7亿元，含上百栋烂尾别墅被拍卖

图片来源：阿里资产拍卖网

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申基实业集团的失败，折射出当前“地产系”高星酒店面临的普遍困境。

于帅卿/发自北京

悦榕庄也走到了被拍卖的境地。

8月9日，据阿里资产拍卖网消息，位于重庆北碚的国内顶奢酒店代表之一的悦榕庄及上百栋烂尾别墅等将于9月2日进行法拍，起拍价7亿元。截至8月14日上午，该资产已有6144人次围观，158人设置提醒。但尚无人报名。

值得关注的是，上述资产均来自素有“酒店大王”之称的重庆申基实业（集团）有限公司（以下简称“申基实业集团”），因申基实业集团过度扩张和经营不善导致资金链断裂、项目停工，最终走向了破产清算的境地。

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烂尾别墅群整体拍卖

重庆北碚悦榕庄资产拍卖，受到业内广泛关注。

公开资料显示，悦榕庄项目规模宏大，占地约616亩，是当年重庆北碚十里温泉城的重点项目。同时，悦榕庄是悦榕集团旗下首个豪华温泉度假村，也是国内顶级奢华酒店代表之一。

悦榕庄项目分为三期开发，由悦榕、悦椿2个酒店以及独栋、双拼别墅和部分公寓组成，此外还推出了专属自住的商务度假别墅——悦榕私邸。

根据竞买公告，此次法拍涉及的资产包括悦榕庄酒店及其二期、员工宿舍、停机坪和办公楼等。

具体来看，第一部分资产是悦榕庄一期ABCD区域房地产、机器设备、电子设备、家具家电。其中，悦榕庄酒店占地2万平方米，建成于2013年5月，目前在运营中。有消息称，尽管法拍可能导致业主方变更，但不影响酒店的日常经营。

悦榕庄二期包含9块土地使用权及地上建筑物、车辆2台，规划包括度假酒店、森林宅院、健康养老公寓等项目170栋。截至目前，除了1个地块闲置外，其他8个地块已经修建119栋，虽然已开发但停工多年，部分建筑物主体结构封顶，部分才修建一两层，维保状况较差。

第三部分资产是员工宿舍（停机坪）、停机坪旁办公楼、地上建筑物（悦椿度假酒店），值得注意的是，地上在建工程（悦椿度假酒店）实际面积与规划资料不符，存在超规划部分。

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开发主体的困境

图片来源：阿里资产拍卖网

重庆北碚悦榕庄酒店缘何沦落到被法拍？这与其背后开发主体困境息息相关。

据介绍，上述资产属于重庆柏椿实业有限公司（以下简称“重庆柏椿实业”）。2023年，重庆渝州园林工程公司因其所欠上千万元工程向法院提起破产清算。同年9月，重庆市第五中级人民法院受理该案件并指定了大成律所为破产管理人。此次资产拍卖亦是由管理人发起。

天眼查显示，重庆柏椿实业成立于2011年，经营范围包含从事投资业务（不得从事金融及财政信用业务），酒店管理及相关业务咨询、会展服务、策划（不含队外经济技术展览会）等。截至2022年底，重庆柏椿实业总资产17.43亿元，总负债19.72亿元，净资产为-2.29亿元，处于资不抵债状态。

值得关注的是，重庆柏椿实业由申基实业集团100%持股，后者由重庆启兆投资管理有限公司、申勇分别持股87.25%、12.75%。

资料显示，申基实业集团成立于1996年，受益所有人是申勇，是一家包含房地产开发、酒店经营管理、汽车销售和进出口贸易等业务的多元化集团公司。成立之初是以汽车销售为主，2000年成为首家一汽奥迪重庆地区经销商，在重庆豪车市场占有重要地位。

在赚到第一桶金后，申基实业集团开启了“国际酒店+特色地产”的模式。该模式以高知名度的星级酒店为主题，带动顶级商务写字楼、奢侈名品商业、高端住宅等物业的开发和运营。

辉煌时期，申基实业集团旗下包括重庆阿卡斯酒店投资管理有限公司、重庆正典汽车销售有限责任公司、重庆平方厘米房地产经纪有限公司、重庆爵驰游艇俱乐部有限公司、重庆申基通用航空有限公司、申基国际控股有限公司（申基国际02310.HK），涉足汽车、地产、酒店、游艇和直升机等多个领域。

此外，申基实业集团旗下还包括重庆北碚悦榕庄度假酒店、重庆北碚悦榕私邸、重庆解放碑威斯汀酒店、申基金融广场、重庆申基索菲特酒店、索菲特商务楼、梁平戴斯酒店国际社区、秀山豪生酒店国际社区、西宁中央商务城、海南五指山悦榕庄度假村等多个大型酒店项目。

申基实业集团在重庆打造了一个“酒店王国”，创始人申勇也被称为“重庆酒店大王”。

然而，好景不长，申基实业集团的辉煌背后隐藏着巨大的危机。高昂的成本与高端定位，使得项目难以获得市场广泛认可，加之过度扩张带来的资金链紧绷，申基实业集团开始显现疲态。2015年，悦榕庄项目二期因资金问题被迫停工，成为集团困境的初现端倪。

随后几年，申基实业集团各种债务诉讼不断，旗下的威斯汀酒店、正典车行等核心资产也相继被拍卖。

2016年，开业仅2年的重庆解放碑威斯汀连同所在的地块申基金融广场被申基挂牌出售；2017年，雅高集团宣布终止和申基的合作管理关系，结束合作的背后与管理期间酒店形成的约1200万元经营债务有关。随后，申基索菲特酒店更名为雅诗特酒店，最终该酒店也于2022年被摆上了法拍货架。申基实业集团位于海南五指山的国有建设用地使用权也因强制执行进行公开拍卖，面积约200亩，起拍价6628万元。2022年，旗下重庆正典汽车无力偿债而被破产清算拍卖，经过66次延时，最终以约9800万元的价格被拍下。

申基实业集团盲目布局、经营不善带来的资金问题最终让公司走向了破产清算之路。2022年1月，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆市江北区国咨小额贷款有限公司对申基实业集团的破产清算申请。

据申基实业集团提供的资产负债表显示，截至2020年9月30日，其资产为401492.51万元，负债为394453.66万元，所有者权益为7038.85万元。

此外，“申基系”企业及企业负责人大部分也被贴上“失信被执行人”“被执行人”“限制高消费”“股权冻结”等标签。

有业内人士认为，申基实业集团的失败，折射出当前“地产系”高星酒店面临的普遍困境。随着开发商偿债压力的增加，与开发商绑定的星级酒店项目往往成为了最先被调整或出售的资产。如2023年万科调整酒店业务，4.8亿元出售了多家悦榕庄酒店管理权。

作为一家高级国际酒店品牌，悦榕庄在中国市场的布局和品牌影响力无疑为合作方带来了诸多优势。然而，这也无法完全避免地产开发商自身问题所带来的连锁反应。重庆北碚悦榕庄酒店被挂牌拍卖，就是这一困境的直观体现。