没有资本愿意错失中国物流地产投资机会

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近日，各路资本加码投资物流地产动作以及REITs扩募等市场消息，让物流地产投资热潮的讨论度居高不下。

12月8日，证监会副主席李超在中国REITs介绍，未来，证监会将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

多家券商认为，此举给予了仓储物流REITs的投资机遇。平安证券认为，在各个板块REITs中，仓储物流板块的收益性价比较高。一级市场方面，仓储物流REITs目前已发行2只，总规模占比仅次于交通基础设施和园区基础设施。二级市场上，仓储物流REITs在公募REITs整体中涨幅居中，上市以来平均最大涨幅是36.23%；夏普比率（收益率/波动率）较高，高于REITs整体，也高于沪深300、国债和信用债整体，收益性价比相对较高。

当前，整个物流行业的格局呈现外资参与度高的现状。前不久，黑石房地产基金旗下多元资产管理平台——龙地DragonCor，宣布公司即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购。有传言称，这次大规模收购的资产包括富力地产的广州白云机场物流园。36氪作者与龙地首席执行官黄咏祥进行对话，解读了公司从规模化扩张到多元化转型的战略方向。

黑石多次公开表达对中国物流市场的看好，黑石房地产中国区董事总经理赵若川于近日表示，「现在中国已经成为世界上最大的电子商务市场，其全球市场份额已经提升到大概40%。受益于电商行业强劲的发展势头，中国物流行业在过去几年持续增长。」

这背后是物流地产不可否认的增长潜力。英国房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）监测到，2022年上半年，亚太区17个城市的物流地产租金均保持平稳上升。由于供应链波动，租户还倾向于寻求更多的物流仓储空间，以避免商品短缺，因此许多城市供不应求。

莱坊亚太区研究部主管李敏雯表示：「物流地产在亚太区是一个相对较新的资产类别，尚未达到欧美的成熟水平。长期以来，由于高昂的土地成本以及政府对工业用地供应的严格控制，阻碍了亚太区的物流地产的发展。因此，整个地区的现代物流设施存在结构性供应不足。虽然随着疫情消退，物流空间需求的爆炸性增长可能会企稳，但在中期内，为支持其快速工业化的经济和城市化速度，供应链上的各种物流资产需求将使亚太区继续维持租金上涨趋势。」

即使国内前十名物流地产商占据着近七成的市场份额，物流地产领域内正发生着激烈的竞争。入局者除了黑石、厚朴这样的金融机构，还有以普洛斯、宝湾、安博为代表的国内外传统物流地产商；以盐田港、广州港等拥有较多仓储物流资产的国企；还有以万科、绿地为代表，依托拿地和土储优势而兴建物流园区的房企。与此同时，不容忽视的是电商阵容，以阿里系、京东系为首的电商企业正发力自建仓储领域，几方阵容有各自的竞争优势。

掘金白云机场 物流园

龙地官方网站显示，长租公寓、商业地产都是新增的主营业务，另外也新增了ESG部门，对于前两项业务，龙地首席执行官黄咏祥并没有透露过多业务细节，他向36氪强调多次，「仓储物流仍然是我们的核心部分」。除此之外，他认为龙地的主要优势是黑石集团的支持。

黄咏祥在2021年7月担任龙地的首席执行官，这是黑石首次设立这一职位。在加入龙地之前，他的背景多元，第一份工作是波音公司工程师，后在麦肯锡咨询公司担任顾问，在信息管理服务公司铁山（Iron Mountain）的七年间，主导了多个并购项目，领导亚洲业务持续增长。

至2021年底，黑石已通过二百多笔交易收购全球超过15亿平方米的物流地产。富力把剩余的30%白云机场物流园权益转让予黑石集团，回笼53亿资金，用来度过债务危机。此次扩张，龙地没有披露粤港澳大湾区28万平方米仓库的具体收购细节。有市场人士猜测，卖家是富力地产。公开市场消息显示，2019年富力广州空港物流园中有待建面积约28万平方米项目，该仓库拟建物业形态包括高端普仓、多温区冷库、恒温仓库等。

据广州空港物流协会数据显示，截至2021年底显示，富力综合物流园规划总建筑面积达142万平方米，现已投入运营的物业面积约达92万㎡。

黄咏祥对36氪透露，「新加入龙地资产管理平台的28万平方米的优质现代仓库，地理位置优越，紧邻多条高速出口，可快速通达广州机场及大湾区主要城市。租户均为电子商务、冷链等快速增长领域的国内领先企业。」另外，该仓库与这些企业合作的优势是优越的地理位置和定制化的物业管理能力。

