REITs属性再讨论 推动构建市场健康生态基石

为推动建立符合REITs产品的投资逻辑，长三角基础设施REITs产业联盟于近日组织召开REITs投资者座谈会。

本次座谈会邀请了REITs市场各类型投资者，包括银行理财、保险资金、公募基金、券商自营、做市商和私募基金等。各专家围绕REITs产品属性、证券定位展开了热烈讨论，同时结合境内市场情况、境内产品特征、REITs投资实践等对REITs市场投资生态建设提出了完善建议。

会上有专家表示，REITs作为一种新的大类资产，在收益性和稳定性上与传统股、债产品存在明显不同，部分投资机构对产品属性及投资逻辑的理解存在一定偏离。

凝聚特殊权益属性共识推动适配投资逻辑构建

对于REITs产品属性的认识是REITs定价逻辑和投资逻辑的基础，将进一步影响到产品会计计量、资本占用、风险控制等一系列监管配套制度安排。各参会机构站在各自的投资视角，对产品属性及投资逻辑进行了意见交换，多数倾向于认为REITs是一种特殊性质的权益产品。

参会机构表示，REITs的收益性方面介于传统的股票和债券之间，稳定性方面强于股票，弱于债券。从机构的投资目标、风险承受能力和考核指标等综合因素考虑，建议将REITs产品归类为独立于股债的单独证券产品。

有机构举例提到，与投资高速公路REITs相比，投资高速公路上市公司考虑的因素更多，如投资方向、公司运营效率、风投机构偏好、投资者对行业观点的变化等，在风险收益方面，投资者要求更高回报。REITs经营范围明确、资产类型简单，现金流的稳定性更高，所以风险补偿价格会低于股票。理清REITs的投资逻辑，有助于投资机构区分影响二级市场表现的内外部、长短期等不同因素，对产品价值进行理性判断。

优化投资生态力促各类资金积极参与

参会机构表示，当前REITs市场相对而言规模较小，需进一步推动项目常态化供给，鼓励通过资产收并购等做大做优、提升分红能力；REITs信息披露标准化程度不够、频率较低、针对性不强，需加快建立适配REITs产品特点的信息披露体系；管理人和发行人存续期的职责权限存在一定的错配，需进一步理顺职责安排，建立有效的激励约束机制，促进运营管理提质增效。同时，部分机构也提出进一步引导第三方加大REITs投研资源配备，推动完善适配特殊权益属性定位的会计处理、风险资本计提标准、发行交易制度、做市商考核机制等，构建长期配置型和短期交易型均衡的投资者结构。

上交所相关业务负责人表示，此次投资者座谈会基本就REITs是一种特殊性质的产品达成了共识，也为REITs二级市场建设提供了有益的思路。后续，上交所将在中国证监会的统一部署下，吸收各方建议，推动相关的政策落地，为REITs市场营造健康的生态环境，促进市场可持续发展。