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1060万元买入锦绣公馆，如今980万元挂牌，房东一年亏近百万
作为杭州取消限价后，首个涨价卖的现房项目，锦绣公馆一直以来备受关注。项目先后三次开盘，每次都需要摇号。只是没想到，如此热度之下，经过14个月的去化，锦绣公馆的新房还没卖完。根据透明售房网上的数据，锦绣公馆目前还有9套住宅可售，面积段从139㎡到179㎡不等。
锦绣公馆实景 武恒光/摄
因为是现房，新房还未售罄，许多房东已经将房源挂至中介平台。目前，贝壳平台上共有15套锦绣公馆的挂牌房源，其中住宅为5套。一套标有必看好房的139㎡，挂牌价为980万元。据中介透露，房东心理底价为950万元。而该套房源的新房购入价为1060万元，这意味着账面亏损已接近100万元。
锦绣公馆实景 武恒光/摄
还有一套面积150㎡的房源，位置在二楼，目前的挂牌价也是980万元。这套房源新房价格约1080万元，这样算来房东也是亏损100万元出售。
即便如此，锦绣公馆的二手住宅至今仍未有成交记录。文教板块多位中介表示，目前价格尚未调整到位，难以吸引买家。
锦绣公馆实景 武恒光/摄
对比同在文教板块、具备“次新+学区”属性的其他小区，市场表现则明显更为活跃。例如2025年7月底刚交付的望翠蓝庭，自交付以来已成交11套，均价约7.5万元/㎡，相比新房时期的5.86万元/㎡的限价，每套盈利超过300万元。此外，黄龙云起和书香印翠（对应九莲小学+嘉绿苑中学）的成交量虽不算多，但价格保持稳定：黄龙云起2025年成交不足10套，单价稳定在8万元以上；书香印翠同年成交6套，均价约7万元/㎡。
已交付8年的杭州公馆（对应文一街小学师苑校区）近期热度也有所上升，近一个月成交7套，均为89㎡户型，均价约6万元/㎡，相比此前月均一两套的成交量有明显提升。
文教板块一位专注学区房的中介分析指出，该板块作为名校集聚区，一直不缺关注度。但锦绣公馆的定位在板块内略显尴尬：若为品质改善，其在文教或申花板块并非首选，作为千万级总价段的房源，户型、配置都与当前主流需求不符；若为学区购置，总价又过高。多数学区房买家预算较为严格，往往首选“老破小”，或转向像杭州公馆这样总价控制在500万元左右、兼具学区与居住功能的小区。
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快照生成时间：2026-01-16 11:45:02
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