在旗下的物流资产组合，龙地目前在18个城市管理着40个物流园区，总可租赁面积已超500万平方米。

私募基金、物流巨头、互联网大公司混战

据了解，中国物流地产的市占率相对集中，截至目前，市场份额第一名是普洛斯，在中国的物流基础设施总面积超过4900万平方米。国盛证券调研结果显示，2022年第二季度，普洛斯的市场占有率接近25%，国内的万纬、宝湾、易商等物流地产商市场占比目前均位于10%以下。

这意味着，即使成功收购大湾区最大的一站式物流园，让黑石在中国的物流地产管理面积增加三分之一，但其在中国内地市场的市占率仍不足以跻身行业前列。

关于龙地的现有市占率，黄咏祥表示：「鉴于中国物流行业快速发展的趋势和潜力，很难准确说明各市场参与者的市占额。尽管如此，我们认为龙地已经构建了国内规模最大并且最具综合性的物流资产组合之一。我们的物流组合覆盖了18个城市的四十多个物流园区，其中包括大湾区最大的一站式综合物流园。龙地背靠全球最大的商业房地产持有者黑石，并受益于黑石的规模优势、行业专识及其遍布全球的资源网络。」

在中国的市占率不高，与黑石对物流地产的收购标准一向严苛有关。2021年年初，有市场传闻称黑石集团、美团和京东物流正在竞购中国物流资产的控制权，交易作价或高达20亿美元，最终京东成为了赢家。

实际上，作为私募基金直投物流资产的代表，黑石具备较为完善的融资能力、获取项目能力以及运营改造能力。而传统的物流公司、自建物流仓储的互联网公司，也有各自的竞争优势。

仲量联行臻量研究院负责人周瑛告诉36氪，「普洛斯这种物流巨头在2003年左右进入中国市场，与2013年前后才开始自建物流园区的菜鸟、京东对比，前者具备先发优势，传统物流公司专注在整个产业链的一环，积累了开发和运营优势，更了解业主的进出货需求、货物的保存方法。」

周瑛说，「互联网自建的物流公司首先难以撼动传统物流公司的市占率，但是连接上游供应商与下游消费者之间的有效触达性很强，有打通整个产业链的能力；此外，流量与现金充足都是互联网公司的优势。」

由此可见，在接近供应链与抢占赛道先机方面，金融机构、传统物流等几方势力在中国国内物流市场不具备优势，也是正在面临的挑战。

写字楼、购物中心风光不再

不可否认的是，国内外资本视全球物流行业为新的增长点。

2021年，顺丰房托基金（HK.2191）、京东物流（HK.2618）相继赴港上市。顺丰房托基金的投资组合包括三处物流地产类物业，分布于香港、芜湖和佛山；京东物流目前在港交所总市值超950亿港元。

东升蓟门资管及招商部负责人郑中认为，在各大城市的写字楼和购物中心均因高空置率和大体量新供应而持续承压背景下，物流地产将成为非住宅类房地产行业的新增长点。受益于电商和快递行业的快速发展，物流地产逐渐被资本看好。和购物中心、办公楼等商业地产物业相比，物流地产园区的租户通常承租能力更强，平均租赁面积更大，租户组合更为稳定，因此市场韧性更好。从投资回报率看，物流地产通常超过6%，高于写字楼及购物中心资产。

在大宗商业投资领域，物流地产的比重也逐年加强，仲量联行臻量研究院负责人周瑛告诉36氪，物流地产在中国大宗交易的比例从2019年的5%上升到2021年的21%，预计2022年也将稳定在20%左右，物流园正在成为热度仅次于写字楼的大宗商业地产。

在黑石扩张中国物流资产版图的同期，普洛斯、凯德、高盛也分别加码物流地产投资、并购。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI（GLPCIFVI）完成募集，规模达76亿元人民币。该基金将投资于中国19个城市的20个物流园区，可租赁面积约213万平方米。

凯德投资近日成立两支在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），两只基金规模分别为3.8亿元人民币和36亿元人民币，总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。凯德方面表示，此举符合凯德向新经济类型资产迈进的策略，包括产业园区、物流仓储及数据中心等，以增强长期业务韧性。

森瑶中国与高盛资产管理也宣布，双方已共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。

黄咏祥也对36氪表示：「龙地目前已在业内打造了一个强大的物流基础设施平台，并与我们的租户建立了信任和合作基础，未来必将从行业东风中获益。此外，我们的主要优势还包括来自黑石的支持。黑石是物流行业早期投资者之一，早在12年前就开始布局该领域；如今，黑石已在亚洲、美国和欧洲分别建立了大型物流平台。」

对于当下的竞争格局，周瑛认为，「目前物流格局分化日益明显，各个角色的投资人，无论是私募、传统物流公司还是互联网企业，都需要根据自己的投资策略和优势选择合适自己投资的标的物。」

36氪作者 ｜ 宋虹姗