险资不动产投资加速扫货，青睐物流、商业中心等细分赛道

2024年开年，头部险企加速扫货不动产。平安人寿近日公告表示，收购三家公司100%股权，以达到100%持有三个物流园区资产的目的。平安人寿出手大宗不动产市场只是险资投资动向的一个缩影，近两年险资机构的不动产投资加速布局，从商办写字楼到物流和产业园区，买家中都有险资身影。

这一现象背后的趋势，是险资不动产投资偏好发生变化，布局方向从追求不动产投资增值的地产股投资，逐步转向追求长期稳定现金流回报的不动产物权资产。

频频出手，更关注细分赛道

2月25日，北京商报记者注意到，平安人寿近日公告表示，该公司成功收购鹤山市合能商贸有限公司、维龙（江门蓬江）供应链管理有限公司、安华维龙（西咸新区）仓储服务有限公司三家公司100%股权，以达到100%持有位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个稳定运营的物流园区资产之目的。

平安人寿出手大宗不动产市场只是险资投资动向的一个缩影，2024年开年以来，头部险企加速买入不动产。1月末，友邦人寿以24亿元的总对价收购北京朝阳区（CBD）的“凯德·星贸”项目控股权。此外，近日泰康人寿也对泰康启园（京山）置业增资6100万元，据悉，京山置业是泰康人寿建设京山农场的项目公司。

近两年，险资机构的不动产投资加速布局，从投资偏好来看，从追求增值的地产股投资进一步转向追求长期稳定现金流回报的不动产物权资产，更为关注细分赛道，核心城市的办公楼、商业类中心以及产业园、仓储物流等持有型不动产，买家中都有险资身影。

业内专家告诉北京商报记者，对于险资长期资本在细分赛道上的投资布局，这是险资在寻求多元化投资、降低风险的表现。通过对不动产细分领域投资，险资可以实现资产配置的多元化，降低对传统金融资产的依赖，提高投资收益。

契合长期资金属性，有望持续布局

险企买楼买园区，其背后的投资逻辑主要在于追求长期稳定现金流回报，较为契合险资长期资金的属性。

中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力表示，险资作为长期资本，其投资期限长、风险承受能力相对较低，因此更倾向于选择稳定收益的投资项目。不动产投资正好符合这一需求，通过持有优质的不动产物权资产，险企可以获得稳定的租金收入和资产增值收益。

在投资收益方面， 国寿投资有关负责人此前撰文表示，未来十年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上；永续来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。

除了直接投资商业中心、物流园区之类的不动产之外，不少险资也通过公募REITs进行不动产投资。有行业报告显示，若按险资战略配售的相对占比计，国泰君安东久新经济REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等5只以产业园、仓储物流为底层资产的公募REITs险资对其战略配售的相对份额占比处20%以上。

业内普遍认为，不动产投资是险资资产配置的重要部分，未来可能会继续加大在不动产领域的投资。中国房地产数据研究院院长陈晟表示，险资投资不动产的热度有望持续，一些优质不动产项目，能够体现出非常强的竞争力和长期稳定回报的优势，这恰恰是险资这类长期资金所需要的，他们的投资逻辑也是相匹配的。

北京商报记者 李秀梅