中交房地产变中求存

本文转自：企业观察报

张凤玲

1月15日，中交集团董事长王彤宙出席中交房地产2024年工作会议。他表示，2024年，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。

随即，中交地产就对其组织架构进行了调整。核心动作有两个：一是从三级管控调整到两级管控，从过去的“总部－区域－城市”架构调整为“总部－城市”架构；二是业务重组，把过去的16个城市公司重组为9个城市公司。

2023年，中交地产亏损17亿元。此次中交调整组织架构背后的逻辑，是中交希望建立总部直管城市的高效模式，通过组织变革向管理要效益，推动2024年目标的达成。

组织变阵

在中交系统中，中交四航局、中交城投、中交疏浚、中交一公局、中交路建、中国路桥、中交二航局、中交二公局、中国港湾、中交建筑和中交资本的净利润都超过了10 亿元。

而据此前中交地产发布的业绩预告显示：预计2023年归属于上市公司股东的净利润亏损17亿元，同比由盈转亏。这也是此番中交组织变革的重要原因。

不过，这是一场迟到的组织变阵。

更多央企集团最早从2020年底、最晚不迟于2021年，已经站在集团高度，对地产板块进行了诸多区域合并。比如减少管理层级、优化城市布局、强化战略聚焦等，堪称集团总部的集体选择，比如中国建筑、华润集团、招商集团。

中交地产这次组织变阵，最大特点是彻底扁平化——撤销区域公司。

根据中交地产财报显示：调整前中交地产有7个区域公司，即华中区域、华东区域、西南区域、西北区域、华南区域、华北区域以及津雄区域。从2023年半年报看，中交各区域发展并不均衡，有的营收下滑严重，有的营收增长。其中，西南地区是贡献收入最多的地区，达23.11亿元，同比增长54%；华北地区实现收入14亿元，同比增长6597.5%；华中地区贡献收入23亿元，同比增长42%；华东营收下滑最严重，同比下滑78.28%；西北地区和华南地区分别同比减少60%、23%。

营收对应的是权益销售。站在中交集团全盘角度，整体上做大规模是必然选择。事实上，即使在地产高速发展阶段，为了保持组织的灵活性，快速做大，很多房企最明显的特点也是放权，将决策权限下放到区域公司甚至直接下放到城市公司，总部更多的职责是赋能。这么做的目的很明确：快速全国化、规模化。

随着房地产进入新周期，城市公司受大区管辖，审批链较长，决策效率低。中交撤销了7个区域公司而由集团总部直管城市，能及时掌握一线动态，压缩汇报层级，提高决策效率，激活企业竞争机制。

这样看，集团总部加强直接管控的逻辑就很清晰。

除了撤销区域公司，中交地产还把16个城市公司按项目地理区位、采用就近原则重组为9个。

之前的16个城市公司主要问题是缺乏单城市规模领先的高市占率城市。整合后，中交地产将形成9个核心城市单元，包括：北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。

新成立的9大城市公司，都是拥有不俗销售业绩。比如2023年成都的中交·鹭鸣九章、中交·锦江九章，霸榜成都叠拼销售业绩TOP3；厦门的中交建发·五缘海悦蓄客仅50天，开盘后半个月去化率达90%以上，片区销量第一。

值得关注的是，改组后的武汉城市公司总经理依然由原华中区域公司总经理姚能民担任。他曾经和中交地产现在的营销一把手邓志勇是很好的搭档：两位在绿城中国华中区域期间是上下级关系，曾一起操盘的绿城·凤起乐鸣项目是流量极高的出圈产品。

这个思路和中国建筑打法一样：集中精力干大事，把钱花在大城市——下注一、二线城市，倾斜资源，重点投资。

职责明确

1月31日，中交房地产2023年度总部部门及有关业务负责人述职会在中天大厦召开。中交房地产党委书记郭主龙出席会议并讲话，党委副书记、董事长李永前出席会议。

在中交房地产集团官微的这条日常更新信息中，党委书记和董事长由两人分别担任。

这种管理架构并不违背相关监管要求。按照国务院国资委要求，企业在具体操作中，职权划分可根据经营实际和管理层自身能力素质灵活安排。

一般而言，国有企业都坚持推行党委书记、董事长“一肩挑”，如中国路桥党委书记、董事长是杜飞，中国港湾党委书记、董事长是白银战，中建八局党委书记、董事长是周可璋……

中交房地产集团党委书记郭主龙，原来是中交路桥党委书记和董事长。从官方公布的信息看，其更多倾向于对外沟通，比如陪同中交集团领导会见北京市委常委、常务副市长夏林茂。郭现在还有另一个身份，是中交集团总经理助理。

而董事长李永前，从官方公布的信息看，更倾向于主抓业务。李永前作为中交集团高管之一，经营能力有目共睹：2015年4月被调任绿城中国担任执行总裁，在他离开时，绿城销售额已经进入2000亿阵营。

中交此举被认为是职责更加明确：党委书记负责外联、集团沟通等党建事项；董事长负责投资、财务、项目等具体经营业务。

下一步

尽管中交地产业绩不佳，中交集团依然给了其大力支持。1月23日，中交地产公告称，公司拟向中交集团新增借款额度不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%，单笔借款期限自到账之日起不超过60个月。

显然，中交集团还没有放弃中交地产。

中交房地产下一步怎么走？

今时今日，中交地产的牌面，已经和往日大不相同。

高周转、大发展的地产扩张时代，中交地产永远忙不过来，加足地方马力，给集团每年贡献20%的净利润。但是，当项目逐渐变少，必须重新找到新的角色扮演。也就是王彤宙口述中的“加快新发展模式的建立”。

2024年2月17日，中交房地产管理集团成功中标汕尾市城市运营投资有限公司所属“愉憬湾”项目全过程代建代管。至此，中交管理代建业务新年首子正式落地，吹响年度业务发展的冲锋号。

目前来看，中交地产正在走两条路。一条是聚焦核心城市，增加核心城市的市场份额；另外一条是接能赚钱的代建项目。

轻资产代建和重资产开发就像一个跷跷板：重资产业务下行，代建业务就抬头。不过代建业务复购率很低，少有二次生意。经常出现半途分手的局面。在低费率价格战面前，如何处理成本、危机、产品等问题，是中交需要静下心来思考的话题。