首批公募REITs扩募上市满半年 深市两单项目底层资产稳健运营

首批基础设施REITs扩募上市已满半年。综合来看，深市博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT两单扩募项目自6月16日上市交易以来，底层资产平稳运营为经营业绩的达成提供了有力支撑。业内人士认为，扩募项目的稳健推进，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环。合理扩大有效投资，对于推动REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义，而首批扩募项目的业绩表现也有望助力市场信心恢复。

两单扩募项目经营稳中向好

博时蛇口产园REIT方面介绍，首次扩募后的管理规模有所提升，后续招商蛇口持有的园区资产也有望陆续装入，基金的资产和储备规模将得到进一步提升，有助于基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，基金的抗风险能力将有所提升，也有助于提升基金份额二级市场的流动性。

记者了解到，截至11月30日，该基础设施项目公司经营稳中向好，月末时点出租率为94%，较三季度末提升3个百分点。其中，光明加速器二期出租率较三季度末提升5个百分点至96%，万融大厦出租率较三季度末提升3个百分点至92%，万海大厦出租率较三季度末保持稳定为90%，整体回升态势良好。

博时蛇口产园REIT历史分红也表现稳定，基金上市以来共完成5次分红，累计分红金额约2.06亿元，分红比例近100%，为投资人提供了较为稳健的回报。截止到12月15日收盘，对当前二级市场价格买入的投资人每一基金份额的预计分派率已达5.88%。

自首次发行及扩募份额上市以来，深市另一只红土创新盐田港REIT底层资产也平稳运营，基金业绩均达成预期。数据显示，今年三季度，红土创新盐田港REIT实现收入3596.5万元及可供分配金额2685.8万元，较招募说明书达成率分别为111.98%、116.03%。按12月15日的收盘价计算，年化分派率预测值达到4.95%。历史分红表现方面，红土创新盐田港REIT上市以来共完成3次分红，分红比例近100%，累计分红金额达到约1.77亿元，为投资人提供了较为稳健的回报。

与投资者充分交流稳信心

持续强化与投资者的互动，博时基金方面介绍，基金管理人多次组织首发资产和扩募资产的现场调研及投资人开放日，招商局光明智慧城的负责人和蛇口网谷的负责人分别进行了详细的介绍。通过现场调研，存续投资者及潜在投资人对底层资产的经营情况，未来经营发展预期以及原始权益人的资产储备有进一步了解。

红土创新盐田港REIT基金管理人也在下半年多次组织了首发资产和扩募资产的现场调研。通过现场调研，使投资人对底层资产的稳健经营情况有了深入理解，进一步了解了未来经营发展预期以及资产储备情况，基金管理人也与投资人形成了更良好、更紧密的互动关系。

同时，为了及时回应市场关切，今年10月，深交所也发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》（简称《临时报告指引》），推动完善基础设施REITs信息披露体系。《临时报告指引》以“管资产”为核心，明确各方义务及特殊披露要求，进一步压实相关主体的信息披露责任重点加强对与REITs业绩表现、规范运作和底层资产运营情况相关事项的监管规范。

积极盘活资产畅通融资渠道

多措并举畅通房企融资渠道，资本市场作为重要融资支持平台的助力作用日渐凸显。这其中，借力REITs市场盘活存量资产正成为重要方式之一。多位业内人士称，此举既有助于优化资本结构、提升资产效益，也有利于提升公司在资本市场的影响力和信用力，为公司高质量发展保驾护航。

就在本月上旬，又有华泰宝湾物流REIT与华夏深国际REIT获得中国证监会及深交所正式受理。其中，华泰宝湾物流REIT相关项目负责人透露，除了此次申报的南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园、天津宝湾物流园和廊坊宝湾物流园4个子项目，符合扩募条件的资产储备充足，未来扩募空间广阔。

记者从深交所了解到，更多的融资渠道打通也在不断推进。如11月下旬，华润置地和招商蛇口两家房企均通过深交所债券市场发行，合计募集资金58.4亿元。另外，招商蛇口还向特定对象发行股票募集配套资金项目平稳完成了85亿元发行。业内人士表示，项目的成功发行有助于充分发挥先行优势与示范效应，是资本市场支持房地产平稳健康发展的积极举措。同时，房企股权融资能力恢复也具有较强辐射带动作用，有利于促进行业发展和维护市场稳定。