业主给业委会投“不信任票”有点难

本文转自：北京日报

到底是App不给力，还是参与表决层层设限？

业主给业委会投“不信任票”有点难

由于不信任业委会，2023年朝阳区塞纳维拉水景花园小区业主决定召开临时大会罢免小区业委会。可当大家在“北京业主”App上进行投票时却遇到诸多难题——通知无法覆盖全体业主、自动认证不成功、人工认证又太慢，还有不少老年人及常年在外的业主很难完成操作。最终，在投票同意率高达98%的情况下，因参与投票的业主未达到规定的三分之二，那一轮罢免投票以失败告终。最近，业主决定启动第二轮业委会罢免投票，他们特别希望属地相关部门能够给予专业指导。

“北京业主”App上一轮投票的最终结果。 受访者提供

水景花园小区内墙体脱落等问题屡见不鲜，业主质疑业委会对物业监督不力。

缘起

业主不信任现业委会

“我们算是北京市较早成立业委会的小区了，没想到如今却成了这个样子。”业主刘先生入住朝阳区塞纳维拉水景花园小区已经8年了，对于小区业委会的看法经历了很大转变。为了解聘当年的开发商物业，2016年小区成立了业委会，并通过招标聘请了新物业公司。“当时新物业入场干净利索，大家别提多开心了，都很信任业委会。”

可此后几年，事情出现了变化。据一些业主介绍，到了2019年，新物业工作积极性越来越低，业委会没有起到监督作用，甚至双方的利益关系也愈发不透明。原本9人的业委会只剩下了3人，但始终没有增补委员。按规定，实际委员人数不足一半，业委会已无法正常履行职责，应重新选举新的业委会。

业主将这一情况反映到了属地来广营地区办事处。2020年8月12日，来广营地区办事处向小区业委会及业主发布《关于水景花园业主委员会委员换届选举指导意见》，要求小区业委会递交申请委员换届选举的书面报告，并依法组建业主委员会换届小组。2021年，本以为会选出一批新委员，但由于选举过程存在纰漏遭到业主投诉，本该30天内完成的街道备案流程，却足足走了两年。而在2023年备案前夕，新选出的小区业委会又开了一个闭门会议，聘请3位原业委会委员为顾问。“相当于大家折腾半天，权力又回到这些不被业主信任的委员手里。”业主刘先生说。

带着这份不满，小区业主们自发成立了17人的志愿组，征集业主签名。用了近一个月时间，志愿组共收集了86户业主签名，超过了规定总数276户的20%。2023年9月12日，志愿组向社区居委会、业委会申请召开业主大会临时会议，提议表决罢免现业委会委员、重新选举业委会委员。随后，业委会相关负责人在微信群里发出业主大会临时会议召开方案，其中提出使用“北京业主”App公共决策平台表决业主大会临时会议相关议题。

限制一

通知无法覆盖全部业主

根据方案，业主大会临时会议由业主委员会牵头召开，时间为2023年10月7日至2024年1月24日。业主委员会将把该方案公示并上传“北京业主”App，业主可通过公告栏中张贴的“北京业主”App二维码扫码下载，参与投票表决。

对此，有业主担心，业委会只在公告栏及微信群中发布了方案，难以通知到全部业主。还有业主怀疑，没有属地街道监督，业委会恐没有积极性“自己开会罢免自己”。

依据民法典第二百七十八条规定，业主共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主反映，投票到这里就陷入了困境，要想更多业主参与投票，就需要尽可能通知到户。可掌握业主信息的业委会并没有通知到每一位业主，没有业主信息的志愿组也难以向前推进。“我们没有业主电话，小区里有的房子没人住，还有不少都是租户，碍于隐私，也不愿意擅自透露业主信息。”志愿组成员李先生说。

为了尽快在今年1月24日投票截止前让更多业主参与表决，志愿组又新建了一个投票微信群，广而告之吸纳成员。截至去年底，投票群里已经有140多户业主，“北京业主”App投票率达到45.29%，换算下来，已有125户完成认证并参与投票表决，但距离三分之二参与的目标仍相去甚远。

