汇元玺业主公开信 凸显招商蛇口库存难题

8月，徐汇汇元玺业主在其公众号的一封封反映项目质量问题的公开信，揭露了招商蛇口的的库存问题。

徐汇汇元玺是由香港置地、徐汇城投与招商蛇口联合打造的滨江高端住宅项目，预计2025年12月交房。

三个合作方中，各家股权基本持平，相比于其他两家开发商，招商蛇口的整体规模更大，尤其是近年来，在上海的项目如雨后春笋般问世，稳居上海房地产市场的第一梯队。

根据亿翰智库发布的2025年1-9月上海典型房企销售业绩排行榜，招商蛇口在上海的销售业绩仅次于保利发展。

然而，大有大的问题。

难消化的账面库存

招商蛇口在上海的已竣工未售库存达20亿以上，按照上海新盘的流速来说，这些已竣工的库存去化效率堪忧。

根据“网上房地产”网站的销售数据，结合财务报表公开的存货明细，出清已完工的库存仍然面临不小的挑战。不算新竣工交付的库存项目，整个上半年，招商蛇口上海公司仅售出的已竣工未售或称库存账面成本的约7%（根据半年报数据计算）。按照这一进度，即使招商蛇口不增加新的库存，消化现有库存可能就需要七八年。通过“网上房地产”，可以查询到这些没有销售的已建成库存的构成：招商云玺截至2025年6月30日其存货的账面价值余额高达近9.34亿元。

上述招商云玺项目的剩余可售资源，仅有8770.2平方米，套数却达到204套之多。进一步查询可以发现，剩余不动产主要是招商云玺的车位，且价格高达49万—95万元。

不仅如此，招商蛇口今年上半年的融资成本约在1.35%～7.05%。即便以最低的1.35%贷款利率计，项目清库存所得收入恐仍难以覆盖资金占用期间的利息支出。当然车位只是招商云玺难以去化资源的一项。根据半年报披露，招商云玺同样因为销售有难度而计提了减值准备。同时披露的还有，开盘时一房难求的招商云玺已经累计计提了超过5亿元的存货跌价准备。

和招商云玺情况相近，虹桥璀璨公馆已竣工未售资源账面价值高达1.5亿元。按照虹桥公馆三期结转的73.14亿元预售收入，和结转当年平均2.34%的净利润，如若按照2.34%的净利润计算，这一项目有相当一部分的利润，仍然被封存在“库存”中，需要变现才能转化为现金。

据“网上房地产”的信息显示，截至今年10月6日，上述项目剩余的绝大多数资源也是车位，按照最低售价21万元一个计算，剩余的1160个车位的总货值可以达到2.43亿元。可这2.43亿元要想变现却并不容易。同时披露的还有，今年上半年，上述项目销量仅售出不足50套，虽勉强覆盖利息支出，但以此速度推算，全面清仓或将耗时十年之久。

合作项目资金恐难抽回

招商蛇口不仅面临控股并表项目的库存积压难题，其合作项目亦饱受车位去化缓慢的困扰。在招商蛇口的应收款中，对上海曼翊企业管理有限公司的2.04亿元应收款，已经计提了1.79亿元的信用损失准备。通过启信宝可以发现 ，上述公司是由世茂建设和长安信托国际构筑的平台公司作为大股东，招商蛇口和新城控股则分别持有24.5%的股权。这一公司投资的上海茂璟置业有限公司，开发了宝山雍景丽庭。后者早在 2018年就已经开发、销售，但是在七年多时间里，车位只销售了2/3，仍有455个车位截至2025年8月末仍未卖出。车位的滞销导致项目公司偿债能力受损。截至2025年8月末，该公司因未履行法院判决而被强制执行金额高达3481.1万元，并已被上海市宝山区法院列入‘限制高消费’名单。

紧张的消费关系亟须修复

进一步观察这些因为库存积压，而导致资金被占用，盈利一直仅存于账面而无法真正变现的项目，可以发现这些项目中的一部分有一个共同特点，就是项目公司普遍曾与业主关系紧张。这点无论从招商云玺，还是虹桥璀璨公馆，都可以得到证实。虽然，这也许并不是造成库存积压的主要因素，但却是难以绕开的营销话题。然而，招商蛇口公司似乎并没有认识到消费者体验的重要性。在汇元玺距离交付仅4个月之时，业主们被迫通过公开信的方式致信招商蛇口，希望能就主体结构、铝板和真石漆施工质量差；北外立面真石漆色差严重，材料以次充好；室内装修质量堪忧，施工环境脏乱差等问题予以改进。上述问题，无疑让招商蛇口交付后的车位去化雪上加霜。

如果未来招商蛇口不再依靠借款产生的现金流“输血”，公司还有能力继续维持现有的市场份额和规模吗？这将是招商蛇口每一个股东需要考虑的问题。

一边是持续走高的销售业绩，一边是持续走低的库存销售数据，招商蛇口当前似乎还没有认识到消费者体验的重要性。

如果招商蛇口不再依赖借款产生的现金流，上海公司能否维持现有市场份额和规模，将是股东们需要认真考虑的问题。