最高溢价率超25%，北京开年首场土拍开门红

北京2025年首场土拍开门红。

1月2日，北京海淀区朱房2宗宅地出让，总起始价150.3亿元，均不限地价、不限销售指导价。最终，一宗地块经过161轮现场报价被华润+中铁置业+招商联合体以91.52亿元竞得，溢价率17.33%；另一宗地块经过244轮现场报价被建发以90.404亿元竞得，溢价率25.04%。两宗地总成交金额181.924亿元，平均溢价率21.04%。

业内人士认为，北京土地市场在全国率先开市，海淀朱房2宗优质地块供应得到市场积极回应，同时，北京持续优化交易方式，将商品住房价格更多交由市场供求关系决定，进一步激发了市场活力，提振了市场信心。

北京2宗宅地181.9亿成交

1月2日，北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块、HD00-0803-0030地块出让，总用地面积82037.86㎡，总规划建面197676.95㎡，总起始价150.30亿元。两宗地块均为纯住宅用地，无其他多余配建，并且均不限地价、不限销售指导价。

其中，HD00-0803-0029地块，用地面积42734.155㎡，规划建筑面积102561.972㎡，建筑限高48m，容积率2.4，挂牌出让起始价为78亿元，起始楼面价76052元/㎡。该地块共吸引了建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润联合体、保利发展等5家竞买人参与竞价，连同开拍前的线上报价，累计报价170轮，最终由中铁置业+招商+华润联合体以总价91.52亿元竞得，成交楼面价89234/㎡，溢价率17.33%。

HD00-0803-0030地块，用地面积39303.709㎡，规划建筑面积95114.9758㎡，建筑限高48m，容积率2.42，挂牌出让起始价为72.3亿元，起始楼面价76013元/㎡。该地块共吸引了建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润联合体、保利发展、城建等6家竞买人参与竞价，连同开拍前的线上报价，累计报价达到249轮，最终由建发以总价90.404亿元竞得，成交楼面价95407元/㎡，溢价率25.04%。

中指研究院土地市场研究总监张凯认为，北京土地市场在全国率先开市，成交的海淀朱房2宗优质地块，以其优越的地理位置、齐全的配套设施、便利的交通条件分别吸引了5家及6家竞买人参加竞买，最终经过多轮竞价以溢价率17.3%及25%成交，市场对北京市加大优质地块供应进行了积极回应。此外，北京持续优化交易方式，将商品住房价格更多交由市场供求关系决定，在促进房价回归合理水平的同时，也为企业打造差异化的产品与服务创造了有利条件，进一步激发了市场活力，提振了市场信心。

未来核心城市土拍或继续活跃

中指研究院的数据显示，2024年，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降超两成，土地出让金同比下降28%。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，“9.26”新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价。

从土拍热度来看，北京、上海、深圳、杭州仍是房企重要布仓地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。根据中指研究院的数据，2024年22城住宅用地溢价成交占比为21.1%。其中，杭州、深圳、上海溢价成交宗数占比均超5成，北京、合肥、成都超3成。

在2024年9月底新政持续显效下，10月以来，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍热度继续升温。如10月22日，杭州上城四堡七堡单元地块溢价率达29%；10月29日，杭州蜀山单元地块溢价率达51%。11月6日和11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别为46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州萧山奥体博览中心、上城城东新城、西湖之江度假区3宗地块溢价率均在30%以上， 11月27日，上海浦东新杨思地块触达中止价转入“高品质建设”环节（溢价率达40.4%）；12月19日，杭州萧山区北干东单元地块溢价率达77%；12月30日，上海徐汇龙华地块触发中止价，装标竞到7000元/㎡，配套公建竞到1840㎡，溢价率高达40%。

另外，北京、深圳宅地出让价格最高纪录刷新。2024年11月29日，北京酒仙桥1019-0014等三块组团地块成交总价达153.3亿元，由中海获取；12月2日，深圳南山区粤海街道T107-0107地块成交总价达185.1亿元，由中海和华润联合体获取。

中指研究院分析师孟新增指出，2024年10月以来核心城市土拍市场保持一定活跃度，12月，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块多由头部央国企摘得，带动百强房企拿地总额同比降幅收窄。中指研究院的数据显示，2024年，百强房企拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1—11月降幅收窄1.8个百分点。

孟新增认为，2024年土拍热度仍限热点城市或核心区，市场分化加剧。展望未来，房企拿地仍维持审慎聚焦策略，核心城市土拍市场或将维持一定活跃度，但整体土拍市场回暖仍需要销售市场的回暖支持。