限制二

投票卡在了认证关

在尽力通知业主参与投票的同时，志愿组又遇到一个新难题。业主在登录“北京业主”App前需要先通过认证，而不少业主连认证这一关都难以通过。

据业主们反映，按照操作说明，业主在App上传身份证后能够实现自动认证，但不知什么原因，水景花园小区的业主都无法通过自动认证，只能走人工认证的渠道。而人工认证除了要输入手机号、上传身份证，还要等来广营地区办事处房管科来逐一认证。

对此，北京市住建委物业管理处工作人员向记者解释，“北京业主”App自动认证不成功，有可能是数据库更新不及时，如果觉得人工认证不方便，可以联系属地街道进行数据更新。而来广营地区办事处工作人员回应称，自动认证不成功是由于小区里有的房号与实际房屋对应不上。只要有业主反映，办事处都会及时联系区房管局人工认证，最快半天就能完成。但是，有业主并不认可这一说法，“最近人工认证的时间越来越慢，甚至有人一个月都不能通过认证。”

此外，小区部分业主常年居住在海外，无法接收短信验证码，还有的业主身份证过期了，不回国也没办法补办，只能被硬性认证条件排除在外。“该想的办法我们都想过了，即便我们通知到位，这些业主想参与也无法投票。”李先生说。

即便在“北京业主”App上投票遇到诸多困难，但不少业主表示，线上投票是大势所趋。同时，有业主建议属地相关部门派人指导大家使用App，对线上投票方式的完善和推广起到积极作用。

记者联系来广营地区办事处，工作人员表示，线上投票方便快捷、效率更高，还能保证投票的真实性。至于业主对业委会“自己罢免自己”的质疑，工作人员认为，通过“北京业主”App投票并不涉及回避的问题，因为投票议题会上传App并由办事处审核。工作人员还称，将尽可能帮助业主认证快速通过，让投票表决顺利进行。

限制三

实时显示投票率可能影响业主意向

1月24日，投票结果正式出炉。共169户业主参与投票，166户业主在罢免现业委会、选举新业委会的议题中投下“同意”票。投票率为61.23%，同意率达到98.22%。但由于少了15户参与，投票率不足三分之二，最终该议题未获通过。

通过这次投票，业主们发现了一个新问题。大家都知道“三分之二”和“二分之一”是整场投票中的关键数据。自投票开始，每一个经过认证的业主都能看到实时投票信息，这可能会左右投票意向。“有些业主认为很难达到三分之二的参与率，所以放弃投票。”

因此，业主建议，投票结果应该在投票结束后予以显示，这样才会让同意和反对的双方都能尽可能参与投票，进而达到公平的目的。

据了解，2月19日，业主们向业委会及社区提交了第二次临时大会申请书，并呼吁本次临时大会由属地街道主导举办，帮助业主推进小区管理。

专家建议

属地部门应参与投票指导

对于水景花园小区目前面临的难题，物业管理资深律师包华认为，业主大会是由业主委员会组织筹备的，如果业主大会的议题涉及业主委员会委员，由业主委员会去做罢免或任期提前届满的工作是不恰当的，因此在议事规则中，就需要对类似关联性事项的表决设定回避原则。但是，目前北京市的示范文本中并未设定该原则，在这种情况下，建议居民委员会参与组织业主大会相关工作。

关于“北京业主”App使用中出现的问题，包华表示，北京市推动“北京业主”App的普及推广，目的是为了降低业主参与的门槛。但实际操作中，一些对手机App掌握程度不够的业主无法顺利完成线上投票，反而形成了无形的门槛。该小区业主在使用App过程中遇到的问题其实具有一定的普遍性，相关部门应加强调查研究，吸纳业主的合理建议，进一步完善“北京业主”App。

究竟是选择线上还是线下投票，包华认为不应一概而论，哪种方式最具有可行性就应该作为首选。这需要有关方面根据社区的人员结构、主力群体分布等因素综合判断，最终选择符合多数业主习惯的投票方式。特别是对于首次采用线上投票方式的小区，属地政府部门有必要参与指导，帮助业主顺利完成。本报记者 高源