“问计江西”智库专家胡金秀：用“三化”为物业治理开良方

服务质量参差不齐、业主权益保障不足、监管机制不完善……当前，物业服务领域正面临多重治理痛点。

为此，“问计江西”智库专家、豫章师范学院特殊教育学院党总支书记胡金秀从标准化服务、精细化管理、立体化监督三个维度破题，为构建江西物业新生态提出治理建议。

分级标准破解“质价不符”困局

“老旧小区服务标准模糊，高端项目缺乏分级规范，导致‘质价不符’纠纷频发。”胡金秀认为，可借鉴其他地区的经验，制定《江西省物业服务分级标准》，将小区划分为基础保障型、品质提升型、高端定制型三类。其中，老旧小区聚焦安保、保洁、应急维修，设定“垃圾落地≤30分钟”等效果指标；普通商品房增加绿化养护、设施巡检频次(如电梯日检2次)等要求；高端项目引入智慧安防与管家式服务。

针对信息不对称问题，胡金秀提出推行“阳光服务清单”制度，强制公示服务项目、频次及成本数据，如保洁面积、人效比等量化指标。通过系列举措为物业服务戴上“透视镜”，让业主明明白白消费。

全周期管理提升服务效能

在精细化管理层面，胡金秀提出建立“前端预防-中端管控-后端优化”的全周期服务流程。她以荷兰模式为例，建议推广“早期介入”机制，要求企业参与新建楼盘设计，减少管道布局缺陷等遗留问题。同时推行“日清日结”工单系统，确保报修24小时内响应，并强制制定“10年设施维护计划”，预留年度维修预算。

“通过省级数据平台，打通房管、城管、消防部门数据壁垒，实现从被动响应到主动预警的转变。”智慧赋能方面，她建议打造省级智慧物业中台，整合AI巡检(自动识别消防通道堵塞)、物联网设备(电梯运行监测)等模块，预计可降低人工成本30%。

三方协同织密监督网络

“物业费和公共收益使用不透明，投诉处理效率低，省市级监管执行力弱。”针对监管难题，胡金秀提出创新“三方协同+信用约束”的立体化监督机制。她建议推广“支部建在小区上”的红色物业模式，通过党建引领整合物业、业主和社区资源。强化业主话语权，赋予业委会“服务否决权”，连续两季度满意率低于60%可启动重新招标。

胡金秀指出，江西省“信用评价体系尚未全省覆盖，黑榜企业仍占市场15%以上”。针对该问题，全省可统一信用评价体系，实施黑名单退出机制，将企业信用等级(A-E级)与招投标资格、财政补贴直接绑定，参考南昌市2024年信用管理办法，对连续两年D级企业取消备案资格。同时建立三级考核体系，街道社区(40%)、第三方机构(30%)、业主评分(30%)共同决定企业星级与收费标准。

此外，其建议联合高校开设物业管理专业，引入“双元制”培训，并对持证经理人发放岗位津贴。针对老旧小区运营难题，可设立专项补贴，对收费低于1元/㎡的小区按0.3元/㎡月标准补贴，同时强制要求公共收益的50%用于设施更新，形成“财政托底+自我造血”的可持续机制。

“物业服务是城市社区治理和乡村振兴的重要环节，直接关系居民生活质量和社会和谐稳定。”胡金秀表示，江西省可通过标准化、精细化、立体化的系统性变革，重塑江西物业行业新生态，为全国城市社区治理提供“江西方案”。

崔帆、实习生李玉冰、中国江西新闻网全媒体记者李运辉/文