大宗交易市场整体低迷，自用型买家开始抄底

大宗交易市场整体低迷，自用型买家开始抄底入场。

2022年12月27日，安克创新发布公告称，拟使用自有资金及募集资金在深圳购买房产，用于公司办公和募投项目“深圳产品技术研发中心升级项目”建设，所涉标的资产为深圳市润雪实业有限公司（以下简称“润雪实业”）在建中的宝安润智研发中心1栋相关房产。

从成交价格看，这是一笔划算的买卖。在公告中，安克创新强调低于市场价买入的信息点。

公告显示，安克创新所购买的房产标的房产套内建筑面积总计约5.1万平方米，交易总价约15.42亿元，折合单价约3.02万元/平方米。时代周报记者查询深圳市房地产信息平台获悉，润智研发中心备案均价约3万元/平方米。

在公告中，安克创新特别列出标的资产所在区域同类房产的价格情况，周边3个同类项目的备案单价在3-6.97万元/平方米之间。

图源：图虫创意

“自用型买家低吸意图明显”——在一份关于2022年房地产大宗交易市场回顾与展望的报告中，第一太平戴维斯如是表示。

目前，自用型买家正在择机抄底，逐渐成为大宗交易市场的重要力量。

第一太平戴维斯中国资本市场董事孙国立透露，自用型买家去年购入资产合计约611亿元，交易金额占比从2021年的26.6%上升至38.0%，“当前的市场环境下，投资型买家的态度极其谨慎，自用型买家与投资型买家交易金额差距从2021年的1283亿元下降至2022年的385亿元，明显缩小。”

戴德梁行的数据也能够作为佐证。2020年至2022年第三季度，国内写字楼总交易额中，自用型交易占比近50%，较2015年-2019年的平均水平（18%）呈大幅提升。

写字楼自用型和投资型买家交易金额占比，来源：戴德梁行

自用型买家中，来自TMT、金融机构、政府平台、能源、物流、医药医疗等行业的企业是交易主力，交易物业类型以写字楼、产业园为主，占比高达84.5%。

“这些企业主营业务快速扩张，催生了在一线城市购置总部大楼的需求，”孙国立表示。

瑞凌股份和正弦电气，正是自用型买家积极布局的典型案例。前者专注于逆变焊割设备、焊接自动化系列产品等的研发、制造、销售及服务，后者从事工业自动化控制产品的研发、生产和销售。

由于业务规模扩大，原有场地难以满足公司发展需要，瑞凌股份和正弦电气先后在深圳购置房产以满足研发与总部办公的场地需求。

2022年8月，瑞凌股份公告称，拟购置研发及总部办公用房，交易金额预计不超过4.65亿元。2022年12月，正弦电气宣布购入房产用于满足深圳研发中心产品研发和华南营销区域深圳办事处的办公需求。

在购置房产的相关公告中，正弦电气、瑞凌股份及安克创新都不约而同地提到，公司目前租赁物业房产存在租金上涨、租约不稳定等风险，不利于企业的长期稳定经营和发展。购置自有的研发及办公用房，有利于提升公司品牌形象，吸引和留住优秀人才，提升研发和办公集约程度与管理效率，对公司未来科技创新能力和市场竞争力的提升具有积极意义和推动作用。

值得一提的是，得益于财力丰厚，自用型买家通常出手阔绰。

戴德梁行数据显示，自用型买家比投资型买家拥有更强的购买力——在上海市区，2022年前三季度录得的前十大单价最高的写字楼交易，均来自自用型买家。

戴德梁行大中华区资本市场部主管李志荣表示，新落成写字楼的大量供应，尤其在上海和深圳，为自用买家提供了购买自用写字楼的良好契机。此外，“由于部分开发商面临资金压力，他们更愿意以合理的价格快速回笼资金，自用型买家因此获得了更多的市场竞争力。”

多年来，大宗交易市场均以投资买家为主。投资需求减弱，直接影响大宗交易整体表现。

第一太平戴维斯统计数据显示，2022年大宗交易市场累计成交大宗物业180宗，平均每2天就产生1宗1亿元以上的交易，总成交金额约1609亿元。交易数据看似抢眼，但实际上受全球经济不确定续增强影响，大宗交易市场去年的交易金额、交易宗数均已触底，同比分别下跌41.3%、28.3%，创下近5年新低。