武汉联投“先住后买”新模式引关注，多个项目去化不及预期

日前，武汉联投置业有限公司（以下简称联投置业）率先在武汉多个项目推出“先住后买”购房新模式，引起业内关注。

按照该模式，业主选定指定房源并支付二成首付（含装修款），签订完草签手续及试住协议，在房屋交付后开始试住，试住周期为一年，试住后满意，业主按照试住协议购买。若业主不满意，扣除相应试住费用（按照市场同类产品租金标准收取）后可退订。

记者从联投悦西湖等项目了解到，尽管政策已推出一段时间，但具体操作细则目前仍未明确，“目前均未有签约成功的案例”。

官网显示，联投置业是湖北省国资委控股企业湖北联投集团有限公司（以下简称湖北联投）的地产平台，主要负责城市更新、地产开发、全龄康养、商业运营等业务。

记者注意到，面对持续下行的销售情况，2024年以来，联投置业已先后采取“以旧换新”“先住后买”等营销策略，公司管理层也在各类会议和调研中多次提出要“千方百计去库存”，但收效甚微。

多个项目去化不及预期

“目前主要在售户型为100平方米和119平方米房源，毛坯房价格约为1.3万元/平方米，精装修价格为2000元/平方米，若有意‘先住后买’需先签一份购房协议，最低按1.5万元（含装修款）/平方米的总价支付二成首付，试住满意后再重新签订正式购房合同。”

武汉联投悦西湖一置业顾问在电话中告诉记者，虽然该政策在5月份就提出来了，但具体操作细则还未出来，暂无签约客户。据其介绍，项目预计在2024年底竣工，届时会提前选择一批房源进行装修。“如果试住不满意，是可以退房的，只需要扣除相应试住费用，费用的计算一般是按照同类房屋租金标准来。”

同样的情况也发生在联投花山河、联投濮园等试住项目上。记者注意到，此次武汉联投进行“先住后买”的项目多位于武汉市二环外，销售情况并不理想。如联投花山河项目，2023年10月首次开盘推出1号、5号和8号共三栋楼，但据武汉住房与城市更新局数据，截至目前该项目的网签数仅26套，去化率不足20%。

事实上，不仅武汉，湖北联投在全国多个城市项目去化均不及预期。拿地一年后才入市的广州文津府项目，开盘半年网签量也仅66套；临溪渚一期项目去化率仅个位数；荆门联投澜岸5期项目去化率为31.02%。

“作为一家地方性国企，项目以前在营销方面相对保守，不够市场化。”武汉一业内人士告诉记者，2024年以来，湖北联投部分项目对营销负责人进行了更换，并做了一系列活动，同时调整了项目定位，升级样板间重新亮相。

中指研究院数据显示，2024年上半年，湖北联投实现销售额78.9亿元，同比2023年的117.9亿元下滑33.08%，但行业排名则由第六十九上升8个位次至第六十一。

在武汉，据中指研究数据，2024年上半年，湖北联投以36.74亿元的销售额排在第六位。而2023年上半年，湖北联投以76.58亿元的销售额排在第三位。也就是说，2024年上半年联投置业在武汉的销售量还不到2023年同期的一半。

对于销售额下降，2024年以来，联投置业母公司湖北联投管理层在各类会议和调研中多次提出要“千方百计去库存”。如湖北联投党委委员、副总经理邹朝富要求：“要继续锚定年度任务，千方百计去库存，加强优质项目储备，全力拼搏、不讲价钱、不讲条件，全力以赴达成年度目标。”

联投置业执行总经理石伟在6月的月度经营调度会上也表示，2024年形势严峻，经营计划的严肃性和落实情况是进度目标达成的关键，各项目负责人需全面制定详细的经营计划，确保年度经营计划的完整性和可执行性，加强销售回款，力保完成年度签约回款指标。

今年投资端进一步收缩

在“去库存”的压力下，2024年联投置业在投资端进一步收缩。

2024年上半年，克而瑞数据显示，在新增货值上，湖北联投并未出现在行业TOP100榜单上。在其大本营武汉，联投置业也未在公开市场上拿地。

而过去两年，联投置业曾加速在全国主要城市拿地。如在2022年5月，联投置业联合中建壹品斥资48.2亿元摘得北京大兴黄村地块，打造了大兴·星光城，完成首进北京、布局京津冀的第一步。同年10月，联投置业首进广州，以32.11亿元底价竞得广州天河区沥青搅拌厂地块，楼面价约38992元/平方米，开发了广州·文津府项目。2023年6月，联投置业再度联合中建三局和苏州湾集团，以6.29亿元底价竞得苏州市吴江区东太湖度假区东太湖大道北长安路东WJ-J-2023-006地块，首次进入长三角区域。

中指研究院数据显示，在2022年和2023年的房企新增全口径货值榜上，湖北联投分别以373亿元和244亿元排在第二十五位和第四十一位。

不过，这些首进区域项目的销售并未达到预期。如联投置业在北京的首个项目大兴·星光城，2022年开盘3个月去化率仅22.07%，在同批次拿地的15个项目中去化率排在中位。当年底该项目推出部分特价房，单套降幅达49万元。此后，其价格持续下降，目前特价房价格为4.5万元/平方米，相较于开盘时的6.2万元/平方米，降幅达到27%。

再如广州天河的文津府项目，此前由于距离广州名校执信中学仅一路之隔，将项目案名定为“执信花园”，吹风价也一度高达8万~9万元/平方米，但在开盘入市前，执信中学公布其招生方式为“自主报名、电脑派位”，联投置业随后将项目改名“文津府”，开盘价也降至超6万元/平方米。尽管如此，据记者此前报道，其对外宣传首开销售额达到9.8亿元，但半年网签仅66套。

公司同业竞争问题待解

值得注意的是，2023年11月，联投置业以17.33亿元受让三湘印象控股股东三湘控股以及实际控制人黄辉所持有的25%股份。

不仅如此，联投置业的控股公司湖北省联合发展投资集团有限公司（以下简称联发投）以10.2亿元认购三湘印象发行的约3.5亿股A股股票。

需要指出的是，联投置业是湖北联投的地产平台，联发投为持股联投置业87.33%股份的直接股东，湖北联投则实际控制联发投。

两笔交易完成后，湖北联投持有三湘印象42.31%的股份，成为其控股股东。原控股股东三湘控股、黄辉等一致行动人的持股下降至16.76%。

彼时三湘印象公布的收购书显示，联投置业在本次交易完成后，逐步将其持有的与房地产开发主业有关的及与之相关联延伸产业、与三湘印象构成同业竞争关系的资产注入三湘印象，以此提升三湘印象的经营规模及盈利能力。

这也意味着，后续其地产业务将被注入三湘印象这一上市平台。据“湖北联投”微信公众号，在2024年的半年度生产经营会上，湖北联投集团党委书记、董事长刘俊刚在讲话中明确提出，要“灵活用好并购重组、借壳上市、公募REITs等手段，挖掘各级次具备上市潜力的‘金种子’‘银种子’。”

据此来看，未来不排除联投置业有借壳上市的可能性。不过截至目前，联投置业与三湘印象两者同业竞争、注入进度尚未可知。

记者日前就其战略发展以及资产注入进度情况，向湖北联投方面发去了采访函，但截至发稿尚未收到回复。

另据三湘印象股份有限公司收购报告书，联投置业2020年至2022年的资产负债率分别为90.13%、86.98%、88.13%。

如今，面对持续下行的销售业绩及高企的库存，联投置业面临的压力并不小。