成都楼市企稳的启示

本文转自：经济日报

跟踪一些城市的房地产市场变化情况不难发现，今年以来，成都房地产市场较为活跃。即便是在2022年全国房地产市场总体进入调整周期，处于下行通道时，成都楼市总体相对平稳，在众多城市中的表现引人关注。今年以来，在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中，成都新建商品住宅和二手住宅价格均涨幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅价格和二手住宅价格环比均连续15个月增长。成都楼市呈现较为明显企稳态势的原因几何？又带给我们哪些启示？

从今年以来成都楼市的成交情况看，较低总价、面积相对小的住房成交更多。这表明，刚需在经历了一定时间的观望后纷纷入市。今年以来成都房地产市场表现更为抢眼的是二手房市场，成都二手房市场中低总价、小面积住房更多，新建住宅则是高总价、大面积更多。二手住宅的成交活跃将改善性需求传导到新建住宅，带动新建住宅销售也不甘落后。

销售回暖有助于房地产开发企业回款，缓解资金压力，也有利于房企恢复市场信心，土地市场也迎来了积极变化。今年以来成都两次土地拍卖中的7宗土地均顺利成交，且一些较为热门的地块吸引数十家企业报名竞拍。

成都房地产市场目前重回较为顺畅的良性循环轨道，离不开去年以来成都持续优化房地产调控政策。成都在人才购房、公积金提取、自有住房出租购房资格、多孩购房资格、父母投靠落户购房资格、二手房带押过户等方面均有所调整。金融支持政策也同步跟进，购房首付和房贷利率的调整降低了购房成本。

房地产市场的发展与人口和产业关系密切。

人口是决定一座城市房地产市场规模及结构的重要因素。截至2022年末，成都全市常住人口为2126.8万人，是我国第四个常住人口超越2000万人的大城市。且成都市的人口是净流入状态。2022年底，成都市常住人口数量比2021年增加7.6万人，增长0.4%。基础大、人口数量正增长带来的是住房需求量的稳定，可以视作成都房地产市场平稳发展的良好基础条件。

经济发展活力能够成为增强一座城市吸引力的重要方面，也有力支撑房地产市场发展。经济发展越快，质量越高，越能够吸纳更多就业，吸引人才落户。2022年，成都市的GDP为20817.5亿元，位列全国城市第七位。成都被认为有良好的发展前景，第三产业人口占比较高，现代服务业增势较好，正抢抓“成渝地区双城经济圈”“成都都市圈”等战略发展机遇等。近年来城市建设和城市更新加速推进，创造了更多高质量的城市公共区域和空间，城市的品质在稳步提升，想必也给这座城市加分不少。

看眼前，一段时间以来房地产市场的企稳离不开调控政策的支持；望长远，人口和产业的发展状况在相当程度上决定了一座城市房地产市场的未来发展总体趋势。在一些三四线城市和县城，过去几年存在脱离人口和产业发展实际盲目上马房地产项目的状况，导致供给过剩。由此可见，房地产市场的发展规划应更加科学合理，紧跟人口变化和经济社会发展实际，避免土地浪费和房地产市场开发的无序与过度。

看到包括成都在内的一些城市楼市又活跃起来了，一些人觉得，此时不入市，是否又“踏空”？错失本轮房价涨幅红利？这种投机炒作房地产的念头难免蠢蠢欲动。包括成都在内的很多城市，今年以来市场中仍以刚需和“卖旧买新”的改善性需求为购房主力。市场的发展瞬息万变，随着房地产市场发展阶段的变化，投机的风险越来越高。应该看到，众多调控政策旨在促进市场的企稳回升，我们希望的企稳回升，是坚持“房住不炒”的企稳回升，是防止市场大起大落的企稳回升。

成都房地产市场的企稳回升是众多城市房地产市场呈现积极变化的一个缩影。市场出现积极变化得益于供需两端的改善，保交楼扎实推进、房企合理融资得到改善等因素带动市场主体信心恢复，持续出台的房地产调控政策正在落实见效。也应看到，当前市场分化依然明显，在一些三四线城市和县城，市场活跃度仍不高。房地产市场的长期平稳健康发展，还需要进一步建立长效机制，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。