成交量最高的月份，7月成交量也突破千套。

进入下半年，随着疫情防控措施的优化调整，关注房产的市民也开始活泛起来，市场热度逐步回暖。尤其是8月份，嘉兴再次出台楼市新政策，放松限购，无疑给当时不温不火的嘉兴楼市打了一针强心剂。无论是房企还是个人购房者，都对接下来的房地产市场充满信心。再次反映到成交量上，整个9月备案成交1464套，成为2022年月度成交量次新高。进入四季度后，原本就是楼市淡季，月度成交量又回到常规水平。

纵观2022年全年嘉兴市本级的新建商品住房成交备案情况，受政策影响的波动依然比较明显，总体来看是在调整中逐步回暖向好，这也在成交数据上有所体现。据统计，2022年市本级新建商品住宅备案成交面积约154.27万平方米，套均面积约132.80平方米，与2021年套均面积124.3平方米相比增加了6.84%。这说明去年新房市场成交套均面积趋大化，市场需求中改善购房的人群占比可见一斑。

再看看二手房市场的成交情况，通过月度成交量，可以更为直观、真实地感受房地产市场动态。数据表明，二手房市场比新房市场更早有了活力和暖意。

2022年前4个月，二手房住宅成交量均在千套以下，而5月份调控政策发布后市场立刻发生变化。当月，成交量就成功踏上千套关口，一改前期的低迷态势，同时为下半年积蓄能量。此后直至年底，大部分月份成交量均突破千套，表现相当稳定。全年二手房住宅成交最高月为6月，成交量为1416套；其次是11月和12月，分别成交1337套、1261套。

有业内人士认为，8月份嘉兴限售政策松绑为二手房市场带来了不小的刺激。144平方米及以下住宅完成不动产权属登记的，可上市交易或公证转让，这一政策颁布后，对应面积段的房源成交量增加明显，活跃了一度低迷的二手房市场。

与此同时，10月全市首笔“带押过户”转移登记顺利试点完成，对二手房市场也是一大利好。嘉兴市全面推行二手房“带押过户”新模式，为改善型需求的购房者规避了置换房产时可能出现的风险，让二手房交易更加便利和安全。

值得一提的还有来自贷款金融政策和住房公积金政策的支持，这为购房者减轻了“上车”压力和还款负担，促使市场热度不断提升，向着平稳健康发展的轨道前行。

可以预见，在“房住不炒”以及保刚需的定位下，嘉兴房地产市场依然会延续相对宽松的政策环境，这将进一步提振市场信心，为2023年市本级楼市奠定了较好的基调。